Quotenklausel - bei Berücksichtigung des Zustandes der Wohnung wirksam
(von Rechtsanwalt Stefan Pfeiffer, Berlin)
Der BGH hat sich am 26.09.2007 (VIII ZR 143/06) wieder einmal zum Thema „Schönheitsreparaturen“ geäußert. Es ging um die Frage der sogenannten „Quotenklausel“.
Sachverhalt:
Die Kläger waren in der Zeit zwischen dem 16. Mai 2001 und dem 31. März 2004 Mieter einer Eigentumswohnung des Beklagten. Der Mietvertrag enthält unter anderem folgende Regelungen:
"§ 16 Schönheitsreparaturen
1. Der Mieter ist verpflichtet, ohne besondere Aufforderung die laufenden Schönheitsreparaturen fachgerecht nach Maßgabe der folgenden Ziffer 2 auf eigene Kosten vorzunehmen, es sei denn, unter § 29 ist eine abweichende Vereinbarung getroffen.
2. Die Schönheitsreparaturen sind während der Mietzeit regelmäßig nach Ablauf folgender Zeiträume seit Mietbeginn oder nach Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen auszuführen:
- in Küchen, Bädern und Duschen, alle 3 Jahre,
- in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten, alle 5 Jahre,
- in anderen Räumen alle 7 Jahre.
3. Verlangt es der Zustand der Räume und trifft nicht den Vermieter, seinen gesetzlichen Vertreter oder Erfüllungsgehilfen Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit daran, sind die laufenden Schönheitsreparaturen wie folgt auszuführen:
a) bei Übergabe renovierter Räume vor Ablauf des jeweils ersten Fristenzeitraumes seit Mietbeginn, oder
b) bei Übergabe nicht renovierter Räume nach Ablauf des jeweils ersten in Ziffer 2 genannten Fristenzeitraumes seit Mietbeginn vor Ablauf des jeweils nächsten Fristenzeitraumes.
4. Von den in Ziffer 2 genannten Fristenzeiträumen kann abgewichen werden,
wenn der Zustand der Mieträume die Einhaltung dieser Frist nicht erfordert.
...
7. Sind bei Beendigung des Mietvertrages die Schönheitsreparaturen entsprechend Ziffern 2-4 nicht fällig, so zahlt der Mieter an den Vermieter einen Kostenersatz für die seit der letzten Durchführung der Schönheitsreparaturen erfolgte Abwohnzeit im Fristenzeitraum gemäß Ziffern 2-4, sofern nicht der Mieter die Schönheitsreparaturen durchführt oder sich nicht der unmittelbar folgende Nachmieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bereiterklärt oder die Kosten hierfür übernimmt. Die Höhe dieses Kostenansatzes wird anhand eines Kostenvoranschlages eines von den Vertragsparteien ausgewählten Fachbetriebes des Malerhandwerks über die üblicherweise bei der Renovierung der Mieträume anfallenden Schönheitsreparaturen ermittelt. Sie entspricht dem Verhältnis der in Ziffern 2-4 festgesetzten Fristen für die Durchführung der Schönheitsreparaturen und der Wohndauer seit den zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen.
§ 29 Sonstige Vereinbarungen
Die Räume werden vermieterseits im renovierten Zustand (Wände hell gestrichen und ohne Tapete, Lackteile lichtgrau) übergeben. ..."
Die Kläger strichen am Ende der Mietzeit die Wände und Decken, führten aber keine Arbeiten an den Holzteilen aus. Nach einem vom Beklagten eingeholten Kostenvoranschlag eines Malerbetriebes ist für das Lackieren von Fenstern, Fensterbänken, Fußleisten und Türen ein Kostenaufwand von 3.390,10 € erforderlich. Der Beklagte behielt deshalb - ausgehend von einer von den Klägern zu entrichtenden Quote von 57,5 % - die von diesen gestellte Mietkaution ein.“
Die Kläger haben geltend gemacht, Renovierungsarbeiten an den Holzteilen seien aufgrund des Zustands der Wohnung nicht erforderlich gewesen; § 16 Nr. 7 des Mietvertrags könne keine Kostenbeteiligung unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung begründen. Sie verlangen die Rückzahlung der Kaution von 1.329,36 € nebst Zinsen.
Das Amtsgericht hat der Klage bis auf einen Teil der geforderten Zinsen stattgegeben. Die Berufung des Beklagten ist erfolglos geblieben. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt der Beklagte weiterhin die vollständige Abweisung der Klage.
Entscheidung:
Der Leitsatz lautet:
BGB § 307 Abs. 1 Satz 1 und 2 Bb, § 535 Abs. 1 Satz 2
„In einem Mietvertrag über eine vom Vermieter renoviert überlassene Wohnung ist eine Formularklausel, die den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung eines Anteils an den Kosten für von ihm vorzunehmende, aber noch nicht fällige Schönheitsreparaturen verpflichtet, in ihrem sachlichen Regelungsgehalt nicht zu beanstanden, wenn sie eine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung in der Weise ermöglicht, dass für die Berechnung der Quote das Verhältnis zwischen der Mietdauer seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen und dem Zeitraum nach Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen maßgeblich ist, nach dem bei einer hypothetischen Fortsetzung des Mietverhältnisses aufgrund des Wohnverhaltens des Mieters voraussichtlich Renovierungsbedarf bestünde.
Eine solche Klausel verstößt jedoch gegen das Transparenzgebot und ist deshalb wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn ihr Wortlaut für den Mieter nicht eindeutig erkennen lässt, dass die Abgeltungsquote in dieser Art und Weise zu berechnen ist, sondern dem Vermieter die Möglichkeit gibt, den Mieter aufgrund einer anderen Berechnungsweise, die ebenfalls vom Wortlaut der Klausel gedeckt ist, auf eine unangemessen hohe Quote in Anspruch zu nehmen.“
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt, der Beklagte könne gegen den Anspruch der Kläger auf Auskehrung der Mietkaution nicht mit einem Gegenanspruch aus der Quotenabgeltungsklausel nach § 16 Nr. 7 des Mietvertrages aufrechnen. Die Klausel sei in ihrer Ausgestaltung unklar, benachteilige den Mieter unangemessen und sei daher gemäß § 307 BGB unwirksam.
Eine Quotenabgeltungsklausel sei nur zu rechtfertigen, wenn die Abwälzung der Schönheitsreparaturen als Teil des Mietentgeltes angesehen werde. Ausgehend davon seien vom Mieter Schönheitsreparaturen nur entsprechend der Abwohnzeit zu leisten. Diesem Grundsatz trage die hier zu beurteilende Quotenabgeltungsklausel nicht hinreichend Rechnung.
Die Formulierung "Sind bei Beendigung des Mietvertrags die Schönheitsreparaturen ... nicht fällig", führe den Mieter in die Irre, denn sie suggeriere, dass die Quotenabgeltungsklausel nur in bestimmten Fallkonstellationen eingreife, während sie tatsächlich wegen der unterschiedlichen Länge der Renovierungsintervalle für die verschiedenen Räume nahezu in allen Fällen zu einer Zahlungspflicht des Mieters führe.
Schließlich sei die Klausel für den durchschnittlichen Mieter kaum verständlich. Sofern er nicht juristisch vorgebildet sei, werde er aus der Verweisung in Nr. 7 auf die Nummern 2-4 der Klausel kaum ersehen können, dass er die theoretische Möglichkeit habe, durch den Nachweis einer unterdurchschnittlichen Abnutzung der Wohnung den von ihm an den Vermieter zu zahlenden Betrag zu verringern.
Dieser Beurteilung hat sich der BGH angeschlossen.
§ 16 Nr. 7 des Mietvertrags, der dem Beklagten einen Anspruch auf anteiligen Ersatz der Kosten für bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht fällige Schönheitsreparaturen gewähre, benachteilige die Kläger unangemessen und sei gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, weil die Bestimmung nicht hinreichend klar und verständlich sei (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB).
Die Quotenabgeltungsklausel des § 16 Nr. 7 sei nicht bereits deshalb unwirksam, weil die ihr zu Grunde liegende, in § 16 Nr. 2 bis 4 des Mietvertrags geregelte Verpflichtung der Mieter zur Vornahme von Schönheitsreparaturen einer Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht standhielte. Die Nrn. 2 bis 4 beinhalten nach Ansicht des Senats keinen starren Fristenplan für die Renovierung, sondern verpflichten den Mieter lediglich, Schönheitsreparaturen "regelmäßig" innerhalb der nach der Nutzungsart der Räume gestaffelten Fristen von drei, fünf beziehungsweise sieben Jahren auszuführen. Sie hielten ihm zudem in Nr. 4 ausdrücklich die Abweichung von diesen Fristen offen, wenn der Zustand der Mieträume die Einhaltung der Fristen nicht erfordere. Auf der Grundlage eines solchen flexiblen Fristenplans sei die Abwälzung der Schönheitsreparaturverpflichtung auf den Mieter nach der Rechtsprechung des Senats (Urteil vom 18. Oktober 2006 - VIII ZR 52/06, NJW 2006, 3778, unter II 2 b aa, m.w.N.) nicht zu beanstanden.
Dies gelte bei einer möglichen Auslegung auch für die Abgeltungsklausel. Bei einer Abgeltungsklausel handele es sich um eine Ergänzung der vertraglichen Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nach einem Fristenplan. Ihr Zweck bestehe darin, dem Vermieter, der von dem ausziehenden Mieter mangels Fälligkeit der Schönheitsreparaturen nach dem Fristenplan keine Endrenovierung verlangen könne, wenigstens einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten für den Abnutzungszeitraum seit den letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zu sichern. Eine solche Klausel benachteilige den Mieter grundsätzlich nicht unangemessen, weil die Abwälzung der turnusmäßigen Schönheitsreparaturen - deren Kosten der Mieter zu tragen hätte, wenn das Mietverhältnis bis zum Eintritt der Fälligkeit der Schönheitsreparaturverpflichtung fortbestanden hätte - rechtlich und wirtschaftlich einen Teil der Gegenleistung des Mieters für die Gebrauchsüberlassung der Räume darstelle, die er anderenfalls - bei einer den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen (§ 535 Abs. 1 Satz 2, § 538 BGB) - über eine höhere Bruttomiete im Voraus abgelten müsse. § 16 Nr. 7 des Mietvertrags lasse bei der Berechnung der Abgeltungsquote die zur Vermeidung einer unangemessenen Benachteiligung der Mieter gebotene Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung zu. Die Bestimmung knüpfe ausdrücklich an die in § 16 Nr. 2 bis 4 geregelten Fristen für die Durchführung der Schönheitsreparaturen an, indem sie für die Kostenquote das Verhältnis dieser Fristen zu der Wohndauer seit den zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen für maßgeblich erkläre. Nach Nr. 4 könnten der Berechnung der Quote längere als die Regelfristen gemäß Nr. 2 zugrunde gelegt werden, wenn der Zustand der Mieträume - im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses - die Einhaltung dieser Fristen nicht erfordere. Die Berechnungsgrundlage für die Abgeltungsquote sei danach nicht "starr", sondern ermögliche die Beachtung des tatsächlich bestehenden bzw. zu erwartenden Renovierungsbedarfs.
Verstehe man die Klausel dahin, dass die bisherige Wohndauer ins Verhältnis zu setzen sei zu der Zeit, nach der bei Fortdauer des Mietverhältnisses, also bei einer weiteren Nutzung der Wohnung durch den bisherigen Mieter, voraussichtlich eine Renovierung erforderlich sein würde, seien die Interessen des Mieters gewahrt. Er werde bei dieser Auslegung an den Kosten der Renovierung nur in dem Umfang beteiligt, in dem sie von ihm selbst verursacht worden seien. Ende etwa das Mietverhältnis nach vier Jahren, habe aber der Mieter die Wohnung nicht stärker abgenutzt, als es regelmäßig schon nach zwei Jahren zu erwarten wäre, bestehe ausgehend von einem üblichen Renovierungsintervall von fünf Jahren für Wohnräume aufgrund seines konkreten Wohnverhaltens Renovierungsbedarf in Wohnräumen voraussichtlich erst nach insgesamt zehn Jahren. Würden dem Mieter in diesem Fall vier Zehntel der Renovierungskosten auferlegt, habe er nicht mehr zu leisten, als es dem durch ihn selbst verursachten Grad der Abnutzung der Wohnung entspreche.
Allgemein gesprochen: Eine angemessene Quotierung in diesem Sinne wird erreicht, wenn die Frist für die voraussichtlich erforderliche Vornahme der Renovierung dem Zustand der Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses entsprechend flexibel bestimmt und dazu die tatsächliche Wohndauer ins Verhältnis gesetzt wird. Eine angemessene Kostenbeteiligung mit gleichem Ergebnis kann nach einem Hinweis des Senats auch dadurch erzielt werden, dass der Berechnung der Quote zwar die Regelfrist zugrunde gelegt wird, dazu aber nicht die tatsächliche Wohndauer, sondern die der Abnutzung entsprechende fiktive Wohndauer ins Verhältnis gesetzt wird. In dem oben gebildeten Beispiel beträgt diese zwei Jahre bei einer Regelfrist von fünf Jahren; daraus folgt eine - rechnerisch identische - Beteiligungsquote von zwei Fünftel.
Im konkreten Fall hat der BGH die Abgeltungsklausel jedoch für unwirksam erklärt, weil sie nicht hinreichend klar und verständlich sei und somit gegen § 307 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB verstoße.
Die Klausel sei deshalb nicht hinreichend klar und verständlich, weil aus der maßgeblichen Sicht eines durchschnittlichen Mieters nicht eindeutig sei, wie die Abgeltungsquote konkret zu berechnen sei. Einem nicht juristisch gebildeten Vertragspartner erschließe sich schon nicht ohne Weiteres, dass die Maßgeblichkeit der "Abwohnzeit im Fristenzeitraum gemäß Ziffern 2 bis 4" dem Mieter auch bei der Berechnung der Quote den Einwand offen halten solle, er habe die Wohnung nur unterdurchschnittlich abgenutzt. Vor allem aber bleibe zweifelhaft, wie der Fristenzeitraum gemäß Ziffern 2 bis 4 zu bestimmen sei. Da die Anwendbarkeit der Quotenabgeltungsklausel voraussetze, dass die Schönheitsreparaturen noch nicht fällig seien, könne es nur auf den Zeitraum ankommen, nach dem eine Renovierung in Zukunft voraussichtlich erforderlich sein werde. Dieser könne in der Weise bestimmt werden, dass das Wohnverhalten des bisherigen Mieters hypothetisch fortgeschrieben und festgestellt werde, wann bei einer Fortdauer des Mietverhältnisses Renovierungsbedarf zu erwarten wäre. Ein Verständnis der Klausel in diesem Sinne liege nahe, weil es für die Fälligkeit der Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen nach § 16 Nr. 2 bis 4 ebenfalls ausschließlich auf die Abnutzung der Wohnung durch den bisherigen Mieter ankomme.
Der Wortlaut der Klausel lasse aber auch eine Auslegung dahin zu, dass zur Bestimmung des Fristenzeitraums gemäß Ziffern 2 bis 4 zu der tatsächlichen Wohndauer des Mieters derjenige Zeitraum addiert werde, der sich ergäbe, wenn man von der Regelfrist für die Renovierung die der Abnutzung durch den Mieter entsprechende fiktive Mietdauer abzieht. In dem oben gebildeten Beispielsfall würde sich dabei ein Renovierungsintervall von insgesamt nur sieben Jahren ergeben, indem zu der vierjährigen Mietzeit, an deren Ende sich der Zustand der Wohnung so darstellt, wie er regelmäßig schon nach zwei Jahren zu erwarten wäre, lediglich drei Jahre hinzugerechnet werden, nämlich die Differenz zwischen der Regelfrist von fünf Jahren und der einer Mietzeit von zwei Jahren entsprechenden Abnutzung. Die Beteiligungsquote des Mieters würde dann vier Siebtel betragen.
Für einen solchen Inhalt der Klausel lasse sich anführen, dass bei Beendigung des Mietverhältnisses Art und Umfang der weiteren Abnutzung der Wohnung durch den nachfolgenden Mieter unbekannt seien. Der bisherige Mieter würde durch diese Berechnungsweise jedoch unangemessen benachteiligt. Er müsste mehr als die Hälfte der Renovierungskosten tragen, obwohl er durch sein Wohnverhalten tatsächlich nur zwei Fünftel des zukünftigen Renovierungsaufwands verursacht habe, weil trotz scheinbarer Flexibilisierung für die Restlaufzeit des Renovierungsintervalls doch wieder an eine "starre" Frist angeknüpft werde.
Die Formulierung der konkreten Klausel schließe eine solche Berechnung der Abgeltungsquote jedenfalls nicht aus und gebe damit dem Vermieter zumindest die Möglichkeit, den Mieter auf eine unangemessen hohe Quote in Anspruch zu nehmen, ohne dass der Mieter dem unter Hinweis auf den Wortlaut der Klausel entgegen treten könne. Das soll durch das nunmehr in § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB ausdrücklich normierte Transparenzgebot verhindert werden. Es schließe das Bestimmtheitsgebot ein, nach dem die tatbestandlichen Voraussetzungen und Rechtsfolgen so genau beschrieben werden müssten, dass einerseits für den Verwender keine ungerechtfertigten Beurteilungsspielräume entstünden, andererseits der Vertragspartner ohne fremde Hilfe möglichst klar und einfach seine Rechte feststellen könne, damit er nicht von deren Durchsetzung abgehalten werde.
Eine Klausel genüge dem Bestimmtheitsgebot nur dann, wenn sie im Rahmen des rechtlich und tatsächlich Zumutbaren die Rechte und Pflichten des Vertragspartners des Klauselverwenders so klar und präzise wie möglich umschreibe. Diesen Anforderungen genüge die hier zu beurteilende Klausel aus den vorgenannten Gründen nicht.
Hinweise:
Das Urteil läßt den Wunsch nach einem Transparenzgebot für den BGH aufkommen. So viel Gedankenakrobatik überfordert so manchen Vermieter, die meisten Mieter allemal. Das Leben wird in seine kleinsten Teile seziert, manchmal nachgerade atomisiert.
Trotzdem macht es nochmals zwei wichtige Punkte in Sachen Schönheitsreparaturrechtsprechung deutlich.
1.
Jede Klausel muss so formuliert sein, dass sie dem Mieter nur dann die Last der Schönheitsreparaturen überbürdet, wenn diese aufgrund des tatsächlichen Zustandes der Wohnung tatsächlich erforderlich sind. Dies gilt auch für die Quotenklausel. Wann dies der Fall ist, kann nur im jeweiligen Einzelfall vor Ort entschieden werden. Die mit den Fristen ursprünglich angestrebte Rechtssicherheit für beide Parteien muss dahinter zurückstehen.
2.
Die Klauseln müssen dies ganz eindeutig zum Ausdruck bringen. Bei Unklarheiten wird die für den Mieter schlechteste Variante gewählt, um im Ergebnis für ihn zur besten Variante zu gelangen.
BGH, Urteil vom 26.09.2007 - VIII ZR 143/06
Vorinstanzen:
AG Kiel, Entscheidung vom 04.11.2005 - 118 C 28/05 -
LG Kiel, Entscheidung vom 27.04.2006 - 1 S 263/05 -
Die Originalentscheidung finden Sie auf www.bundesgerichtshof.de.
letzte Änderung am 21.10.2008