Fluktuation

Die Fluktuation bildet das Umzugsgeschehen in den Wohnungsbeständen ab. Sie wird ausgedrückt in einer Prozentzahl, die das Verhältnis der Kündigungen zur Gesamtzahl der Wohnungen wiedergibt.

Als Vermieter versucht man, eine möglichst geringe Fluktuationsquote zu haben. Fluktuation ist teuer. Gelingt nicht sofort die Anschlussvermietung, so kostet der Leerstand die verlorene Miete und die für den Leerstand zu tragenden Nebenkosten der Wohnung. Für die Vermarktung der Wohnung fallen in der Regel erhebliche Personal- und Sachaufwendungen an. Und schließlich ist die Wiedervermietung zumeist mit baulichen Investitionen in die Wohnung verbunden, die leicht 50 oder 100 € pro qm Wohnfläche erreichen können, je nach Ausbaustandard. Alles in allem können so selbst bei einer durchschnittlichen Wohnung leicht einige Tausend Euro zusammenkommen. Fluktuation gibt es übrigens in allen Qualitäten von Beständen. Ein geringer Leerstand ist in aller Regel nicht gleichbedeutend mit einer niedrigen Fluktuation, sondern nur ein Zeichen dafür, dass problemlos wieder vermietet werden kann.

Jedes Wohnungsunternehmen kennt seine Fluktuationsquote. Zumeist gibt es sie für den Gesamtbestand wie für die einzelne Wirtschaftseinheit. Nur dort macht sie wirklich Sinn, da nur auf dieser Ebene Gegenmaßnahmen möglich sind. Die Quoten sind oft in ähnlichen nah beieinander liegenden Gebäuden völlig unterschiedlich und reichen von 5 % bis 12 %. Das kann an der Mikrolage des Hauses liegen, an der Mieterstruktur, am Wohnungsschlüssel, manchmal sogar nur an einem einzelnen Mieter.

Bundesweite Untersuchung von Techem
Techem, ein bekannter Energiedienstleister für die Immobilienwirtschaft, ermittelt regelmäßig auf der Basis der von dem Unternehmen abgerechneten Wohnungen (derzeit ca. 4,6 Millionen) bundesweit die Fluktuationsquoten. Dazu muss man nur nachschauen, ob es für eine Wohnung nur eine oder mehrere Heizkostenabrechnungen in einem Wirtschaftsjahr gibt. Ist es mehr als eine so liegt höchstwahrscheinlich ein Umzug vor. Die aktuelle Untersuchung bezieht sich auf das Jahr 2007. Die dazugehörige Pressemeldung kann im Internet mit folgender URL aufgesucht werden:

http://www.techem.de/Deutsch/Presse/Pressemeldungen/Produkte_und_Verbraucherinfos/Wohnungswechsel_in_Deutschland/index.phtml

Danach sind die Deutschen mobil wie noch nie. Im Jahr 2007 habe die Zahl der Haushaltswechsel mit 12,7 Prozent ihren Höchststand erreicht. Die Umzugsquote nehme im Vergleich zum Vorjahr um 1,8 Prozent zu und sei die höchste seit 1985. Nach wie vor seien dabei ostdeutsche Haushalte mit 13,9 Prozent (Vorjahr: 11,1) mobiler als westdeutsche mit 12,3 Prozent (Vorjahr: 10,8). In den Bundesländern lägen Sachsen-Anhalt (17,3 Prozent), Bremen (15,7), Schleswig-Holstein und Niedersachsen (beide 14,9) vorn. Die niedrigsten Quoten hätten Baden-Württemberg (10,3 Prozent), Bayern (11,6) und Nordrhein-Westfalen (12,3). Hessen, Hamburg (beide 12,7 Prozent) und Berlin (12,9) lägen im Mittelfeld.

Analysiert hat Techem außerdem das Umzugsverhalten in 202 Städten. Die Bewohner norddeutscher Kommunen zögen am häufigsten um: Heide 19,8 Prozent (Vorjahr: 17,1), Oldenburg 19,3 (17,8), Flensburg 18,5 (15,3), Bremerhaven 18,0 (12,9), Itzehoe 18 (15,1) und Schleswig 17,7 (14,2) Prozent. Die wenigsten Umzüge gäbe es im schleswig-holsteinischen Lübeck mit 7 Prozent (13,2) und in den baden-württembergischen Kommunen Ludwigsburg mit 7,4 (7,5), Stuttgart mit 7,9 (8,1), Karlsruhe mit 8,3 (8,3) und Friedrichshafen mit 8,4 (8,0) Prozent.

Die Analysen von Techem erfolgen seit 1985. Die niedrigste Umzugsquote mit 6,8 Prozent wird 1990 registriert und der bisherige Höchstwert bisher 1999 mit 11,6 Prozent.

Berlin liegt mit seiner Quote von 12,9 % knapp über dem Bundesdurchschnitt von 12,7 %.

Binnenwanderung
Für Berlin ermittelt das Landesamt für Statistik zwar nicht die Fluktuationsquoten, erstellt aber eine jährliche Wanderungsstatistik, die man als Grundlage für eine Fluktuationskalkulation nutzen kann. Die aktuelle Wanderungsstatistik finden Sie im Internet mit folgendem Link:

http://www.statistik-berlin-brandenburg.de/publikationen/Stat_Berichte/2008/SB_A3-2_j01-07_BE.pdf

Danach gab es im Jahr 2007 in Berlin 114.951 Fortzüge und 349.637 Binnenwanderungen. Das sind insgesamt 464.588 Fälle, hinter denen potentiell eine Kündigung steht. Berechnet auf eine Bevölkerung von 3.416.255 Personen ergibt dies eine Fluktuationsquote von 13,6 %, also etwas mehr, als Techem errechnet hat. Man muss die Zahl des Landesamtes für Statistik aber noch um die Wanderungsbewegungen bereinigen, hinter denen keine Wohnungskündigung steht, also z.B. den Fall, dass ein Paar sich trennt und ein Partner die Wohnung behält oder die Situation, dass ein Kind nach dem Abitur zu Hause auszieht, um in einer anderen Stadt zu studieren. Dazu stehen keine genauen Zahlen zur Verfügung, man kann sich aber denken, dass eine um diese Faktoren korrigierte Zahl ungefähr bei der von Techem angegebenen Fluktuationsquote landet.

Die Binnenwanderung, also die Anzahl der Umzüge innerhalb der Stadt, ist ein Indikator für die Anspannung des Wohnungsmarktes. Bei einem entspannten Wohnungsmarkt mit einem großen Angebot an freien Wohnungen zu relativ niedrigen Mieten können die Mieter leichter eine neue Wohnung finden, die ihren Bedürfnissen optimal entspricht. Dies führt vermehrt zu Umzügen innerhalb der Stadt. Bei einem angespannten Wohnungsmarkt mit einem knappen und teuren Angebot können Umzugswünsche zumeist nicht so leicht erfüllt werden. Die Zahl der Umzüge in der Stadt sinkt. Sieht man sich unter dieser Prämisse die vorstehende Tabelle mit den ganz rechts stehenden Binnenumzügen an, so ergibt sich eine Steigerung der Binnenwanderung bis 1998. Seitdem nimmt die Binnenwanderung kontinuierlich ab. Dies ist die Konsequenz aus den grundlegenden wohnungswirtschaftlichen Entwicklungen der letzten Jahre. Die Zahl der Berliner und der Haushalte steigt, die Neubautätigkeit ist hingegen fast zum Erliegen gekommen. Dies kann man an der Binnenwanderung gut ablesen. Angesichts tendenziell steigender Mieten, stagnierender Einkommen und einer weiter niedrigen Neubautätigkeit ist nicht zu erwarten, dass die Umzugshäufigkeit in den kommenden Jahren spürbar ansteigen wird.

(Quelle: Statistisches Landesamt)

Einen Bericht von Ralf Schönball zu diesem Thema hat der Tagesspiegel am 04.05.2009 veröffentlicht. Sie finden ihn im Internet mit folgendem Link:

http://www.tagesspiegel.de/berlin/Umzug-Wohnort;art270,2788457

Das zukünftige Umzugsgeschehen
In keinem europäischen Staat ziehen so viele Menschen um wie in Deutschland. 8,4 Millionen Menschen - 10,2 Prozent der Gesamtbevölkerung - haben nach einer Studie der Umzug AG im Jahr 2007 ihre Koffer gepackt, um den Wohnort zu wechseln. Nach der Studie soll dieser Trend aber nicht mehr lange anhalten. Die Zahl der Umzüge in Deutschland wird zukünftig deutlich zurückgehen.

Triebfedern der Umzüge sind die Suche nach Arbeit und Karrierechancen, die Singles und junge Familien von Ost- nach Westdeutschland und aus den ländlichen Räumen im Westen in die Ballungszentren treibt.

Als Folge schrumpft deshalb die Zahl der Einwohner in den Neuen Ländern pro Jahr weiterhin um rund 50 000 Menschen. In Bezug zur Einwohnerzahl vergleichbare Bevölkerungsverluste weisen aber auch ländliche Regionen im Westen wie etwa Südniedersachsen, Nordhessen und Teile Nordrhein-Westfalens auf. In zwei Drittel aller deutschen Landkreise geht die Einwohnerzahl durch Abwanderung kontinuierlich zurück, zitiert die Berliner Morgenpost in einem Artikel zu dem Thema einen IFW-Ökonom. In den kommenden Jahren werde diese Wanderungsbewegung jedoch weitgehend ihr Ende finden. Mit dem Weggang der jungen Arbeitnehmer seien auch die Geburtenraten in den Fortzugsregionen so weit gefallen, dass es dort bald kaum Jugendliche gebe, die eines Tages fortziehen könnten.

Für Berlin sieht die Situation anders aus. Wir verweisen insoweit auf unseren Beitrag zum Thema „Bevölkerung“. Die Stadt wird noch einige Jahre weiter wachsende Haushaltszahlen aufweisen. Außerdem dürfte das Umzugsgeschehen durch die Ausdifferenzierung der Wohnungsmärkte weiter befeuert werden.

Den Artikel in der Morgenpost finden Sie mit folgendem Link:

http://www.morgenpost.de/printarchiv/immobilien/article1112092/Jeder_Zehnte_zieht_einmal_im_Jahr_um.html

Einen weiteren Artikel zu dem Thema finden Sie mit dem folgenden Link auch im Fokus:

http://www.focus.de/immobilien/mieten/studie-volkssport-wohnungswechsel_aid_402208.html

Die gesamte Studie kann man sich nach einem Login unter folgender Webadresse besorgen:

http://www.focus.de/immobilien/mieten/studie-volkssport-wohnungswechsel_aid_402208.html


zuletzt geändert am 17.06.2009