Kleinreparaturen
Wenn die Wohnung einen Mangel hat, ist es gemäß § 535 Abs.1 Satz 2 BGB grundsätzlich Sache des Vermieters, den Mangel zu beseitigen. Da es dabei auf ein Verschulden des Vermieters nicht ankommt, gilt dieser Grundsatz fast ausnahmslos. Lediglich dann, wenn der Mieter den Mangel durch einen nicht vertragsgerechten Gebrauch selbst verursacht hat, ist es seine Sache, den Mangel zu beseitigen.
In der Praxis haben sich zwei weitere Ausnahmen herausgebildet. In den meisten Mietverträgen wird dem Mieter auferlegt, die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Dies ist eine praktisch sehr bedeutende Frage, der wir einen eigenen Bereich auf unserer Webseite gewidmet haben. Die andere Ausnahme betrifft die sogenannten Bagatellschäden oder Kleinreparaturen. Es geht dabei um Schäden an Einrichtungen der Wohnung, die mit geringem Aufwand zu beseitigen sind. Auch sie finden sich in vielen Mietverträgen.
Umfang
Die Klausel darf sich nur auf solche Teile der Wohnung beziehen, die dem direkten und regelmäßigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Beispiele sind die Gas- und Wassereinrichtungen der Wohnung, der Herd oder auch Fenster- und Türgriffe und -schlösser. Gegenstände, die der Mieter nicht oder nur wenig abnutzen kann, wie Wasser- oder Stromleitungen, darf die Klausel nicht umfassen. Bei Leitungsverstopfungen muss differenziert werden. Wenn an der Leitung nur der Mieter angeschlossen ist, ist eine Beteiligung möglich. Wenn jedoch, wie in der Regel in Mehrfamilienhäusern, mehrere Wohnungen an einer Leitung angeschlossen sind, der Verursacher also nicht zu ermitteln ist, ist eine Beteiligung nicht möglich.
Vornahmeklausel
Klauseln, durch die der Mieter verpflichtet wird, selbst für die Reparatur zu sorgen, sind nach Auffassung des BGH unwirksam, da der Mieter nicht mit der Geltendmachung von Gewährleistungsrechten belastet werden soll. Eine Kleinreparaturklausel darf daher lediglich eine Verpflichtung des Mieters enthalten, die dem Vermieter für die Reparatur entstandenen Kosten zu erstatten, sogenannte „Kostenerstattungsklausel“.
Kostenerstattung
Die zu übernehmenden Kosten dürfen im Einzelfall höchstens 75 € betragen. Eine anteilige Beteiligung an teureren Reparaturen ist unzulässig. Insgesamt dürfen so im Jahr nicht mehr als 200 €, höchstens jedoch 8 - 10 % der Jahresmiete, zusammenkommen.
Im Ergebnis wird auf diese Weise vornehmlich Druck auf die Mieter ausgeübt, den Kleinkram gar nicht erst zu melden, sondern in Heimarbeit selbst zu erledigen. Denn dies dürfte in der Regel preiswerter sein als die Übernahme der Kosten eines Handwerkers.
zuletzt geändert am 23.11.2008