Leerstand Berlin

Leerstand als wohnungswirtschaftliches Problem
Leerstand ist nicht per se schlecht. Zu viel Leerstand oder zu wenig Leerstand ist ein Problem. Bei zu viel Leerstand haben die Vermieter Probleme, die für eine sachgerechte Bewirtschaftung notwendigen Erträge zu erwirtschaften. Bei zu wenig Leerstand haben die Interessenten kaum Auswahl, um ihre Wohnbedürfnisse auf dem örtlichen Wohnungsmarkt zu befriedigen.

Ein funktionierender Wohnungsmarkt setzt daher eine gewisse Anzahl an leerstehenden Wohnungen als sogenannte „Fluktuationsreserve“ voraus. Wohnungssuchende Haushalte haben dadurch die Möglichkeit, auf veränderte Bedingungen oder Wünsche zu reagieren. Dies gilt insbesondere für Menschen mit mittleren und geringen Einkünften.

Fluktuation und Leerstand sind übrigens zwei deutlich voneinander zu trennende Größen. Die Fluktuation (Einzelheiten in unserem Beitrag zum Thema „Fluktuation“) bildet das Umzugsgeschehen in den Wohnungsbeständen ab. Sie wird ausgedrückt in einer Prozentzahl, die das Verhältnis der Kündigungen zur Gesamtzahl der Wohnungen wiedergibt. Auch in guten Wohnungsbeständen mit wenig Leerstand gibt es Fluktuation. Leerstand entsteht hingegen, wenn wenn es nur einen Aus-, aber keinen Einzug gibt. Eine hohe Fluktuationsrate sagt daher nicht unbedingt etwas über die Marktgängigkeit einer Wohnung aus (Beispiel: Studentenheim), ein hoher Leerstand schon.

Die akzeptable Fluktuationsreserve auf einem ausgeglichenen Wohnungsmarkt wird bei ca. 3 % angesetzt. Dies wären für Berlin ca. 56.000 Wohnungen. Tatsächlich liegt die Gesamtzahl der leerstehenden Wohnungen in der Stadt seit Jahren deutlich über dieser Zahl.

Aufgrund der für den Wohnungsmarkt notwendigen Fluktuationsreserve ist ein Leerstand wohnungspolitisch erst dann relevant, wenn er eine gewisse Dauer überschreitet. Man hat sich insoweit in Berlin auf einen Zeitraum von 6 Monaten verständigt. Nur dann, wenn eine Wohnung länger als 6 Monate leersteht, wird der Leerstand als kritisch betrachtet.

Der Leerstand in Berlin
Wohnungsleerstand war nach Jahrzehnten des Wohnungsmangels auch in Berlin ein neues Phänomen. In einigen Bezirken, insbesondere in Marzahn-Hellersdorf, ist er sogar zu einem existentiellen Problem von Wohnungsgesellschaften geworden. So bewegte sich die landeseigene Wohnungsbaugesellschaft Marzahn durch den aufgrund des Bevölkerungsrückganges im Bezirk eingetretenen Leerstandes längere Zeit am Rande der Zahlungsunfähigkeit.

Wesentliche Entscheidungen hängen von einer korrekten Erfassung des Wohnungsleerstands ab. Genau diese Erfassung stößt aber, insbesondere in großen Städten, auf enorme Schwierigkeiten. Es gibt keine zentrale Institution, die Wohnungsleerstand erfasst. Da Leerstand auch ein sehr dynamisches Phänomen ist, gab es immer nur grobe Schätzungen.

Fast alle Wohnungen in Berlin haben mittlerweile einen Stromzähler. Da Vertragspartner bei den Wohnungszählern nicht der Vermieter ist, sondern direkt der Mieter, hat man dadurch einen relativ verlässlichen Anknüpfungspunkt bei fast allen Wohnungen. Berlin hat daher vor einigen Jahren die Leerstandserfassung über Stromzähler eingeführt, eine Methode, um die Leerstandsbeobachtung flächendeckend, kleinteilig, aktuell, kontinuierlich, kostengünstig und mit vergleichsweise geringem Aufwand durchzuführen. Natürlich sind auch damit Probleme verbunden, insbesondere wird der Leerstandsgrund nicht erfasst. Derzeit gibt es jedoch keine andere gleichwertige Methode. Der Berliner Mieterverein versucht sich gerade an einer Bewertung per hand. Man darf gespannt sein, ob das funktioniert und wie nachhaltig es ist.

Einzelheiten zu dieser Methode finden Sie im Internet mit folgendem Link:

http://www.stadtentwicklung.berlin.de/planen/stadtentwicklungsplanung/de/stadtumbau/download/wohnungsleerstand.pdf

Nach offiziellen Senatszahlen beträgt der Leerstand von Wohnungen per 1. Juli 2008:

Diese Zahlen sind durch die Stromzähleranalyse ermittelt worden. Vattenfall hat die diesbezüglichen Daten zur Verfügung gestellt. Gezählt wurden alle Zähler in Wohnungen, für die ein vertragsloser Zustand besteht. Hier wird von einem rechtlichen Leerstand ausgegangen.

Der kritische Leerstand, also der mit eine Dauer von 6 Monaten und mehr, lag 2003 bei 5,0 %. Bis 2006 stieg er auf 5,7 %. Seitdem stagniert er bei diesem Wert. Gemessen am derzeitigen Wohnungsbestand entspricht dies einer Gesamtzahl von 107.500 Wohnungen. Der kritische Wohnungsleerstand ist also in Berlin gut doppelt so hoch, wie der idealtypische Leerstand eines ausgeglichenen Wohnungsmarktes es wäre. Der Gesamtleerstand der Stadt liegt bei 8,3 %, also in etwa um die Fluktuationsreserve höher als der kritische Leerstand.

Da die Bevölkerungszahl der Stadt seit einigen Jahren wieder wächst und auch die Zahl der Haushalte steigt, müßte der langfristige Leerstand eigentlich sinken, da kaum neue Wohnungen entstehen. Wenn er dies nicht tut, deutet dies auf Defizite in Bezug auf die Marktgängigkeit dieser Wohnungen hin. Diese haben sicher viele verschieden Ursachen, so bauliche und Ausstattungsmängel, eine ungünstige Lage, ein unattraktives Wohnumfeld oder schlicht einen zu hohen Preis. So ist es auch erklärbar, dass die Neuvermietungsmieten trotz der hohen Leerstände steigen. Der Berliner Mieterverein vermutet dies schon lange. Die Einzelheiten der Entwicklung seit 2003 können Sie der nachstehenden Tabelle entnehmen.

Wie man sieht ist der Leerstand in den vergangenen 5 Jahren leicht angestiegen. Viel bedeutender ist jedoch, dass es 2003 noch große Unterschiede zwischen den Bezirken gab, insbesondere ein Ost-‘West-Gefälle. Die Zahlen haben sich in den vergangenen 5 Jahren deutlich angeglichen.

Leerstandsgründe
Die Gründe für den Berliner Leerstand sind so vielfältig wie es der Berliner Wohnungsmarkt mit seinen Akteuren ist: Es gibt gefragte und weniger gefragte Lagen, schlechte bauliche Zustände, mangelnde Professionalität in Vermietung und Verwaltung und auch Wohnungs- und Wohnflächenangebote oder Ausstattungsmerkmale, die der heutigen Nachfrage nicht entsprechen. Als Beispiele seien Wohnungen ohne Balkon oder mit fensterlosen Bädern genannt. Ein sich in den vergangenen Jahren zusätzlich entwickelnder Grund ist das durch die zunehmende Segregation in manchen Gebieten vorhandene schwierige soziale Umfeld. Am Ende muss man für jedes Gebäude, für jeden Wohnungstyp eine individuelle Analyse durchführen.

Leerstandskampagne des Berliner Mietervereins Der Berliner Mieterverein traut den Senatszahlen nicht über den Weg. Auf die mit der Messmethode über die Stromzähler verbundenen Probleme haben wir bereits hingewiesen. Aus diesem Grund hat der BMV die Senatszahlen auf den Prüfstand gestellt.

Die offiziellen Zahlen sind, wie oben beschrieben, durch die Stromzähleranalyse ermittelt worden. Ob die Wohnungen wirklich leerstehen und aus welchen Gründen, ist nicht bekannt. Bisher hat es erstaunlicherweise noch keine offizielle wissenschaftliche Untersuchung zu dieser Frage gegeben. Dieser Punkt wird vom Mieterverein zurecht stark kritisiert.

Trotz der Unsicherheit werde, so der Mieterverein, mit den Leerstandszahlen sowohl politisch als auch rechtlich argumentiert. So werde von Senatsseite keine Notwendigkeit gesehen, mietpreisbegrenzende Maßnahmen bei Neuvermietungen zu schaffen.

Die Rechtsprechung entziehe den vorhandenen rechtlichen Bestimmungen (§5 WiStG, ZweckentfremdungsverbotVO) den Boden, indem die Mangellage, die Voraussetzung für die Anwendung dieser Vorschriften ist, mit Hinweis auf den hohen Leerstand verneint wird.

Da dies nicht seiner wohnungspolitischen Interessenlage entspricht, wollte es der BMV genau wissen und stieß eine „Leerstandsaktion 2009“ an. Es ging darum, den Leerstand festzustellen und die Gründe zu erfragen. Er bat alle Berliner Mieterinnen und Mieter, einen Fragebogen ausgefüllt an den Berliner Mieterverein e.V. zu schicken. So wollte man Antworten auf die offenen Fragen finden und hofft, daraus politisches Kapital schlagen zu können.

Die Berliner Morgenpost berichtet am 24.04.2009 über die Aktion.

http://www.morgenpost.de/printarchiv/berlin/article1079408/Mieterverein_kritisiert_Berliner_Wohnungspolitik.html

Auch der Tagesspiegel berichtet unter der Überschrift „In der Innenstadt werden die Wohnungen knapp“ über das Thema. Der Artikel ist mit folgendem Link im Internetangebot der Zeitung zu finden:

http://www.tagesspiegel.de/berlin/Wohnungen-Berlin;art270,2780204

Einen weiteren Artikel zu der spannenden Frage, ob es in Berlin partiell (innerhalb des S-Bahn-Ringes) eine Mangellage gibt, hat er am 07.06.2009 verfasst. Er ist nachzulesen unter folgender URL:

http://www.tagesspiegel.de/berlin/Leserdebatte-Mietwucher-Wohnen;art270,2816601

Erste Ergebnisse hat der Berliner Mieterverein am 02.09.2009 vorgestellt, nachzulesen im Bereich „Pressemitteilungen“ auf seiner Webseite. Danach sind die Senatszahlen nach Auffassung des BMV untauglich als Grundlage für eine verantwortliche Wohnungspolitik. Wie nicht anders zu erwarten weichen die Zahlen des BMV nämlich erheblich von den offiziellen Senatszahlen ab. Der BBU nennt die Untersuchung seinerseits „methodisch höchst fragwürdig“.
1.389 Leerstandsfälle seien dem Berliner Mieterverein e.V. über Internet oder per Fragebogen benannten worden. Sie hatten nach Angaben des BMV überwiegend einen Fehler, Mängel oder sonstige Nachteile, die im Ergebnis zu einer Unvermietbarkeit führten. Diese Wohnungen seien am Wohnungsmarkt faktisch nicht verfügbar und könnten deswegen auch nicht als vermietbare Leerstandsobjekte gewertet werden. Auch auf einem angespannten Wohnungsmarkt würden solche Wohnungen nicht nachgefragt.

Daraus zieht der BMV den Schluss, dass die Leerstandsstatistik des Senats kein Beweis für eine nachhaltig entspannte Marktlage und erst Recht keine Rechtfertigung für die Abschaffung rechtlicher Schutzinstrumente gegen überzogene Neuvermietungsmieten sei. Er fordert daher eine wissenschaftliche Untersuchung der Senatszahlen zum Leerstand in Berlin.

Die Hauptgründe für den Leerstand seien nach der Auswertung des BMV mit 30,3 % der Zustand des Hauses oder der Wohnung und mit 13,2 % eine zu hohe Mietforderung. Von den 1.389 ausgewerteten Leerständen stünden 4,9 % bis zu 6 Monaten leer, 14,0 % bis 12 Monate, weitere 25,9 % bis zu 2 Jahre und 55,1 % mehr als 2 Jahre. Im Ergebnis müsse festgestellt werden, dass nur die Hälfte der vom Senat als leer bezeichneten Wohnungen überhaupt dem Wohnungsmarkt zur Verfügung stünden.

Seine Untersuchung belege, dass die Senatszahlen keinen wohnungspolitischen Wert hätten. Deswegen wird der Senat vom BMV aufgefordert, sich der Diskussion über mietpreisbegrenzende Maßnahmen bei Neuvermietungen zu stellen.

In seiner Pressemitteilung nennt der BMV auch einige Einzelbeispiele.

Der Tagesspiegel und die Berliner Morgenpost haben in ihrer Ausgabe vom 03.09.2009 über die Untersuchung berichtet. Sie finden die Berichte im Webangebot der Zeitungen mit folgender URL:

http://www.tagesspiegel.de/berlin/Wohnungsmarkt;art270,2890144

http://www.morgenpost.de/berlin/article1162444/Mieterverein_bezweifelt_Leerstandszahlen_des_Senats.html

Der Berliner Mieterverein hat mit seiner Aktion eine wichtige Diskussion angestoßen. Es ist in der Tat ein unhaltbarer Zustand, dass man in Berlin die genaue Zahl der Mastschweine kennt, aber nicht die Zahl der leerstehenden Wohnungen. Wobei der Mieterverein nicht den Leerstand bestreitet, sondern eine andere Definition von Leerstand hat. ,Auf diese müßte man sich zunächst einmal einigen. Und dann muss die Frage in der Tat wissenschaftlich untersucht werden. Denn so fragwürdig die Stromzählermethode auch sein mag, die Meldebogenaktion des BMV liefert auch keine verlässlicheren Zahlen. Weder wurden die Leerstände noch die angegebenen Gründe verifiziert. Und vor allem weiß man natürlich nicht, wie die Stichprobe am Ende zustandegekommen ist. Wissenschaftlich wurde sie jedenfalls nicht erhoben.

Viel entscheidender ist in diesem Zusammenhang wirklich die Frage, wann denn eine Wohnung als leer einzuschätzen ist, und ob es denn rechtlich möglich ist, anstelle der gesamten Stadt auch nur einen Teil der Stadt als relevanten Markt zu betrachten. Oder, um es krasser zu formulieren: Darf man einen wohnungssuchenden Charlottenburger auf die Leerstände in Spandaus Westen verweisen?

Mittlerweile meldet der Mieterverein, dass er aus gewöhnlich gut informierten Kreisen erfahren habe, dass der Senat eine wissenschaftliche Erhebung zum Leerstand erwäge.

letzte Änderung am 11.10.2009