Im Bereich westlich des Magistratsweges gehören rund um den Pillnitzer Weg in der sogenannten „Rudolf-Wissell-Sidlung“ viele Wohnungen der R.I.F. Real Investment Fonds II B.V. Die Wohnungen werden aktuell von Alt & Kelber verwaltet. Früher war es die Capricornus Property Management GmbH.

In einem Mietvertrag über eine im Pillnitzer Weg 30 gelegene Wohnung findet sich in der Nummer 5. der allgemeinen Vertragsbestimmungen eine Schönheitsreparaturklausel mit folgender Bestimmung:

„Der Mieter ist nicht berechtigt, ohne Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abzuweichen.“

Eine solche Klausel hat der BGH am 28.03.2007 (VIII ZR 199/06) für unwirksam erklärt. Die Klausel sei unklar (§ 305c Abs. 2 BGB) und benachteilige in ihrer dem Mieter ungünstigsten Auslegung die Vertragspartner der Klägerin entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Die Klausel sei unklar, weil nicht eindeutig sei, was unter "Ausführungsart" zu verstehen sei. Dieser Begriff könne sich entweder auf die Grundausstattung beziehen, auf die Ausgestaltung im Einzelnen oder auf beides. Es wäre mithin nicht zu erkennen, ob jegliche Veränderung zustimmungspflichtig sein solle oder wo sonst die Grenze zwischen zustimmungspflichtigen und zustimmungsfreien Veränderungen liege. Ein Zustimmungsvorbehalt für jegliche Abweichung von der bisherigen "Ausführungsart" - beispielsweise die Wahl eines abweichenden Farbtons des Wand- oder Deckenanstrichs oder einer anderen Tapetenart- würde den Mieter unangemessen in der Möglichkeit beschränken, sich in der Mietwohnung nach seinem Geschmack einzurichten, ohne dass für eine so weitgehende Beschränkung ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters zu erkennen sei. Folge der unangemessenen Einengung des Mieters in der Art der Ausführung von Schönheitsreparaturen sei die Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen schlechthin. Denn die - bei isolierter Betrachtung unbedenkliche - Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen werde durch die Festlegung auf die bisherige "Ausführungsart" in ihrer dem Mieter ungünstigsten Auslegung inhaltlich dahin ausgestaltet, dass der Mieter sich strikt an die bisherige "Ausführungsart" zu halten habe, wenn er nicht für jede Abweichung um Zustimmung der Klägerin nachsuchen wolle oder wenn die Zustimmung verweigert werde.

Dies hat mittlerweile auch die Hausverwaltung akzeptiert und mit Schreiben vom 10.02.2010 bestätigt, dass der betroffene Mieter keine Schönheitsreparaturen ausführen müsse.

Tags:Schönheitsreparaturen, R.I.F., Alt & Kelber