Sind Graffitibeseitigungskosten Betriebskosten ?
(von Rechtsanwalt Stefan Pfeiffer, Berlin)
Sie sind besonders ärgerlich, da sie nicht mit einem Mehrwert für das Gebäude oder die Wohnung verknüpft sind: Die Kosten für die Beseitigung von Graffiti. Sie verbessern nicht die energetische Beschaffenheit, erneuern nicht ein in die Jahre gekommenes Bauteil oder verschönern die Ansicht. Graffitibeseitigungskosten müssen nur aufgewendet werden, um Vandalismus zu beseitigen. Anschließend ist das Gebäude bestenfalls wieder so, wie es vorher war, ohne jede Verbesserung. Es ist eigentlich rausgeworfenes Geld und geht zu Lasten der sonstigen Instandhaltungsmöglichkeiten des Vermieters. 250 Mio. € sollen es p.a. in Deutschland für Gebäude und Fahrzeuge sein.
Durch ein neues Urteil des AG Mitte vom 27.07.2007 (11 C 35/07) stellt sich wieder die Frage, ob die Kosten der Graffitibeseitigung als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden können. Im entschiedenen Fall wurden die Graffiti regelmäßig vierteljährlich (also regelmäßig) durch Reinigungsmaßnahmen beseitigt. Nach herrschender Ansicht handelt es sich bei diesen Kosten jedoch nicht um Betriebs- sondern um Instandhaltungskosten. Sie seien weder durch das Eigentum noch durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes verursacht (§ 1 Abs. 1 BetrKV). Warum dass so sein soll, wird allerdings nicht weiter erklärt. Es ist auch falsch. Selbstverständlich werden diese Kosten vom Vermieter nur deshalb aufgewendet, weil er der Eigentümer des Gebäudes ist und weil sein bestimmungsgemäßer Gebrauch die Beseitigung von Graffiti ebenso erfordert wie das Mähen des Rasens oder die Reparatur der Hauseingangstür. Mit der selben Rechtfertigung müßte man andernfalls auch den Charakter der Grafffitibeseitigungskosten als Instandsetzungskosten bestreiten, da ein Graffiti weder durch Abnutzung, Alterung oder Witterungseinwirkung im Sinne des § 1 Abs. 2 der BetrKV entstanden ist. Diese allgemeinen Definitionen sind in vielen Punkten unzureichend, Aufwand als Betriebs- oder Instandsetzungskosten zu definieren.
Das AG Mitte setzt daher richtigerweise am Katalog des § 2 der BetrKV an. Es qualifiziert die Graffitibeseitigungskosten zurecht als Kosten der Gebäudereinigung nach § 2 Ziffer 9. der BetrKV. Derartige Kosten seien Instandsetzungskosten, wenn sie auf einer Sachbeschädigung und nicht lediglich auf einer Verschmutzung beruhten. Andernfalls seien sie jedoch Reinigungskosten und somit auch als Betriebskosten umlegbar, jedenfalls dann, wenn sie regelmäßig anfielen.
Das Urteil überzeugt. Entweder etwas ist eine Reinigung, dann auch als Betriebskosten umlegbar, oder eine Instandsetzung, dann nicht umlegbar. Eine Reinigung ist nicht nur das, was man mit dem Besen erledigen kann. In aller Regel setzen die Hauswarte oder die beauftragten Reinigungsfachfirmen für ihre Arbeiten Chemikalien ein, um Schmutz zu lösen und zu entfernen. Die BetrKV unterscheidet dabei nicht nach der Art des Schmutzes. Auch die Entfernung von Gummispuren von Fahrradreifen in einem Treppenhaus, von Urin und Erbrochenem im Keller oder von Kinderkreide auf dem Hofpflaster ist Reinigung. Erst wenn eine Substanzbeschädigung vorliegt, die eine Ausbesserung oder Erneuerung erfordert, handelt es sich um eine Instandsetzung. Dies war jahrelang übrigens der Ansatz der Rechtsprechung bei der Frage, ob ein Graffito eine Sachbeschädigung im Sinne des § 303 StGB darstellt.
Auch der Verweis auf die Gesetzesbegründung zur BetrKV rechtfertigt kein anderes Ergebnis. Zwar wollte der Gesetzgeber, dass „..es auch weiterhin nicht möglich (ist), die Kosten der Beseitigung von Vandalismusschäden, z.B. Graffiti im Rahmen der Betriebskosten auf die Mieter umzulegen.“ Zum einen ist es jedoch unerheblich, was der Gesetzgeber wollte, wenn es nicht seinen Weg in das Gesetz gefunden hat. Zum anderen handelt es sich bei einem Graffiti, dass mit Reinigungsmaßnahmen entfernt werden kann, nun einmal nicht um einen Schaden, sondern um eine Verschmutzung.
Das Urteil finden Sie im Grundeigentum 2007, Seite 1259
letzte Änderung am 21.11.2008