Die Geislinger Konvention
Eine etwas detailliertere Aufgliederung der Betriebskosten als in der BetrKV ergibt sich aus der Geislinger Konvention. Die Geislinger Konvention ist eine bundesweite, verbandsübergreifende Vereinbarung über die Inhalte und die Struktur der für ein Betriebskosten-Benchmarking verwendeten Daten. In einer Arbeitsgruppe aus Vertretern von Verbänden, Wohnungsunternehmen und wohnungswirtschaftlichen Dienstleistern unter Federführung von Prof. Dr. Hansjörg Bach von der Fachhochschule Nürtingen wurde die Geislinger Konvention erarbeitet und berücksichtigt sowohl die Anforderungen des unternehmensbezogenen als auch des unternehmensübergreifenden Benchmarkings. Ziel ist es, die Vergleichbarkeit der Betriebskostenpositionen und ihrer kostenbeeinflussenden Gebäudemerkmale sicherzustellen.
Seit dem Jahr 2000 arbeitet der Arbeitskreis „Geislinger Konvention“ mit den Betriebskostenexperten der deutschen Wohnungswirtschaft daran, diese Standards für den Vergleich von Strukturdaten und Betriebskosten von Immobilien zu entwickeln. Durch das Projekt wird die unübersichtliche und komplexe Situation der Betriebskosten transparent und es wird das Betriebskosten-Benchmarking auf eine wissenschaftliche Basis gestellt. Die „Geislinger Konvention“ ist seit September 2007 die vertragliche Grundlage für Betriebskosten-Vergleiche von bundesweit mehr als 2,5 Millionen Wohneinheiten. Durch sie wurde eine Leistungs- und Kostentransparenz für Mieter und Vermieter möglich und die Grundlage für Optimierungsmaßnahmen geschaffen.
Sie finden die Geislinger Konvention im Internet mit folgendem Link:
http://www.hfwu.de/index.php?id=5874
oder
http://apollo.fh-nuertingen.de/%7egeiskonv/
Grundlagen der Geislinger Konvention
Die grundsätzliche Idee hinter der Geislinger Konvention ist die Optimierung der Wohnnebenkosten durch ein Benchmarking, also einen Vergleich von Wohnungen in Bezug auf ihre Wohnnebenkosten. Ziel ist es, bei jeder Kostenart herauszufinden, bei welcher Wohnung die Wohnnebenkosten optimal sind und dann die Gründe dafür zu ergründen, um die so gewonnenen Erkenntnisse anschließend auf die andern Wohnungsbestände anwenden zu können. Dieses Verfahren kann man sowohl intern, also innerhalb der eigenen Bestände, als auch extern, d.h. im Vergleich mit anderen Wohnungsbeständen, durchführen.
Als Hauptproblem bei dieser Methode hat sich die mangelnde Vergleichbarkeit bezüglich Kosten, Objekt und Ort herausgestellt. Es gibt trotz der BetrKV keine einheitliche Handhabung der 17 Betriebskostenarten. Man muss bei den Vergleichen auch die Objektart und den Ort berücksichtigen. Die Grünpflegekosten pro qm Wohnfläche werden z.B. bei einem Hochhaus in der City andere sein als bei einem kleinen Mehrfamilienhaus auf dem Lande. Ebenso wird die Schneebeseitigung in Garmisch natürlich höhere Kosten verursachen als in Freiburg. All diese Faktoren müssen für einen sinnvollen Vergleich berücksichtigt werden. Aus diesem Grunde entzieht sich ein professionelles Betriebskostenbenchmarking bei Immobilien einfachen Lösungen, was z.B. das Problem des Betriebskostenspiegels des Deutschen Mieterbundes ist. Er kann nur ein erster Anhaltspunkt für Relationen, aber kein Arbeitsinstrument für ein Betriebskostenmanagement sein.
Die Geislinger Konvention stellt daher ein Verfahren zur systematischen Erfassung und Auswertung von Betriebskosten zur Verfügung. Dadurch soll sichergestellt werden, dass die Vergleichbarkeit in den einzelnen Kategorien gewahrt ist.
In einem ersten Schritt wurden die 17 Betriebskostenarten weiter untergliedert und definiert. So soll sichergestellt werden, dass die Kosten deutschlandweit einheitlich verbucht werden. Insgesamt haben sich so 142 Einzelpositionen ergeben, mit denen man die meisten anfallenden Betriebskosten sicher zuordnen kann. Die Einzelheiten können Sie der o.a. Webseite entnehmen.
Die Unternehmen müssen dann für ihre Bestände eine Reihe von Struktur- und Bewegungsdaten auf der Ebene der Wirtschaftseinheit erfassen. Damit soll die Vergleichbarkeit der Objekt in Bezug auf ihre Art und ihren Ort gewährleistet werden, damit eben nicht das Hochhaus in Charlottenburg mit dem 4-Familien-Haus im Bayerischen Wald verglichen wird. Die Einzelheiten können Sie der o.a. Webseite entnehmen.
Anwendung der Geislinger Konvention
Wer bei dem Benchmarking mitmachen möchte, muss sich an eine der drei Benchmarking-Plattformen wenden und dieser sowohl die Objektdaten als auch die gemäß der Konvention erfassten Betriebskosten übermitteln. Die drei Plattformen sind
Immobench von Treureal
http://www.immobench.de/content/
Domdata (Ein Partner von Aareon und dem VNW)
https://www.bekobench.de/
oder Wohncom (Zusammen mit dem BBU)
http://www.wohncom.de/bench/
Als Berliner Vermieter wird man sich vornehmlich an Wohncom wenden. Von dort bekommt man dann den Zugang zu den Benchmarkdaten.
Derzeit werden bundesweit etwa 3 Millionen Wohnungen auf dieser Grundlage verglichen.
Seit neuestem kann man sich mit dem Siegel „Geislinger Konvention“ zertifizieren lassen. Dadurch soll vor allem den Mietern gezeigt werden, dass man als Vermieter mit dem Thema Betriebskosten professionell umgeht.
Nähere Informationen zur praktischen Umsetzung erhält man in einem informativen Artikel von Silke Thole in der Wohnungswirtschaft 11/2008 auf den Seiten 14 und 15.
letzte Änderung am 01.04.2010