Die Betriebskostenvereinbarung

In jedem Mietverhältnis fallen Betriebskosten an. Nach § 535 Absatz 1 Satz 3 BGB ist es grundsätzlich Sache des Vermieters, die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen. Dazu gehören auch die Betriebskosten. In den meisten Wohnungsmietverhältnissen haben die Parteien dies jedoch vertraglich geändert. Es besteht aber weder eine gesetzliche Verpflichtung noch eine allgemeine Vermutung, dass der Mieter neben der Nettokaltmiete auch noch kalte und warme Betriebskosten tragen muss. Es muss daher ausdrücklich zwischen den Parteien im Mietvertrag vereinbart werden, wenn der Mieter die Betriebskosten tragen soll. Das dies möglich ist, ist auch gesetzlich geregelt.

Es muss daher ausdrücklich zwischen den Parteien im Mietvertrag vereinbart werden, wenn der Mieter die Betriebskosten tragen soll. Das dies möglich ist, ist auch gesetzlich geregelt.

Die grundlegende Vorschrift dafür ist § 556 BGB. Sie lautet:

§ 556 Vereinbarungen über Betriebskosten
(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.
(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2 oder Absatz 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Die Vereinbarung darüber, dass der Mieter die Betriebskosten gesondert trägt, muss inhaltlich klar bestimmt sein. Insbesondere muss der Mieter feststellen können, mit welchen Betriebskosten er zu rechnen hat (Dies gilt für die Art der Betriebskosten, für die Höhe nur mit Einschränkungen). Die zu tragenden Betriebskosten sollten daher im Mietvertrag klar und unmißverständlich im einzelnen benannt werden. Nach der Rechtsprechung des BGH (VIII ZR 202/06) reicht der Verweis auf die Betriebskostenverordnung. Wir empfehlen jedoch, § 2 der BetrKV einfach abzuschreiben und zu einem Teil des Mietvertrages zu machen. Dies beseitigt alle Unklarheiten. Insbesondere dann, wenn man unter Ziffer 17 -sonstige Betriebskosten- noch weitere Kostenarten in den Vertrag einfügen möchte, muss dies sowieso durch ausdrückliche Benennung erfolgen. Ansonsten ist eine spätere Umlage solcher Kosten nicht möglich.

Bei Wohnraummietverträgen muss man sich an den Katalog der BetrKV halten. Man kann diesen nicht erweitern, z.B. um Verwaltungskosten. Dies ergibt sich aus § 556 Absatz 1 BGB. Auch bei den „sonstigen Kosten“ der Nummer 17 muss man sich an die Betriebskostendefinitionen der BetrKV halten. Bei Gewerberaummietverträgen kann der Vermieter den Mieter hingegen mit Kosten belasten, die den Definitionen der BetrKV nicht entsprechen.

Die Mietvertragsparteien können die Miete in verschiedener Weise strukturieren. Die gängigste Variante ist die, dass der Mieter neben der Nettokaltmiete Vorauszahlungen auf die Betriebskosten leistet, über die der Vermieter dann jährlich abrechnet. Es sind aber auch auch andere Varianten möglich, so die Bruttowarmmiete, die Bruttokaltmiete und die Teilinklusivmiete. Haben die Parteien sich auf eine Variante festgelegt, was in der Regel im Mietvertrag geschieht, bedarf eine Änderung dieser Struktur grundsätzlich einer neuen Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter. Formularklauseln, die dem Vermieter ein einseitiges Änderungsrecht einräumen, sind unwirksam.

Nettomiete und Vorauszahlungen
Die Nettokaltmiete zahlt der Mieter für die Gebrauchsüberlassung der Wohnung. Daneben zahlt der die kalten und warmen Betriebskosten. In der Regel werden dafür Vorauszahlungen vereinbart, über die der Vermieter einmal jährlich abzurechnen hat. Auch wen § 566 Abs. 2 BGB von „können“ spricht, sollte klar sein, dass mit dem Mieter angemessene Vorauszahlungen vereinbart werden. Andernfalls muss der Eigentümer die Kosten bis zur Abrechnung vorfinanzieren, und der Mieter ist selbst dann, wenn er weiß, welche Summe in etwa auf ihn zukommt, in der Situation, den gesamten Jahresbetrag auf den Tag der Abrechnung ansparen zu müssen. Dies geht sicher so manches Mal schief und macht daher keinen Sinn. Es ist auch absolut unüblich.

Vorauszahlungen dürfen gemäß § 556 Abs. 2 Satz 2 BGB nur in angemessener Höhe vereinbart werden. Angemessen sind die Vorauszahlungen dann, wenn sie sich an den tatsächlich zu erwartenden Betriebskosten orientieren. Die bisherigen Kosten kennt der Verwalter, ebenso kann er Veränderungen einkalkulieren, die etwa durch angekündigte Preiserhöhungen im laufenden Wirtschaftsjahr entstehen. Was er nur schwer kalkulieren kann ist das individuelle Verhalten seines neuen Mieters. Er kann insoweit auf keine Erfahrungswerte zurückgreifen. Bei der Bemessung der Vorauszahlungen hat sich daher als probate Kalkulationsgrundlage der Mittelwert der Wirtschaftseinheit erwiesen. So vermeidet man einerseits zu niedrige Vorauszahlungen, die dann bei der Abrechnung zu Frustrationen bei den Mietern wegen hoher Nachzahlungen führen, andererseits zu hohe, die die Wohnung gerade in der Vermietungsphase nur unnötig teuer machen und damit die Vermietung erschweren.

Diese Mietstruktur hat sich mittlerweile in den meisten Bereichen als Standard durchgesetzt. Ihr Hauptvorteil liegt für den Vermieter darin, dass sie ihm den Bestand der Nettokaltmiete sichert. Wann immer sich die Betriebskosten erhöhen, kann er diese Erhöhung an den Mieter spätestens in der Abrechnung weitergeben. Er vermeidet so die Risiken, die sich bei den anderen Mietstrukturen dadurch ergeben, dass die Betriebskosten steigen.

Über die Vorauszahlungen ist gemäß § 556 Absatz 3 BGB jährlich spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraumes prüfbar abzurechnen.

Wenn es erforderlich ist können die Betriebskostenvorauszahlungen auch erhöht werden. Diese Möglichkeit ist nun ausdrücklich in § 560 Absatz 4 BGB geregelt. Die Vorschrift lautet wie folgt:

§ 560 Veränderungen von Betriebskosten
(1) Bei einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird.
(2) Der Mieter schuldet den auf ihn entfallenden Teil der Umlage mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats. Soweit die Erklärung darauf beruht, dass sich die Betriebskosten rückwirkend erhöht haben, wirkt sie auf den Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten, höchstens jedoch auf den Beginn des der Erklärung vorausgehenden Kalenderjahres zurück, sofern der Vermieter die Erklärung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis von der Erhöhung abgibt.
(3) Ermäßigen sich die Betriebskosten, so ist eine Betriebskostenpauschale vom Zeitpunkt der Ermäßigung an entsprechend herabzusetzen. Die Ermäßigung ist dem Mieter unverzüglich mitzuteilen.
(4) Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.
(5) Bei Veränderungen von Betriebskosten ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Ergibt sich aus einer Betriebskostenabrechnung ein erheblicher Nachzahlungsbetrag zu Lasten des Mieters oder ein erhebliches Guthaben zu seinen Gunsten, so kann jede Partei gemäß dieser Vorschrift durch eine einseitige Erklärung in Textform (§ 126 b BGB) eine Anpassung der Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe verlangen. Aber Achtung: Die Grundlagen der Abrechnung können sich verändert haben. So kann es schon nach der letzten Abrechnung eine Erhöhung der Vorauszahlungen gegeben haben, die sich in der aktuellen Abrechnung noch nicht niedergeschlagen hat. Oder es ist jemand zusätzlich in die Wohnung eingezogen. Oder der Abrechnungsmaßstab hat sich verändert. Oder es sind einfach nur die Preise gestiegen. All diese Umstände sind bei der Berechnung der neuen Vorauszahlungen mit zu beachten, so dass eine Nachzahlung oder in Guthaben nicht automatisch zu einer Veränderung führen.

Eine andere Variante ist die, dass anstatt der Vorauszahlungen mit Abrechnung eine Betriebskostenpauschale vereinbart wird. Dies kommt jedoch nicht allzu oft vor. Über die damit verbundenen Fragen informieren wir in einem gesonderten Beitrag.

Bruttowarmmiete
Die Mietvertragsparteien können eine Regelung treffen, nach der die gesamte Miete auf einem Betrag besteht, also nicht nach Nettokaltmiete und Betriebskosten aufgeteilt wird. Die an sich gemäß § 556 BGB umlagefähigen Betriebskosten sind mit dieser Miete abgegolten.

Diese Lösung hat den Vorteil, dass sie dem Vermieter, insbesondere dem nicht-professionellen Kleinvermieter, die Vorbereitung und Erstellung der Betriebskostenabrechnung erspart. Auch für manchen Mieter mag es als Vorteil erscheinen, wenn er sich nicht einmal jährlich mit einer Betriebskostenabrechnung herumplagen muss. Für die Vertragsparteien ergibt sich obendrein der Vorteil, dass die Miete fest ist, so dass sie besser disponieren können und keinen Nach- oder Rückzahlungsforderungen ausgesetzt sind.

Der Vermieter ist allerdings dem Risiko ausgesetzt, dass die von ihm zu tragenden Betriebskosten steigen, die er zur Grundlage seiner Mietkalkulation gemacht hat. Dies ist zwar in der sonstigen Wirtschaft auch ein ständiger Kalkulationsposten. In anderen Wirtschaftszweigen ist es jedoch nicht so schwierig, die Preise den gestiegenen Kosten anzupassen wie in dem hochregulierten und beschränkten Bereich der Wohnungsmiete. Es stellt sich daher die Frage, ob und wie der Vermieter eine Mehrbelastung durch eine Mieterhöhung auf die Mieter abwälzen kann.

Achtung: Die Vereinbarung einer Bruttowarmmiete ist nicht möglich, wenn es sich um ein Gebäude mit einer Zentralheizung handelt, da dann die Vorschriften der Heizkostenverordnung einschlägig sind, die eine Abrechnung über die warmen Betriebskosten zwingend vorschreiben. Nach § 2 der HeizKV gehen deren Vorschriften vertraglichen Vereinbarungen vor. Bei solchen Gebäuden ist daher lediglich die Vereinbarung einer Bruttokaltmiete möglich.

Man findet solche Vereinbarungen über Bruttowarmmieten daher vornehmlich in Altbauten mit Gas- oder Kohleöfen und einer Warmwasserbereitung, die ebenfalls über Gas oder elektrisch erfolgt.

Bruttokaltmiete
Bei der Bruttokaltmiete trägt der Mieter in einem Betrag die Nettokaltmiete und die kalten Betriebskosten, über die nicht abgerechnet wird. Der Vermieter ist wie bei der Bruttowarmmiete dem Risiko ausgesetzt, dass die von ihm zu tragenden kalten Betriebskosten steigen. Es stellt sich dann auch hier die Frage, ob und wie der Vermieter eine Mehrbelastung durch eine Mieterhöhung auf die Mieter abwälzen kann.

Die warmen Kosten werden gesondert erhoben und über sie im Rahmen einer Heizkostenabrechnung abgerechnet.

Teilinklusivmiete
Bei der Teilinklusivmiete verpflichtet sich der Mieter, neben den warmen Kosten auch einen Teil der kalten Betriebskosten separat zu bezahlen. Bei diesen gibt es dann ebenfalls in der Regel Vorauszahlungen und eine Abrechnung.

Bei dieser Variante werden in der Regel die Teile der kalten Betriebskosten, die stark verbrauchsanhängig sind, separat berechnet, so z.B. die Wasserkosten und die Kosten der Müllabfuhr.

Wie in den vorangegangenen beiden Fällen stellt sich hinsichtlich der in der Miete enthaltenen Betriebskosten die Frage nach der Mieterhöhung bei erhöhten Kosten.

Sozialer Wohnungsbau
Die nachfolgenden Ausführungen sind seit dem Urteil des VIII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs vom 13.01.2010 (VIII ZR137/09) überholt. Der BGH hat dort entschieden, dass es auch im preisgebundenen Wohnraum ausreichend ist, wenn die Betriebskosten in einer Summe angegeben werden. Mehr ergäbe sich auch aus § 20 Absatz 1 Satz 3 NMV nicht. Wir lassen den Absatz trotzdem stehen, da er den langjährigen Diskussionsstand wiedergibt und wir die Entscheidung des BGH in dieser Frage für falsch halten.

„Besondere Vorschriften gibt es im Bereich des sozialen Wohnungsbaus für die Vereinbarung von Betriebskosten. Hier ist zunächst § 20 NMV zu nennen:

§ 20 Umlagen neben der Einzelmiete
(1) Neben der Einzelmiete ist die Umlage der Betriebskosten im Sinne des § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung und des Umlageausfallwagnisses zulässig. Es dürfen nur solche Kosten umgelegt werden, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Soweit Betriebskosten geltend gemacht werden, sind diese nach Art und Höhe dem Mieter bei Überlassung der Wohnung bekanntzugeben.
(2) Soweit in den §§ 21 bis 25 nichts anderes bestimmt ist, sind die Betriebskosten nach dem Verhältnis der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die nicht für Wohnraum entstanden sind, sind vorweg abzuziehen; kann hierbei nicht festgestellt werden, ob die Betriebskosten auf Wohnraum oder auf Geschäftsraum entfallen, sind sie für den Wohnteil und den anderen Teil des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit im Verhältnis des umbauten Raumes oder der Wohn- und Nutzflächen aufzuteilen. Bei der Berechnung des umbauten Raumes ist Anlage 2 zur Zweiten Berechnungsverordnung zugrunde zu legen.
(3) Auf den voraussichtlichen Umlegungsbetrag sind monatliche Vorauszahlungen in angemessener Höhe zulässig, soweit in § 25 nichts anderes bestimmt ist. Über die Betriebskosten, den Umlegungsbetrag und die Vorauszahlungen ist jährlich abzurechnen (Abrechnungszeitraum). Der Vermieter darf alle oder mehrere Betriebskostenarten in einer Abrechnung erfassen. Die jährliche Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach dem Ende des Abrechnungszeitraumes zuzuleiten; diese Frist ist für Nachforderungen eine Ausschlußfrist, es sei denn, der Vermieter hat die Geltendmachung erst nach Ablauf der Jahresfrist nicht zu vertreten.
(4) Für Erhöhungen der Vorauszahlungen und für die Erhebung des durch die Vorauszahlungen nicht gedeckten Umlegungsbetrages sowie für die Nachforderung von Betriebskosten gilt § 4 Abs. 7 und 8 entsprechend. Eine Erhöhung der Vorauszahlungen für einen zurückliegenden Zeitraum ist nicht zulässig.

Nach § 20 Absatz 1 Satz 3 der NMV sind dem Mieter die Betriebskosten, die er tragen soll, bei Überlassung der Wohnung nach Art und Höhe bekanntzugeben. Mit der Überlassung der Wohnung ist nach herrschender Meinung der Abschluss des Mietvertrages gemeint. Dem Mieter ist danach mitzuteilen, welche Betriebskostenarten im einzelnen auf ihn zukommen und mit welchen Beträgen er bei den einzelnen Betriebskostenarten rechnen muss. Eine allgemeine Bezugnahme auf die Betriebskosten nach der BetrKV genügt anders als im freifinanzierten Wohnungsbau nicht, ebensowenig die Mitteilung eines einheitlichen Vorauszahlungsbetrages.

Fehlen einzelne der anfallenden Kostenarten im Mietvertrag oder ist bei den aufgeführten Kostenarten die jeweilige Höhe der auf den Mieter entfallenden Kosten nicht bzw. deutlich zu niedrig ausgewiesen, so liegt ein Verstoß gegen § 20 Absatz 1 Satz 3 NMV vor. Der Vermieter ist dann mit der Umlage der betroffenen Kostenarten bzw. bei zu niedrigen Ansätzen mit dem Mehrbetrag ausgeschlossen. Dies betrifft nicht nur die Abrechnungssalden, sondern die gesamten vom Mieter geforderten Betriebskosten. Auch im sozialen Wohnungsbau gilt ohne Vereinbarung der Grundsatz, dass eigentlich der Vermieter die Betriebskosten zu tragen hat.

Wie im preisfreien Bereich ist eine eindeutige vertragliche Vereinbarung erforderlich, die dem Bestimmtheitsgebot entspricht. § 20 Absatz 1 Satz 3 NMV ist eine gesetzliche Normierung dieses Bestimmtheitsgebotes für den Bereich des sozialen Wohnungsbaus. § 20 Absatz 1 Satz 3 NMV ist auch nicht nur eine sanktionslose Kopie des § 29 NMV für den Bereich der Betriebskosten. Dies ergibt sich schon daraus, dass in der WB jeder Position ein eigener Betrag zugeordnet ist. Außerdem ist die WB von der Bewilligungsstelle geprüft und genehmigt worden, was bei den Betriebskosten gerade nicht mehr der Fall ist, wenn sie neben der Einzelmiete erhoben werden.

Es stellt sich dann die Frage, ob der Vermieter diese für ihn bittere Konsequenz durch eine einseitige Erklärung nach den §§ 10 Absatz 1 WoBindG, 20 Absatz 4 NMV für zukünftige Abrechnungsperioden heilen kann. Betrachtet man die nicht den gesetzlichen Anforderungen entsprechende Umlagevereinbarung als unwirksam, gibt es diese Möglichkeit für den Vermieter eigentlich nicht. Auch im freifinanzierten Wohnungsbau wäre das nicht möglich. Wird dort eine Vereinbarung über die Betriebskosten nicht bei Vertragsschluss getroffen, so kann sie im Nachhinein nur mit Zustimmung des Mieters, also durch eine Mietvertragsänderung, getroffen werden. Auch der Wortlaut der Vorschrift ist eindeutig. Sie stellt auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses ab, nicht auf einen späteren. Die Vorschrift des § 20 Absatz 4 NMV, die für Abrechnungssalden und Vorauszahlungen auf das einseitige Erhöhungsrecht in § 10 WoBindG verweist, gilt nicht für die erstmalige Einführung von Betriebskosten, sondern nur für Änderung bei wirksam vereinbarter Kostentragungspflicht. Eine Heilungsmöglichkeit würde die Wirksamkeit des Transparenzgebotes, das hinter § 20 Absatz 1 Satz 3 NMV steckt, empfindlich beeinträchtigen. Auch die Schärfe der Konsequenz für den Vermieter ist erforderlich, da es andernfalls für ihn kaum ein Risiko gäbe, der Forderung des Gesetzgebers nicht zu entsprechen. Im Prinzip ist es wie bei der Ermittlung der Kostenmiete, bei der eine mögliche Position nicht in Ansatz kommt. Auch diese kann der Vermieter später nur dann geltend machen, wenn es eine gesetzliche Möglichkeit dafür gibt, so § 4 NMV. Der Vermieter muss also mit dem Mieter eine Abänderungsvereinbarung zum Mietvertrag treffen, entweder ausdrücklich oder durch schlüssiges Verhalten. Insofern gelten die normalen Regeln des Mietrechts.

Geht man davon aus, dass es möglich sein sollte, die Bekanntgabe durch eine einseitige Erklärung nachzuholen, so fragt sich, in welcher Form dies zu geschehen hat. Es gibt Stimmen in Rechtsprechung und Literatur, die dafür die erste Betriebskostenabrechnung nach Vertragsschluss ausreichen lassen. Auch wenn sie ganz oder zum Teil unwirksam sei, weil § 20 Absatz 1 Satz 3 NMV nicht beachtet wurde, liefere sie dem Mieter doch für zukünftige Abrechnungen die notwendigen Informationen über die Betriebskostenarten und deren Höhe (so Langenberg, Betriebskostenrecht, 5. Auflage 2009, Seite 90). Es erscheine daher zu förmlich, zusätzlich zur Betriebskostenabrechnung noch eine Erklärung des Vermieters zu verlangen, dass in Zukunft so, wie aus der Abrechnung ersichtlich, abgerechnet werden solle. Der Vermieter mache schon durch Übersendung der Abrechnung unmissverständlich deutlich, dass und wie er abrechnen wolle. Diese Auffassung ist falsch. Die Betriebskostenabrechnung enthält gerade keine Erklärung über die Zukunft, sondern bezieht sich auf eine vergangene Abrechnungsperiode. Hier wird dem Vermieter eine Erklärung unterstellt, die er nicht abgibt, um ein wirtschaftlich für sinnvoll erachtetes Ergebnis zu erreichen. Wenn schon die Erhöhung von Positionen der Kostenmiete den Anforderungen von § 10 WoBindG entsprechen muss, dann muss das erst recht gelten, wenn eine Position neu eingeführt wird. Dies ist auch erforderlich, um dem Mieter die Ausübung seines Kündigungsrechtes nach § 11 WoBindG zu ermöglichen. Will man also dem Vermieter, der es versäumt hat, die Betriebskosten wirksam zu vereinbaren, eine Möglichkeit eröffnen, dies nachzuholen, so muss es sich dabei um eine ausdrückliche Erklärung handeln, in der er dem Mieter klar macht, dass er zukünftig auf einer rechtlich korrekten Grundlage die Betriebskosten geltend macht. Dies ergibt sich auch daraus, dass § 20 Absatz 1 Satz 3 NMV auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses abstellt. Es reicht nicht irgendeine Mitteilung, sondern sie muss Teil einer rechtsgeschäftlichen Erklärung sein, so wie Änderungen bei den sonstigen Bestandteilen der Kostenmiete gemäß § 10 WoBindG ebenfalls durch eine rechtsgeschäftliche Erklärung bekanntgegeben werden müssen.

Natürlich kann auch durch die Übersendung einer Betriebskostenabrechnung der Mietvertrag entsprechend geändert werden. Dafür gelten aber die allgemeinen Regeln für die Änderung des Mietvertrages durch schlüssiges Verhalten.

Aber auch wenn man eine Heilung durch die Übersendung der Betriebskostenabrechnung annimmt, wirkt diese erst ab dem ersten Abrechnungsjahr nach dem Zugang der heilenden Abrechnung. Zieht der Mieter also zum 01.01.2008 in die Wohnung und bekommt im Laufe des Jahres 2009 seine Abrechnung, so kann der Vermieter erst ab dem Abrechnungsjahr 2010 Betriebskosten verlangen.“

Entscheidungen und Einzelthemen

BGH vom 28.11.2007 (VIII ZR 145/07)
Vorauszahlungserhöhung bei falscher Betriebskostenabrechnung

BGH vom 13.01.2010 (VIII ZR 137/09)
Umlagevereinbarung im sozialen Wohnungsbau

Die Betriebskostenpauschale

Die Veränderung von Betriebskostenleistungen

letzte Änderung am 06.03.2010