Berliner Betriebskostenübersicht 2009
(über die Betriebskosten des Jahres 2007)

Die Berliner Betriebskostenübersicht 2009, die die abgerechneten durchschnittlichen Betriebskosten des Jahres 2007 abbildet, soll mehr Transparenz im Bereich der Betriebskosten schaffen. Es wurden für alle einzelnen Betriebskostenarten Durchschnittswerte und Spannenwerte mit den üblicherweise gezahlten Kosten ermittelt. Die Höhe der einzelnen Betriebskostenarten hängt aber von einer Vielzahl von Einzelfaktoren ab. Die Tabelle kann daher nur als Orientierung dienen, welche Beträge bei den einzelnen Betriebskostenarten 2007 üblicherweise in Berlin im nicht preisgebundenen Wohnungsbestand abgerechnet wurden.

Die Übersicht ist kein Teil des Mietspiegels 2009 und daher nicht rechtsverbindlich. Sie dient nur zur Orientierung. Liegt eine Betriebskostenabrechnung für einen anderen Zeitraum als das Kalenderjahr 2007 vor, muss bei einer Bewertung die zwischenzeitliche (Preis-) Entwicklung mit bedacht werden.

Bei den Erhebungen zum Berliner Mietspiegel 2009 wurden im Rahmen einer Stichprobe Angaben zur Höhe der einzelnen Betriebskostenarten bei Mietern und Vermietern erfragt. Insgesamt lagen Angaben von 2.000 Wohngebäuden bzw. Wirtschaftseinheiten vor.

In der nachfolgenden Tabelle wurden für alle Betriebskostenarten der Mittelwert sowie der Unter- und Oberwert einer Spanne abgebildet, die vier Fünftel der erhobenen Werte berücksichtigt. 10 Prozent der erhobenen Werte liegen unter dem ausgewiesenen unteren Wert der 4/5-Spanne. 10 Prozent der erhobenen Werte liegen über dem ausgewiesenen oberen Wert der 4/5-Spanne. Unplausible Werte wurden vorher bereinigt.

Die nachfolgende Tabelle ist nicht das Original aus dem Mietspiegel, sondern wurde von uns nach Relevanz sortiert. Je höher die Werte sind, desto wichtiger ist die einzelne Betriebskostenart. Und je höher die Spanne ist, desto mehr Spielraum für betriebskostensenkende Maßnahmen scheint es zu geben.

Nähere Angaben des Senats finden Sie auf der entsprechenden Seite der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung mit folgendem Link:

http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/betriebskosten/

Um einen Vergleich der abgebildeten Werte mit der Höhe der einzelnen Betriebskostenarten für die eigene Wohnung zu ermöglichen, ist die letzte Betriebskostenabrechnung notwendig. Die darin enthaltenen Beträge für die einzelnen Betriebskostenarten für die konkrete Wohnung beziehen sich grundsätzlich auf das Abrechnungsjahr und die gesamte Wohnung. Sie müssen daher umgerechnet werden. Um den monatlichen Betriebskostenbetrag pro Quadratmeter zu erhalten, muss der jährliche Betriebskostenbetrag durch 12 Monate und die Wohnfläche in Quadratmeter für die konkrete Wohnung geteilt werden.

Im folgenden enthält die Betriebskostenübersicht auch noch Angaben zu den einzelnen Kostenarten, die wir Ihnen nicht vorenthalten möchten:

Grundsteuer
Die Grundsteuer wird von den Berliner Finanzämtern erhoben. Die Analyse der erhobenen Werte zeigt, dass sich bei Altbauten bis 1949 die Höhe der Grundsteuer durchschnittlich im unteren Spannenbereich bewegt. Bei allen neueren Wohngebäuden ab 1950 wurden Werte oberhalb des ausgewiesenen Mittelwertes festgestellt. Zu beachten ist, dass die in der Tabelle dargestellten Werte sich auf das Jahr 2007 beziehen. Zum 1. Januar 2007 wurde der Hebesatz für die Grundsteuer von 660 auf 810 erhöht, was eine lineare Erhöhung um 22,7 Prozent für das Abrechnungsjahr 2007 zur Folge hatte.

Wasserversorgung und Entwässerung
Die Kosten für die Wasserversorgung und Entwässerung weisen eine größere Schwankungsbreite auf. Neben den festgelegten Tarifen ist vor allem das Verbrauchsverhalten der Bewohnerinnen und Bewohner ausschlaggebend. Auch ein gegebenenfalls vorhandener zusätzlicher Wasserverbrauch für die Gartenpflege kann eine Rolle spielen. In den Analysen konnte kein Zusammenhang zwischen dem Vorhandensein eines Kaltwasserzählers und der Höhe dieser Kosten ermittelt werden. Nach dem Jahr 2007 stattgefundene Erhöhungen der Tarife für die Wasserversorgung und Entwässerung konnten nicht berücksichtigt werden. Der Gesamttarif der Berliner Wasserbetriebe für Trink-, Schmutz- und Niederschlagswasser erhöhte sich zum 1. Januar 2008 um insgesamt 1,9 Prozent. Die zum 1. Juli 2007 eingeführten Grundpreise für Trink- und Schmutzwasser blieben 2008 unverändert. Zum 1. Januar 2009 sanken die Mengenpreise für Trink- und Schmutzwasser leicht und gleichzeitig wurden die Grundpreise für Wasserzähler erhöht. Im Ergebnis rechnen die Berliner Wasserbetriebe durch die Tarifänderung zum 1. Januar 2009 lediglich mit geringen Veränderungen der monatlich zu tragenden Kosten für Wasserversorgung und Entwässerung.

Aufzug
In Abhängigkeit von der Anzahl der Aufzüge im Gebäude und der Anzahl der Geschosse (Wohnungen), auf die die Kosten verteilt werden, ist auch die Schwankungsbreite relativ groß.

Straßenreinigung
Die Straßenreinigungskosten wiesen eine sehr geringe Schwankungsbreite auf.

Diese Position hat aufgrund ihrer Höhe einen sehr geringen Einfluss auf die Gesamthöhe der Betriebskosten. Eine detaillierte Übersicht bietet hier die „Geislinger Konvention“, die von der Wohnungswirtschaft und der Fachhochschule Nürtingen entwickelt wurde (siehe auch im Internet unter www.geislinger-konvention.de). Nach dem Jahr 2007 stattgefundene Änderungen bei der Höhe der Kosten für die Straßenreinigung konnten nicht berücksichtigt werden. Zum 1. Januar 2009 stiegen die Straßenreinigungsgebühren der BSR um rund 3,6 Prozent. Auf Betriebskostenabrechnungen für das Jahr 2008 wird sich diese Erhöhung noch nicht auswirken.

Müllbeseitigung
Ein Zusammenhang zwischen der Höhe der ermittelten Kosten für die Müllbeseitigung und Eigenschaften der Wohngebäude konnte nicht festgestellt werden. Nach dem Jahr 2007 stattgefundene Änderungen bei den Tarifen der Müllbeseitigung konnten nicht berücksichtigt werden. Zum 1. Januar 2009 stiegen die Tarife der BSR für die Abfallentsorgung um durchschnittlich 3,8 Prozent. Auf Betriebskostenabrechnungen für das Jahr 2008 wird sich diese Erhöhung noch nicht auswirken.

Hauswart
Die Hauswartkosten wiesen eine hohe Schwankungsbreite auf, die sich vor allem aus dem unterschiedlichen Umfang der Tätigkeiten des Hauswartes erklärt.

Gebäudereinigung
Niedrigere Kosten für die Gebäudereinigung weisen vor allem die Wohngebäude erbaut zwischen 1984 und 1990 auf.

Schneebeseitigung
Die Kosten für die Schneebeseitigung hatten aufgrund ihrer Höhe nur einen sehr geringen Einfluss auf die Gesamthöhe der Betriebskosten.

Gartenpflege
Die Schwankungsbreite bei den Kosten für die Gartenpflege ist relativ groß. Die konkrete Höhe hängt wesentlich von der zum Haus bzw. zur Wirtschaftseinheit zugehörigen Grünflächen, Spielplätze, Freiflächen ab sowie deren Gestaltung und Pflege.

Beleuchtung (Allgemeinstrom)

Die Kosten der Beleuchtung wiesen eine hohe Schwankungsbreite auf. Höhere Kosten über den Mittelwert waren durchschnittlich bei Wohngebäuden mit einer Bezugsfertigkeit zwischen 1973 und 1983 zu beobachten.

Schornsteinreinigung
Im oberen Spannenbereich liegende Kosten wurden bei Wohngebäuden mit einer Bezugsfertigkeit bis 1955 und ab 1991 sowie in Gebäuden bis 5 Geschosse ermittelt. Die Schornsteinfegergebühren haben sich zum 1. Januar 2008 nur leicht um rund ein Prozent erhöht.

Sach- und Haftpflichtversicherung
Die Höhe dieser Kosten hängt vom konkreten Umfang der abgeschlossenen Versicherungen ab. Unter dem Mittelwert liegende Kosten wurden bei Wohnobjekten bis 1949 sowie von 1984 bis 1990 ermittelt. Höhere Kosten weisen unsanierte Gebäude auf.

Gemeinschafts-Antennenanlage/Breitbandkabelanschluss
Etwas geringere Kosten wurden für die zwischen 1973 und 1990 erbauten Gebäude festgestellt.

Sonstige „kalte“ Betriebskosten
Eine eindeutige Abhängigkeit der Höhe dieser Kosten von der Bezugsfertigkeit der Wohnobjekte war nicht feststellbar.

Heizung
Heizkosten werden grundsätzlich durch die Eigenschaften des Gebäudes und durch das individuelle Verbrauchsverhalten bestimmt. Nach der Heizkostenverordnung müssen diese Kosten mindestens zu 50 Prozent nach Verbrauch abgerechnet werden, wenn keine Ausnahmetatbestände vorliegen. Gasetagenheizungen oder sonstige Einzelofenheizungen, bei denen der Mieterhaushalt die Energiekosten direkt und nicht über den Vermieter trägt, sind nicht erfasst. Fernwärmeheizungen verursachten die geringsten Heizkosten. Bei Öl- und Gasheizung waren nur geringe Unterschiede bei den eigentlichen Heizkosten erkennbar. Die durchschnittlich ermittelten Heizkosten lagen bei Wohnobjekten mit einer Bezugsfertigkeit bis
zum Jahr 1955 und 1965 bis 1972 oberhalb des ausgewiesenen Mittelwertes. Nach umfassender Sanierung der Wohngebäude wurden durchschnittlich geringere Heizkosten unterhalb des ausgewiesenen Mittelwertes ermittelt. Nach dem Jahr 2007 stattgefundene Änderungen bei der Höhe der Heizkosten konnten nicht berücksichtigt werden. Insbesondere im Kalenderjahr 2008 gab es teilweise erhebliche Schwankungen der Energiepreise, die sich auch auf die Heizkostenabrechnungen für das Jahr 2008 auswirken.

Warmwasser
Auch die Warmwasserkosten sind grundsätzlich nach Verbrauch abzurechnen, so wie es die Heizkostenverordnung vorschreibt. Entscheidend für die konkrete Höhe der Warmwasserkosten ist vor allem das eigene Verbrauchsverhalten. Die ermittelten Durchschnittswerte schwankten zwischen den verschiedenen Bezugsfertigkeitsklassen. Besonders hohe Warmwasserkosten wurden bei unsanierten Wohnobjekten ermittelt.

Sonstige warme Betriebskosten
Hierunter wurden vor allem die Wartungskosten für die Heizungsanlage erfasst. Höhere sonstige „warme“ Betriebskosten wurden bei Heizungen mit dem Energieträger Gas ermittelt.

letzte Änderung am 10.06.2009