Wohnungsmarkt

Der Berliner Wohnungsmarkt
Es gibt ihn nicht, den Berliner Wohnungsmarkt. Es gibt ihn höchstens statistisch, als Durchschnittswert aller Berliner Wohnungsmärkte. In der Erkenntnis bringt es einen aber nicht weiter, wenn man das Mittel aus Prenzlauer Berg und Marzahn kennt. Selbst innerhalb der Bezirke gibt es große Unterschiede. Wer die Havemannstraße in Marzahn-Nord gesehen hat, wird nicht glauben, was für schnuckelige Einfamilienhausgebiete der Bezirk in seinem Süden bereithält. Gleiches gilt für viele Berliner Regionen, so z.B. die Spandauer Mitte rund um die westliche Heerstraße mit den Großsiedlungen von GSW und GEWOBAG einerseits und dem grünen Spandauer Süden mit Kladow und Gatow andererseits. In den City-Bezirken sieht es nicht anders aus. Die nördliche und die südliche Brunnenstraße gehören beide zu Mitte, symbolisieren allen Anstrengungen der DEGEWO zur Aufwertung des Brunnenviertels zum Trotz jedoch zwei verschiedene Welten.

Man braucht also nicht lange, um zu verstehen, dass es in Berlin viele Märkte gibt. Trotzdem ist es nicht falsch, wenn sich Banken, Makler oder Forschungsintsitute immer wieder mit dem Berliner Wohnungsmarkt als Ganzem befassen. Wenn sie diesen induktiv aus der Summe seiner Teile herleiten, hat man zum einen die Untersuchung der Teile und über die Jahre die Tendenzen im Großen und Ganzen.

Wir sind keine Bank, kein Makler und kein Forschungsinstitut. Wir können daher an dieser Stelle keine eigenen Untersuchungen präsentieren. Wir weisen Sie aber auf die uns bekannten und frei zugänglichen Untersuchungen hin, soweit sie im Internet abrufbar sind.

Aktuelle Tendenzen
Sieht man sich die verschiedenen Untersuchungen zum Berliner Wohnungsmarkt an, insbesondere die vom BBU, von der IBB und von der GSW, so ergeben sich daraus einige allgemeine Trends.

Den Berliner Wohnungsmarkt kennzeichnet auch weiterhin eine insgesamt moderate Mietentwicklung aus. So liegt im April 2009 der Verbraucherpreisindex, der die Preisentwicklung auf der Basis des Jahres 2005 widerspiegelt, bei 106,4. Der Index der Nettokaltmieten liegt bei 105,4, also deutlich unterhalb der allgemeinen Preissteigerung. Der Index der Wohnungsnebenkosten liegt dagegen mit 107,5 gut einen Indexpunkt über der Inflationsrate. In den vergangenen 4 Jahren waren die Berliner Vermieter also im Schnitt sehr genügsam, während die Betriebskosten überproportional gestiegen sind. Die Sozialmieten sind dabei wegen des Förderabbaus ebenfalls überproportional gestiegen. Auch bei den Betriebskosten wirkte die öffentliche Hand z.B. durch die Erhöhung der Grundsteuer und der Wasser- und Abwasserkosten eher preistreibend. Ein Teil der Steigerungen der Nettokaltmieten wird auch auf Sanierungen und Modernisierungen zurückzuführen sein, die eigentlich nichts mit Inflation, sondern mit Produktverbesserungen zu tun haben. Mit all dem ist natürlich noch nichts über die konkrete Preisentwicklung im eigenen Kiez gesagt. Hier gab es durchaus unterschiedliche Entwicklungen, da manche Gegenden als Wohnstandorte sehr beliebt sind, andere dagegen weniger. Ein steigendes Mietniveau weisen laut IBB-Wohnungsmarktbericht 2008 in erster Linie die Bezirke Friedrichshain-Kreuzberg und Mitte auf. In einzelnen Teilmärkten der Stadt gibt es also bereits eine spürbare Marktanspannung, was einzelne Akteure wie den Berliner Mieterverein bereits mit politischen Forderungen nach gesetzlichen Mietpreisbegrenzungen auf den Plan gerufen hat.

Die meisten Unternehmen und Fachleute gehen von weiter steigenden Mieten aus. Dies ergibt sich vor allem aus der Differenz zwischen den Bestandsmieten und den bei einer Neuvermietung erzielbaren Mieten. So belaufen sich die Nettokaltmieten laut „BBU-Marktmonitor“ im Rahmen der Neuvermietung auf 5,75 €. Sie liegen damit um einen Euro oder gut 21 % über dem Schnitt des derzeitigen Mietspiegels, der bei 4,75 € liegt. In stark nachgefragten Lagen ist die Abweichung sogar noch ausgeprägter. Dies betrifft vor allem die mittlerweile weitgehend sanierten Altbauquartiere im Prenzlauer Berg, in Friedrichshain, in Kreuzberg und in Mitte. Hier liegen die Neuvertragsmieten mit 6,62 € sogar um 1,32 € oder rund 25 % über dem Mietspiegelschnitt. Ein Grund dafür sind auch die anhaltend hohen Modernisierungsinvestitionen in den Bestand. Angesichts der mittelfristigen Energiepreisentwicklung wird sich daran auch nichts ändern.

Angesichts einer zunehmenden Anzahl kleiner und einkommensschwacher Haushalte wird seitens des BBU für die kommenden Jahre mit einer steigenden Nachfrage nach kleinen und preiswerten Wohnungen gerechnet. Wegen des Förderabbaus sind Sozialwohnungen dafür in der Regel zu teuer. Neubau ist mit den in diesem Segment erzielbaren Mieten nicht refinanzierbar. Lösungen wird es in diesem Bereich daher nur auf der individuellen Ebene der Subjektförderung geben.

Wie bereits in den vergangenen Jahren sehen die Experten das größte Problem in den gegenläufigen Entwicklungen der Einkommen und der Nebenkosten, vor allem der Energiekosten.

Der längerfristige Leerstand stagniert. Überdurchschnittliche Leerstandsquoten finden sich vor allem in einfachen innerstädtischen Wohnlagen mit Altbaubeständen und in peripher gelegenen Geschossbauten der Nachkriegszeit. Interessant its in diesem Zusammenhang die Aussage der IBB auf Seite 57 ihres letzten Wohnungsmarktberichtes, dass sich Leerstand nicht als Indikator für entspannte Teilmärkte eigne. Dies unterstützt die Vermutung des Berliner Mietervereins, dass der Leerstand in Berlin niedriger sei als angegeben, da viele statistisch leere Wohnungen gar nicht marktgängig seien.

Im Fazit ihres aktuellen Wohnungsmarktreports (2008) kommt die IBB trotzdem zu dem Schluss, dass für ganz Berlin nicht von einer insgesamt angespannten Lage gesprochen werden könne. Das Niveau der Angebotsmieten liege weit unter dem anderer deutscher Großstädte. Gleichwohl spanne sich der Berliner Wohnungsmarkt zunehmend an, was vor allem auf die geringen Neubauzahlen der vergangenen Jahre zurückzuführen sei.

Das Hauptproblem des Berliner Wohnungsmarktes sieht die IBB in den niedrigen Einkommen in der Stadt. Die Einkommensentwicklung halte mit der Miet- und vor allem der Nebenkostenentwicklung nicht mit. Entsprechend seien preisgünstige Wohnungen zunehmend schwerer zu bekommen, zumal das Land sich aus dem sozialen Wohnungsbau komplett zurückgezogen habe. Entscheidend sei für einen ausgeglichenen Wohnungsmarkt nicht das allgemeine Mietniveau, sondern die Korrelation von Angebot und Nachfrage. Und hier ergäben sich durch die Ausdifferenzierung des Wohnungsmarktes zunehmend Probleme.

Weitere schwerwiegende Probleme seien die steigenden Nebenkosten und die zunehmenden sozialen Probleme durch die Segregation in der Stadt. Auch sei es bei einer Struktur wie in Berlin schwierig, notwendige Modernisierungsmaßnahmen wie im energetischen Bereich durch Mietsteigerungen zu refinanzieren.

Die einzelnen Untersuchungen:

1)
Jones Lang LaSalle
Residential City Profile Berlin 1. Halbjahr 2008

2)
Institut für soziale Stadtentwicklung
Zurück in die Innenstadt?

3)
GSW/Jones Lang LaSalle
WohnungsmarktReport Berlin, 4. Ausgabe, 1. Halbjahr 2008

4)
Bulwien/Gesa für Hochtief und TLG
Der Markt für Projektentwicklungen in der Metropolenregion Berlin/Potsdam 2008

5)
Investitionsbank Berlin
IBB-Wohnungsmarktbarometer

6)
BBU
Marktmonitor 2008

7)
Investitionsbank Berlin
IBB-Wohnungsmarktbericht 2008

letzte Änderung am 01.05.2009