Schönheitsreparaturen - abweichende Ausführungen dürfen dem Mieter nicht grundsätzlich verboten werden
(von Rechtsanwalt Stefan Pfeiffer, Berlin)
Der BGH hat sich am 28.03.2007 (VIII ZR 199/06) wieder einmal zum Thema „Schönheitsreparaturen“ geäußert. Es ging um die Frage, ob der Vermieter dem Mieter verbieten dar, ohne seine Zustimmung von der vorhandenen Ausführung der Wohnungsausgestaltung abzuweichen.
Sachverhalt:
Die Klägerin war Vermieterin, der Beklagte Mieter einer Wohnung in B. § 2 Abs. 3 des Mietvertrages lautet auszugsweise:
"Der Mieter hat außerdem nach Maßgabe der Allgemeinen Vertragsbestimmungen und der Hausordnung
a) die Schönheitsreparaturen auszuführen (Nr. 5 und 12 AVB).
…"
Bestandteil des Mietvertrages waren auch die Allgemeinen Vertragsbestimmungen (AVB) der Klägerin. Diese lauteten in Nr. 5 Abs. 2 Sätze 1 und 4:
2
"Schönheitsreparaturen sind fachgerecht auszuführen. Der Mieter darf nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abweichen."
Das Vertragsverhältnis endete zum 30. November 2004. Mit Schreiben vom 26. November 2004 verlangte die Klägerin vom Beklagten unter anderem die Durchführung von Schönheitsreparaturen unter Fristsetzung zum 10. Dezember 2004. Wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen fordert die Klägerin nach Ablauf der Frist Schadensersatz in Höhe von 1.879,81 € nebst Zinsen.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Klägerin ist erfolglos geblieben. Mit der Revision verfolgt die Klägerin ihren geltend gemachten Anspruch weiter.
Entscheidung:
Der Leitsatz lautet:
„BGB §§ 535 Abs. 1 Satz 2, 307 Abs. 1 Satz 1 Bb
Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Wohnraummietvertrages enthaltene Regelung, die dem Mieter die Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen auferlegt und bestimmt, dass der Mieter nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der "bisherigen Ausführungsart" abweichen darf, ist auch dann insgesamt - und nicht nur hinsichtlich der Ausführungsart - wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn die Verpflichtung als solche und ihre inhaltliche Ausgestaltung in zwei verschiedenen Klauseln enthalten sind.“
Nach Auffassung des Berufungsgerichts ist die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht wirksam auf den Beklagten übertragen worden. Die entsprechende formularvertragliche Regelung benachteilige den Beklagten nach Treu und Glauben unangemessen und sei daher gemäß § 307 BGB unwirksam. Zwar begegne die Übertragung der Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen für sich genommen keinen Bedenken. Unwirksam sei jedoch die Allgemeine Vertragsbestimmung, wonach der Mieter nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abweichen dürfe. Diese Klausel sei unklar und benachteilige den Mieter unangemessen. Aufgrund des Summierungseffektes sei neben der Regelung über die Zustimmungsbedürftigkeit auch die formularmäßige Überwälzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen unwirksam.
Dieser Ansicht hat sich auch der BGH angeschlossen. Der Beklagte könne nicht wegen Verletzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen in Anspruch genommen werden, weil diese Pflicht nicht wirksam auf ihn übertragen worden sei. Zu Recht habe das Landgericht die Formularklausel Nr. 5 Abs. 2 Satz 4 AVB, wonach der Mieter nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abweichen darf, als unwirksam erachtet. Die Klausel sei unklar (§ 305c Abs. 2 BGB) und benachteilige in ihrer dem Mieter ungünstigsten Auslegung die Vertragspartner der Klägerin entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB).
Die Klausel sei deshalb unklar, weil nicht eindeutig sei, was unter "Ausführungsart" zu verstehen sei. Dieser Begriff könne sich entweder auf die Grundausstattung beziehen, auf die Ausgestaltung im Einzelnen oder auf beides. Es wäre mithin nicht zu erkennen, ob jegliche Veränderung zustimmungspflichtig sein solle oder wo sonst die Grenze zwischen zustimmungspflichtigen und zustimmungsfreien Veränderungen liege. Ein Zustimmungsvorbehalt für jegliche Abweichung von der bisherigen "Ausführungsart" - beispielsweise die Wahl eines abweichenden Farbtons des Wand- oder Deckenanstrichs oder einer anderen Tapetenart- würde den Mieter unangemessen in der Möglichkeit beschränken, sich in der Mietwohnung nach seinem Geschmack einzurichten, ohne dass für eine so weitgehende Beschränkung ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters zu erkennen sei.
Folge der unangemessenen Einengung des Mieters in der Art der Ausführung von Schönheitsreparaturen sei die Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen schlechthin. Denn die - bei isolierter Betrachtung unbedenkliche - Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen werde durch die Festlegung auf die bisherige "Ausführungsart" in ihrer dem Mieter ungünstigsten Auslegung inhaltlich dahin ausgestaltet, dass der Mieter sich strikt an die bisherige "Ausführungsart" zu halten habe, wenn er nicht für jede Abweichung um Zustimmung der Klägerin nachsuchen wolle oder wenn die Zustimmung verweigert werde.
Diese den Mieter unangemessen benachteiligende Beschränkung seiner Gestaltungsmöglichkeit ließe sich zwar durch die Streichung der Klausel Nr. 5 Abs. 2 Satz 4 AVB beseitigen. Dies wäre indessen eine inhaltliche Veränderung der dem Mieter auferlegten Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen und damit der Sache nach eine geltungserhaltende Reduktion der unangemessenen Formularvertragsregelung, die auch dann nicht zulässig sei, wenn die Verpflichtung als solche und ihre inhaltliche Ausgestaltung wie hier in zwei verschiedenen Klauseln enthalten sei.
Hinweise:
Das Urteil macht nochmals deutlich, dass die Entscheidungsfreiheit des Mieters in Bezug auf die Gestaltung der Wohnung während der Mietzeit nicht eingeschränkt werden darf, auch nicht über Schönheitsreparaturklauseln. Dafür gibt es nämlich nach Auffassung des BGH keinen nachvollziehbaren Grund.
BGH, Urteil vom 28.03.2007 - VIII ZR 199/06
Vorinstanzen:
AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Entscheidung vom 23.02.2006 - 16 C 322/05 -
LG Berlin, Entscheidung vom 29.06.2006 - 62 S 93/06 -
Die Originalentscheidung finden Sie auf www.bundesgerichtshof.de.
letzte Änderung am 06.02.2009