Büromarkt

Büromarkt Deutschland

Gif-Büromarktbericht 2008
Anfang Februar 2009 publizierte der Arbeitskreis Marktanalysen und Bedarfsprognosen der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. (gif) aufgrund der von ihm moderierten Abstimmungsrunden mit den marktführenden Immobilienberatern über die Markteckdaten für das Jahr 2008 seine Büromarkterhebung 2008. Die Büromärkte in den deutschen Immobilienhochburgen haben danach im vergangenen Jahr in den erfassten sieben Städten einen Gesamtumsatz von 3,12 Mio. m² erzielt. Trotz dieses erneut sehr hohen Vermietungsniveaus sank der Umsatz gegenüber dem Spitzenjahr 2007 um 298.000 m². Nach vier Jahren kontinuierlichen Anstiegs seit 2005 läutet dieser Umsatzrückgang von -8,7 % nach Meinung der Autoren den vorläufigen Wendepunkt an den Vermietungsmärkten in Deutschland ein. Gleichwohl zeigten die Büromieten und der Leerstand weiterhin in eine positive Richtung. So konnten im Segment der Spitzen- und Durchschnittsmieten an nahezu allen Standorten Steigerungen erzielt werden. Ebenfalls sind an allen sechs Standorten die Leerstände weiter gesunken und liegen damit unter den Höchstständen des Jahres 2004.

Gerade ab dem 3. Quartal 2008 stoppte die Aufwärtsbewegung. Grundsätzlich sind die deutschen Büromärkte zwar in guter Verfassung, einen rapiden Rückgang wie zuletzt 2002 erwartet die gif nicht. Allerdings gibt der Blick auf die anstehenden Fertigstellungen 2009 einen ersten Hinweis auf die zu erwartende angespannte Marktsituation in den kommenden zwei Jahren.

Der gif-Erhebung zufolge sanken die Umsätze von 3,42 Mio. m² 2007 auf 3,12 Mio. m² (-8,7 %) im Jahr 2008. Die Erhebungen schließen in allen Märkten die Eigennutzer-Transaktionen mit ein. Die Flächenumsätze des Jahres 2008 belegen ferner, dass sich die abkühlende Wirtschaftsentwicklung nicht synchron zur Büromarktentwicklung verhält. Den höchsten Umsatz mit 667.000 m² hatte erneut München (-4,2 %). Berlin konnte mit 490.000 m² seinen Vorjahreswert von 620.000 m² nicht mehr erreichen und verzeichnete mit fast -21 % den größten Rückgang unter den 6 Standorten. Den größten prozentualen Sprung um +7,5 % auf 181.750 m² erreichte in diesem Jahr Stuttgart, gefolgt von Köln (+5,3 % auf 300.000 m²) und Hamburg (-5,2 % auf 550.000 m²), Düsseldorf (-18,6 % auf 424.100 m²) und Frankfurt (-7,3 % auf 510.000 m²) haben Umsatzrückgänge verbucht.

Der aktuelle Büroleerstand in den sieben Büromärkten wird von der gif zum Jahresende mit rund 7,01 Mio. m² angegeben. Bezogen auf den Gesamtbestand in den untersuchten Städten entspricht dies einer Leerstandsquote von 8,6 %. Gegenüber dem Vorjahr (9,2 %) ist damit eine weitere Verbesserung eingetreten. „Gleichwohl wird der Leerstandsabbau auch zum Ende kommen. Im laufenden Jahr muss deshalb mit einem Leerstandsanstieg gerechnet werden“, analysiert die gif. Sehr deutlich wird, dass vor allem sogenannte Altflächen bzw. Sockelleerstände die Bestandsstatistik insgesamt prägen.

Die Entwicklung bei den Büromieten war bis Mitte 2008 noch von Optimismus geprägt. Obwohl gerade in der zweiten Jahreshälfte die Anzahl der Umsätze zurückgegangen ist, konnten nochmals Steigerungen an allen Standorten im Segment der Spitzenmieten und Durchschnittsmieten registriert werden.

(Quelle: Jones Lang LaSalle)

Büromarkt Berlin

Jones Lang LaSalle
Am 03.07.2009 veröffentlichte Jones Lang LaSalle seine neuesten Zahlen zum Berliner Büromarkt. Nach Aussage von Jan Hübler, dem Leiter der Bürovermietungsabteilung von Jones Lang LaSalle Berlin, gibt es keinen wirklichen Grund zur Schwarzmalerei. Es gebe zwei großflächige Mietvertrags-Abschlüsse in einer Größenordnung von zusammen rund 30.000 m², die lediglich aufgrund fehlender Baugenehmigungen noch nicht in die Zahlen eingingen, sowie weitere großflächige Gesuche, die wahrscheinlich in diesem Jahr abgeschlossen würden. Das werde dafür sorgen, dass die reinen Vermietungszahlen nicht so schlecht seien.
 
Die Wirtschaftskrise gehe auch an Berlin nicht vorbei. Aber der Abschwung bewege sich noch innerhalb erträglicher Schmerzgrenzen. Im Zehnjahresvergleich werde der Umsatz schlimmstenfalls um 10% auf ca. 400.000 m² zurückgehen. Mut mache noch immer die stete Nachfrage aus regierungsnahen Dienstleistungsbereichen und dem öffentlichen Sektor. Der markiere denn auch noch immer den bisher größten Deal im 1. Halbjahr 2009 durch die Bundesarbeit für Arbeit in Neukölln mit 17.200 m². Zurückhaltend agierten zurzeit mittlere Unternehmen mit ca. 20 – 50 Mitarbeitern. Umzugspläne würden bei dieser Art Unternehmen oft zurückgestellt oder es werde aufgrund attraktiver Mietkonditionen am aktuellen Standort langfristig verlängert. Alles in allem habe sich der Halbjahresumsatz 2009 bei ca. 195.000 m² eingependelt, ein Minus von 17 % gegenüber den ersten sechs Monaten 2008. Rund 95.000 m² entfielen auf das zweite Quartal. Im langfristigen Vergleich liege der Halbjahreswert um 7% unter dem durchschnittlichen Ergebnis der jeweils ersten Halbjahre (bezogen auf den 10-Jahresschnitt). Bezogen auf den 5-Jahresschnitt liegt der Wert um 12% niedriger.
 
Verglichen mit dem ersten Halbjahr 2008 sei der Anteil der drei 1A-Teilmärkte (Areal Potsdamer/Leipziger Platz, Mitte 1 A, Charlottenburg 1A) am Umsatzvolumen im ersten Halbjahr 2009 zurückgegangen (von 28% auf jetzt 11%). Zugelegt hätten im Halbjahresvergleich einige Teilmärkte außerhalb der Innenstadt, bedingt durch die traditionell großflächigen Vermietungen zu günstigen Mietpreisen an die öffentliche Hand.
 
Incentives für Nutzer gebe es auch auf dem Berliner Bürovermietungsmarkt. Zwischen 5 bis 10% auf die Mietvertragslaufzeit könnten von Mietinteressenten, Umzugswilligen oder von Mietern, die ihre Verträge verlängern wollen, fest eingeplant werden. Das sei weit weniger, als Investoren und Bestandshalter in früheren Krisenjahren akzeptieren mussten. 2003/2004 seien 10% die Regel gewesen.
 
Nachdem im 1. Quartal außer einer Eigennutzerfläche von 8.000 m² keine weiteren neuen Büroflächen auf den Markt kamen, waren es von April bis Ende Juni 19.000 m². Verglichen mit einigen Boomjahren zu Anfang des Jahrzehnts ist dies ein noch sehr niedriges Volumen. Die Leerstandsquote ist geringfügig auf 9,0 % gestiegenen. Tendenz der Leerstandsquote weiter leicht steigend. Bis zum Ende des Jahres 2009 werden nach Schätzungen von JLL noch ca. 24.000 m² frei verfügbare Bürofläche auf den Markt kommen.
 
Aufgrund des gesamtwirtschaftlichen Umfeldes agierten die Unternehmen kostenbewusster. Das führe auf dem Berliner Büromarkt auch im 2. Quartal 2009 zu einem erneuten Rückgang der Spitzenmiete auf 20,50 Euro/m²/Monat. Die gewichtete Durchschnittsmiete liege bei 11,74 Euro/m²/Monat. 35% der Abschlüsse lagen zwischen 9,00 und 12,00 Euro/m²/Monat.

Die Pressemeldung finden Sie mit folgendem Link:

http://www.joneslanglasalle.de/Germany/DE-DE/Pages/NewsItem.aspx?ItemID=17228

 
Office Market Report 2008 von Atisreal
Der Markt für Büro-Immobilien in Berlin hat trotz der Finanzkrise im vergangenen Jahr ein "solides" Ergebnis erzielt. Zu diesem Fazit kommt der aktuelle "Office Market Report 2009" des Immobilien-Beratungsunternehmens Atisreal.

Mit einem Umsatz von 468 000 Quadratmetern habe der Gesamtmarkt bei Vermietungen das Vorjahresergebnis zwar um sechs Prozent unterschritten, berichten die Experten. Trotzdem lag der Umsatz 2008 noch sieben Prozent über dem Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre. Die Leerstandsquote sank leicht von acht auf 7,7 Prozent.

Für ihre jährliche Studie beobachten das Unternehmen den Büromarkt in den neun wichtigsten deutschen Standorten. Umsatzrekordhalter bei Büroflächen ist demnach München mit 786 000 Quadratmetern im Jahr 2008, gefolgt von Frankfurt/Main (566 000) und Hamburg (544 000). Berlin folgt auf Platz vier.

Auch bei den zu erzielenden Höchstmieten für Büroflächen rangiert Berlin im Mittelfeld. In Spitzenlagen wie der City-Ost und dem Potsdamer Platz liegen die Quadratmeterpreise bei maximal 22 Euro. Spitzenreiter ist Frankfurt. In der hessischen Bankenmetropole zahlen Mieter für Top-Büroflächen bis zu 37,50 Euro pro Quadratmeter.

Die Berliner Morgenpost zitiert Sven Stricker, den Berliner Niederlassungsleiter von Atisreal. Dieser bewertet die Zahlen positiv, vor allem "vor dem Hintergrund, dass die für Berlin typischen Großabschlüsse über 10 000 Quadratmeter im vergangenen Jahr nahezu nicht existiert haben". Besonders gut sei die Nachfrage dafür im Marktsegment bis 5000 Quadratmeter gewesen, insbesondere im Regierungsviertel und in Charlottenburg.

Für dieses Jahr seien die Erwartungen der Branche aufgrund der Wirtschaftskrise gemäßigt. Bereits zum Jahresende habe sich eine Zurückhaltung bei den Unternehmen abgezeichnet, so Sven Stricker.

Die Pressemitteilung von Atisreal finden Sie auf der Unternehmenswebseite mit folgendem Link:

http://www.atisreal.de/pages/actualites/fiche.php?s_code=de_omr_2009_zahlen_berlin_09012009&l=de&r=621&t=defaut&ctx=0&s_wbg_menu=659&s_id=0

letzte Änderung am 09.07.2009