§ 2 Aufstellung der Betriebskosten

Betriebskosten im Sinne von § 1 sind:

5. die Kosten

a) des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage,
hierzu gehören die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend Nummer 4 Buchstabe a

oder

b) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a,
hierzu gehören das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a

oder

c)der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten,
hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Innern der Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft;

Wassererwärmung
Vorliegend geht es in erster Linie um die Kosten der Wassererwärmung. Die reinen Wasserkosten werden in der Regel einheitlich in der Betriebskostenposition 2 (Kosten der Wasserversorgung) abgerechnet, da auch Warmwasser dass Haus ursprünglich einmal als Kaltwasser erreicht hat und erst im Haus erwärmt wird. Betriebskostenrechtlich relevant sind in erster Linie die Kosten der Wassererwärmung in zentralen Heizungsanlagen. Lokale Anlagen in den Wohnungen, die mit Strom oder Gas vom Mieter selbst betrieben werden (Boiler), verursachen keine Energiekosten in der Betriebskostenabrechnung, da der Mieter selbst Vertragspartner des Energielieferanten ist. Hierbei kommen lediglich Reinigungs- und Wartungskosten nach Ziffer c) in Betracht, die jedoch vergleichsweise gering sind und oft auch vertraglich direkt auf den Mieter übertragen werden, der sich dann selbst darum kümmert.

Grundsätzliches
Die rasche, dauerhafte und zuverlässige Bereitstellung von Warmwasser gehört heute in westlichen Ländern zum üblichen Wohnkomfort. Sie gehört auch zu den mietvertraglichen Pflichten, die der Vermieter zu gewährleisten hat. Dadurch hat allerdings der Energieverbrauch für Warmwasser stark zugenommen, weshalb man in Zeiten knapperer und teurerer Ressourcen nach Alternativen zur konventionellen Wassererwärmung sucht. Eine davon ist eine thermische Solaranlage, die bei richtiger Auslegung fast den ganzen Warmwasserbedarf des Sommerhalbjahres deckt und im Winterhalbjahr – je nach Nutzungsgewohnheiten – etwa ein Viertel.

In einem Zweipersonenhaushalt werden täglich etwa 100 Liter Warmwasser verbraucht, in einem Dreipersonenhaushalt 150 Liter und in einem Vierpersonen-Haushalt 200 Liter. Je nach individuellem Verbrauch können diese Werte um zehn bis 20 Prozent nach oben oder unten abweichen. Die Warmwasserbereitung macht in einem Durchschnittshaushalt den zweithöchsten Energieverbrauch aus (wenn man Mobilität außer Acht lässt).

Von Warmwasser spricht man im Temperaturbereich von etwa 30 bis 60°C, darüber von Heißwasser. Eine Wassertemperatur von 35°C empfindet der Durchschnitt als handwarm, während bei 55°C schon die Gefahr der Verbrühung beginnt. Deshalb werden die Thermostatventile in Wohnungen meist auf eine Normaltemperatur von 40°C eingestellt.

Technisches
Bis etwa zur Mitte des 20. Jahrhunderts deckten Privathaushalte ihren Bedarf an Warmwasser zumeist durch Erhitzen am Herd. Heute gehört eine komfortable, automationsgestützte Warmwasserbereitung zum Standard in Deutschland. Sie wird entweder zentral in der Heizungsanlage oder dezentral an der jeweiligen Zapfstelle betrieben.

Bei Durchlauferhitzern wird das Wasser erst dann erwärmt, wenn es benötigt wird, wodurch Bereitschaftsverluste entfallen. Für das Erwärmen sind jedoch hohe Leistungen erforderlich.

Bei zentralen Speichern ist die erforderliche Leistung wesentlich geringer, da üblicherweise mehrere Stunden für die Erwärmung des Wassers zur Verfügung stehen. Bei leerem Speicher kann jedoch bis zur nächsten Erwärmung kein Warmwasser mehr entnommen werden. Außerdem können sich durch lange Leitungswege hohe Verluste ergeben (viel warmes Wasser steht in der Leitung und kühlt wieder ab). Eine Zirkulationsleitung, die ständig warmes Wasser im Kreis führt, stellt zwar sicher, dass sofort warmes Wasser an der Entnahmestelle zur Verfügung steht, allerdings werden auch die Verluste erhöht.

Ein modernes (zentrales) Warmwassersystem besteht aus folgenden Komponenten: Einer mit einem Energieträger betriebenen Heizung nebst Warmwassserspeicher, zur Regelung Thermostate und Überdruckventile, eine Pumpe für den Warmwasserkreislauf und für den Komfort eine Mischbatterie an jedem Waschbecken.

Durch eine Reduzierung der Temperatur in den Warmwasserspeichern kann der Energieverbrauch deutlich gesenkt werden. Nachteile ergeben sich dadurch in der Regel nicht, da dem Warmwasser ohnehin zumeist Kaltwasser zu gemischt wird. Es ist jedoch streng darauf zu achten 60°C nicht zu unterschreiten, da sonst die Gefahr der Vermehrung gefährliche Legionellen besteht.

Kosten
Für die Verteilung der Warmwasserkosten gelten die Vorschriften der HeizkV. Sie sind also verbrauchsabhängig zu verteilen.

Die Kosten der Wassererwärmung fallen, wie oben bereits ausgeführt, bei dezentralen Wassererwärmungsanlagen zumeist direkt beim Mieter in Form von Strom- oder Gaskosten an.

Bei zentraler Wassererwärmung wird die Energiemenge, die für die Wassererwärmung genutzt wird, in der Regel nicht getrennt erfasst. Sie wird dann gemäß § 9 der HeizkV errechnet. Als Erfahrungswert geht auch der Gesetzgeber in § 9 HeizkV von 18 % der insgesamt verbrauchten Brennstoffe aus.

Eine aktuelle Untersuchung von Brunata-Metrona legt allerdings für energetisch sanierte Gebäude nahe, dass die Zahl wesentlich zu gering ist. Rund 2.500 untersuchte Häuser in München und Berlin und etwa 4.000 Gebäude in ganz Norddeutschland bildeten den Kern einer Pilot-Studie. Dabei wurden zunächst die jährlichen Energiekennzahlen von rund 14.000 Wohneinheiten ausgewertet, in denen der Warmwasseranteil nicht pauschal abgerechnet sondern bereits verbrauchsgerecht erfasst wird. Die Studie zeigt, dass bei energieeffizienten Gebäuden im statistischen Mittel ein deutlich höherer Warmwasseranteil am Gesamtenergieverbrauch anfällt als bei weniger oder nicht energieeffizienten Gebäuden. Dr. Franz Schröder, Leiter der Studie bei BRUNATA-METRONA: „Die bisherigen Ergebnisse zeigen zweierlei: Zum einen benötigt ein energieeffizientes Haus in der Regel deutlich weniger Energie für die Warmwasserbereitung als ein weniger energieeffizientes Haus, was nicht a priori auf der Hand liegt. Zum anderen benötigt ein energieeffizientes Haus statistisch aber immer einen substantiell höheren Anteil des Gesamtenergieaufwands für die Bereitung von Warmwasser, nämlich bis zu einem Drittel. Dieser relative Anteil für die Warmwasserbereitung steigt konkret von typisch unter 15% bei nicht energieeffizienten Gebäuden auf über 30% bei sehr energieeffizienten Gebäuden“, so Dr. Schröder. Damit – so der Studienleiter weiter – würde man bei weiter steigendem Sanierungsstandard mit der üblichen pauschalen und einheitlichen Abschätzung des Warmwasseranteils auf etwa 18% nur noch einer Minderheit von Wohnobjekten gerecht werden: „Im Sinne einer angemessenen Verteilgerechtigkeit wird es gerade deshalb immer wichtiger, den Warmwasserverbrauch besonders in energieeffizienten Gebäuden verbrauchsgerecht zu erfassen und abzurechnen.

Die letzte Berliner Betriebskostenübersicht (2009) weist für Heizung- und Warmwasser 0,99 € pro qm und Monat aus. 18 % davon wären 0,1782 €. Damit lägen die Warmwasserkosten in Berlin auf Platz 7. Geht man allerdings von den seit 2007 deutlich gestiegenen Brennstoffkosten und einem mittlerweile höheren Sanierungsgrad aus, wird deutlich, dass auch in Berlin die Wassererwärmungskosten eine wichtige Kostenposition bei den Betriebskosten darstellen und eine dementsprechende Beachtung bei der Bewirtschaftung der Immobilien finden müssen.

letzte Änderung am 14.01.2010