Suche:
Fotolia_Schloss_4645633_XS


Umlage der Gartenpflegekosten auch ohne tatsächliche Nutzung möglich
(von Rechtsanwalt Stefan Pfeiffer, Berlin)

Der BGH hat sich am 26.05.2004 (VIII ZR 135/03) mit der Frage beschäftigt, ob Betriebskosten (hier: Kosten der Gartenpflege) auch dann in die Abrechnung eingestellt werden dürfen, wenn der Mieter tatsächlich keine Nutzungsmöglichkeit für den Garten hat.

Sachverhalt:
Die Beklagten mieteten mit Mietvertrag vom 22. März 1989 von den Rechtsvorgängern der Kläger eine Wohnung im ersten Stock in der E. straße in M. In einem Beiblatt zum Mietvertrag sind die auf die Mieter des Mehrparteienwohnhauses umzulegenden Nebenkosten aufgelistet, unter anderem auch die "Kosten für Gartenpflege".

Im August 1999 rechneten die Kläger die Nebenkosten für den Zeitraum 1. August 1998 bis 31. Juli 1999 ab. In der Abrechnung waren, wie auch in den früheren Jahren, Kosten für die Pflege des Gartens enthalten. Im Februar 2000 forderte die von den Klägern beauftragte Hausverwaltung die Beklagten auf, einer Erhöhung der Nettomiete zuzustimmen. Die Beklagten stimmten der Mieterhöhung nicht zu. Bezüglich der Kosten für die Gartenpflege haben sie geltend gemacht, sie dürften hieran nicht beteiligt werden, weil sie nach dem Mietvertrag nicht berechtigt seien, den Garten zu nutzen, und auch praktisch keine Nutzungsmöglichkeit hätten.

Das Amtsgericht hat der auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichteten Klage weitgehend und dem Verlangen der Kläger nach Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung (20 DM/monatl.) für die Pflege des Gartens in voller Höhe stattgegeben. Mit der Berufung haben sich die Beklagten dagegen gewandt, an den Kosten der Gartenpflege beteiligt zu werden. Das Landgericht hat das Rechtsmittel der Beklagten zurückgewiesen. Mit der von der Kammer zugelassenen Revision wenden sich die Beklagten weiterhin dagegen, mit Kosten für die Pflege des Gartens belastet zu werden.

Entscheidung:
Das Berufungsgericht hat ausgeführt, die Kosten für die Pflege des Gartens könnten gemäß Nr. 10 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) allgemein auf Mieter umgelegt werden. Die Vorschrift differenziere nicht danach, ob der betreffende Mieter den entsprechenden Gartenanteil selbst nutzen könne oder dieser Gartenanteil gar an ihn mitvermietet sei. Eine Gesamtwürdigung der in Anlage 3 genannten Nebenkostenarten lasse vielmehr darauf schließen, daß es allgemein für die Frage der Umlegbarkeit nicht darauf ankomme, ob der Mieter selbst einen unmittelbaren oder mittelbaren Nutzen an der Gartenfläche habe. So könnten etwa die Kosten für den Betrieb eines Aufzugs allgemein auf die Mieter eines Anwesens umgelegt werden, ohne daß danach differenziert werde, ob der Lift für jeden Mieter von gleichem Nutzen sei. Ausreichend sei es, wenn der Gartenanteil, um dessen Pflege es gehe, allgemein den Gesamteindruck des Anwesens günstig beeinflusse. Daß dies der Fall sei, werde von den Beklagten nicht bestritten. Bestritten sei auch nicht, daß die umgelegten Gartenpflegekosten die gemeinschaftliche Gartenfläche betreffe. Ob die Mieter die Möglichkeit hätten, den Gartenanteil selbst zu nutzen - was hier streitig sei -, könne dahingestellt bleiben.

Diesen Ausführungen hat sich der BGH angeschlossen und die Revision der Beklagten daher zurückgewiesen.

Es könne dahinstehen, ob die Beklagten die Gartenflächen nutzen könnten, zu deren Pflege sie anteilig herangezogen werden. Auch wenn dies nicht der Fall sei, seien sie aufgrund der zwischen den Parteien bestehenden vertraglichen Vereinbarung zur Übernahme der anteiligen Gartenpflegekosten verpflichtet.

Kosten der Gartenpflege seien umlagefähige Betriebskosten. Eine gepflegte (gemeinschaftliche) Gartenfläche verschönere ein Wohnanwesen insgesamt und sei daher grundsätzlich geeignet, die Wohn- und Lebensqualität zu verbessern. Diese gesteigerte Wohnqualität werde auch Mietern zuteil, die den Garten nicht nutzten oder nutzen könnten. Eine gepflegte Gartenfläche komme ihnen zugute, während ein vernachlässigter Garten den Gesamteindruck eines Wohnanwesens beeinträchtige und damit auch den Wohnwert für die im Wohnanwesen lebenden Mieter herabsetze.

Anders verhalte es sich nur bei Gartenflächen, die dem Vermieter oder anderen Mietern zur alleinigen Nutzung überlassen seien. An den Kosten für die Pflege solcher Gartenanteile dürften die "ausgeschlossenen" Mieter nicht beteiligt werden. Nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts beträfen die umgelegten Gartenpflegekosten aber ausschließlich gemeinschaftliche Gartenflächen und insbesondere nicht die Gartenanteile, die den Mietern der Erdgeschoßwohnung des Anwesens allein zur Verfügung stünden.

Hinweise:
Es war lange Zeit streitig, ob eine Betriebskostenumlage trotz mietvertraglicher Vereinbarung ausscheidet, wenn die Nutzung gemeinschaftlicher Flächen oder Anlagen für den jeweiligen Mieter aus tatsächlichen Gründen unmöglich oder sinnlos ist. Diese Frage ist spätestens seit diesem BGH-Urteil geklärt.

Der BGH hat allerdings auch klargestellt, dass eine Umlage ausgeschlossen ist, wenn die Fläche bzw. Anlage einem bestimmten Mieter oder dem Vermieter zur ausschließlichen Nutzung zugewiesen ist. Die ausgeschlossenen Mieter seien dann nämlich nicht nur tatsächlich, sondern auch rechtlich an einer Nutzung gehindert.

Dem BGH ist zuzustimmen. Die Frage, ob eine Nutzung für einen konkreten Mieter tatsächlich möglich oder gar sinnvoll ist, taugt nicht als Abgrenzungskriterium. Sie widerspricht der vertraglichen Vereinbarung und würde zu einer nicht mehr zu überblickenden und nicht vorhersehbaren Einzelfalljudikatur führen. Es würden sich auch ständig Veränderungen im laufenden Mietverhältnis ergeben. Und wie der BGH richtig festgestellt hat, geht der Nutzen eines Gartens weit über die Möglichkeit hinaus, sich im Sommer auf der Wiese zu sonnen.

Andererseits ist es ebenfalls richtig, die Mieter nicht an Kosten für solche Anlagen zu beteiligen, die sie aus Rechtsgründen (vermieteter Mietergarten) nicht nutzen dürfen. Dies stellt eine Sonderregelung gegenüber der allgemeinen Umlagemöglichkeit gemäß Mietvertrag dar.

BGH, Urteil vom 26.05.2004 - VIII ZR 135/03

Vorinstanz:
LG München I

Die Originalentscheidung finden Sie auf
www.bundesgerichtshof.de.

letzte Änderung am 09.02.2009