Starrer Fristenplan sowie darauf aufbauende Abgeltungsregelung
(von Rechtsanwalt Stefan Pfeiffer, Berlin)
Der BGH hat in den letzten Jahren eine Reihe von Urteilen zum Thema „Schönheitsreparaturen“ gefällt. Man kann fast den Überblick verlieren. Wenigstens bleibt der VIII. Senat seiner Linie treu und bestätigt seine unter dem Motto „Nur das Nötigste darf auf den Mieter überwälzt werden“ entwickelte Rechtsprechung fortlaufend.
Eines der Urteile in dieser Reihe ist die Entscheidung vom 5. April 2006 (VIII ZR 178/05) zu den Themen Fristenplan und Abgeltungsklausel.
Der Leitsatz des BGH lautet:
a) Ein formularmäßiger Fristenplan für die vom Mieter vorzunehmenden Schönheitsreparaturen ist auch dann starr und benachteiligt einen Mieter unangemessen i.S.d. § 307 BGB, wenn die Fristen allein durch die Angabe eines nach Jahren bemessenen Zeitraumes ohne jeden Zusatz bezeichnet sind.
b) Eine Klausel über die quotenmäßige Abgeltung angefangener Renovierungsintervalle verliert ihre Grundlage, wenn die vertragliche Regelung über die Abwälzung der Schönheitsreparaturenverpflichtung auf den Mieter unwirksam ist.
Sachverhalt:
Mit Vertrag vom 29. Juni 1999 hatte der Beklagte von der Klägerin eine Wohnung gemietet. Das Mietverhältnis endete aufgrund der Kündigung des Beklagten am 29. Februar 2004.
Zu den Schönheitsreparaturen enthält der Mietvertrag in § 6 unter anderem folgende formularmäßige Regelungen:
"(1) Der Mieter hat während der Mietzeit die Schönheitsreparaturen auf seine Kosten sach- und fachgerecht auszuführen, und zwar: in Küche, Bad, WC alle 3 Jahre, in den übrigen Räumen alle 5 Jahre. Die Renovierungsfristen beginnen in jedem Fall mit Beginn des Mietverhältnisses zu laufen. Zu einer Anfangsrenovierung ist der Mieter nicht verpflichtet.
...
(2) Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter vor Rückgabe der Wohnung unter Berücksichtigung des vereinbarten Fristenplanes alle bis dahin je nach (dem) Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Schönheitsreparaturen auszuführen.
...
(3) Weist der Mieter nach, dass die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der o.g. Fristen ... durchgeführt worden sind, und befindet sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand, so muss er anteilig den Betrag an den Vermieter zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert würde; dasselbe gilt, wenn und soweit bei Vertragsbeendigung die obigen Fristen seit Beginn des Mietverhältnisses noch nicht vollendet sind.
...
Der Mieter kann die Zahlungsverpflichtung dadurch abwenden, dass er die Schönheitsreparaturen fachgerecht selbst durchführt."
Der Beklagte hatte während des Mietverhältnisses keine Schönheitsreparaturen durchgeführt. Die Klägerin holte deshalb einen Kostenvoranschlag eines Malerbetriebes ein. Auf der Grundlage des Kostenvoranschlages forderte sie den Beklagten vorprozessual zur Bezahlung der vollständigen Kosten für einen Deckenanstrich im Bad und in der Küche in Höhe von 91,20 € sowie der (zeit-)anteiligen Kosten (55,5/60) für die Renovierung der übrigen Räume von 763,06 € auf. Mit ihrer Klage hat sie neben den Renovierungskosten von insgesamt 854,26 € rückständige Mieten, eine Betriebskostennachforderung für 2002 und Schadensersatzansprüche geltend gemacht; nach Verrechnung mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch des Beklagten und einem geringfügigen Betriebskostenguthaben hat sie 1.135,87 € nebst Zinsen verlangt.
Das Amtsgericht hat der Klage teilweise stattgegeben; hinsichtlich der Renovierungskosten hat es sie abgewiesen. Das Landgericht hat die hiergegen gerichtete Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihre Forderung auf Bezahlung der Renovierungskosten weiter, allerdings ohne Erfolg vor dem BGH.
Die Entscheidung:
Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Die Klausel über die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der Schönheitsreparaturen in § 6 Nr. 1 des Mietvertrages sei unwirksam, weil sie hierfür starre Fristen unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung vorsehe. Eine solche Regelung benachteilige den Mieter unangemessen. Sie sei deshalb unwirksam. Sei aber die Verpflichtung des Beklagten, überhaupt Schönheitsreparaturen durchzuführen, unwirksam, so könne auch die Kostenregelung des § 6 Nr. 3, die gerade auf dieser Verpflichtung beruhe, keinen Bestand haben.
Diesen Ausführungen hat sich der BGH in seinem Urteil angeschlossen. Aus der Sicht eines verständigen Mieters mache es keinen Unterschied, ob der Fristenplan wie im vorliegenden Fall eine bestimmte Frist ohne jeden Zusatz enthalte oder ob die Verbindlichkeit der genannten Frist durch Worte wie "mindestens" beziehungsweise "spätestens" verstärkt werde. In seinen einschlägigen Entscheidungen habe der Senat stets darauf abgestellt, ob ein angegebener Zeitraum durch Formulierungen wie "in der Regel", "im Allgemeinen" oder ähnliche Wendungen - für den Mieter erkennbar - so flexibel vereinbart sei, dass nach dem Wortlaut der Klausel im Einzelfall eine Anpassung der Renovierungsintervalle an den tatsächlichen Renovierungsbedarf möglich war. Fehlt ein derartiger Zusatz, so sei nach dem eindeutigen Wortlaut der Fristenklausel ein Abweichen zugunsten des Mieters nicht vorgesehen; sie sei dann aus der Sicht des Mieters nicht weniger "starr" als bei sprachlichen Hinzufügungen, die eine Verlängerung der Frist nicht zulassen. Etwas anderes ergäbe sich im vorliegenden Fall auch nicht aus der Regelung in § 6 Nr. 2 des Mietvertrages, der die Renovierungspflicht des Mieters nach Beendigung des Mietverhältnisses betrifft. Durch die Formulierung "unter Berücksichtigung des vereinbarten Fristenplanes" werde eine Verbindung zu den in § 6 Nr. 1 vereinbarten verbindlichen Fristen hergestellt, so dass die Bestimmung des § 6 Nr. 2 von der Unwirksamkeit des § 6 Nr. 1 des Vertrages ergriffen werde. Dass durch die Wendung "je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung" die in § 6 Nr. 1 angeführten Fristen bei Beendigung des Mietverhältnisses relativiert werden solle, sei nicht zu erkennen.
Auch die Abgeltungsklausel sei deshalb unwirksam. Der enge Zusammenhang der hier zu prüfenden Klauseln ergäbe sich schon aus der Systematik der Regelungen; beide seien Teil des mit "Erhaltung der Mietsache" überschriebenen § 6 des Mietvertrages. Die maßgebenden Begriffe seien weitgehend identisch ("Schönheitsreparaturen", "Fristen", "Renovierung"). Die - als solche grundsätzlich unbedenkliche Abgeltungsklausel in Nr. 3 verweise an zwei Stellen auf die "o.g. Fristen" beziehungsweise "obigen Fristen" in Nr. 1. Für den verständigen Leser des angesprochenen Personenkreises könne unter diesen Umständen kein Zweifel bestehen, dass die einzelnen Bestimmungen des § 6 eine einheitliche, zusammengehörige Gesamtregelung der Renovierungsverpflichtungen des Mieters darstellten. Dabei bilde die Klausel der Nr. 1 mit der Überbürdung der Erhaltungspflicht auf den Mieter eindeutig erkennbar die Grundlage für die nachfolgenden Regelungen in den Nrn. 2 und 3. Falle diese Grundlage weg, so verlören die daran anschließenden Bestimmungen ihre Rechtfertigung und ihren Sinn. Sei der Mieter, wie in diesem Fall, nicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet, treffe ihn auch keine Verpflichtung zur anteiligen Abgeltung der Kosten bei Beendigung des Mietverhältnisses nach § 6 Nr. 3 des Mietvertrags.
Vorinstanzen:
AG Velbert, Entscheidung vom 14.12.2004 - 17 C 372/04 -
LG Wuppertal, Entscheidung vom 21.07.2005 - 9 S 1/05 -
Die Originalentscheidung finden Sie auf www.bundesgerichtshof.de.
Zuletzt bearbeitet am 17.10.2008