Unwirksame Endrenovierungsklausel
(von Rechtsanwalt Stefan Pfeiffer, Berlin)

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat mit Urteil vom 12.09.2007 (VIII ZR 316/06) entscheiden, dass eine sogenannte „Endrenovierungsklausel“ wirksam sein kann, wenn sie den allgemeinen Anforderungen an Schönheitsreparaturklauseln entspricht, also vor allem eine Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen nur für den Fall vorsieht, dass sie auch konkret erforderlich sind.

Sachverhalt:
Die Kläger sind Mieter, der Beklagte ist Vermieter der im Tenor genannten Wohnung in B. Der Mietvertrag vom 2. Mai 2005 enthält zu Schönheitsreparaturen nur folgende Regelung (§ 14 Nr. 2):

"Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert gem. Anlage zurückzugeben."

In der Anlage zum Mietvertrag heißt es unter Nr. 10: "Zustand der Mieträume: Die Wohnung wird in einem einwandfrei renovierten Zustand übergeben. Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben. Die Wände sind mit Rauhfaser tapeziert und weiß gestrichen. Die Türzargen, Fensterrahmen und Heizkörper sind weiß lackiert. Teppichboden ist fachmännisch zu reinigen."

Die Kläger haben unter anderem die Feststellung begehrt, dass Nr. 10 der Anlage zum Mietvertrag unwirksam sei mit der Folge, dass die Kläger zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet seien. Das Amtsgericht hat die Klage mangels Feststellungsinteresses als unzulässig abgewiesen. Die Berufung der Kläger ist erfolglos geblieben. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren insoweit weiter.

Entscheidung:
Der Leitsatz lautet:

„BGB § 307 Bb, § 535 Abs. 1 Satz 2, § 538
Eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum, nach welcher der Mieter verpflichtet ist, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam; das gilt auch dann, wenn der Mieter zu laufenden Schönheitsreparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses nicht verpflichtet ist.“

Die Revision hat vor dem BGH Erfolg.

I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt, die Kläger hätten zwar mit der Absicht, die Wohnung aufzugeben, ein Feststellungsinteresse dargetan. Ein Feststellungsanspruch bestehe jedoch nicht, weil die Klausel wirksam sei. Die formularmäßige Abwälzung der nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB dem Vermieter obliegenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter sei grundsätzlich unbedenklich und benachteilige den Mieter nicht unangemessen im Sinne des § 307 BGB. Dabei sei auch regelmäßig eine formularmäßige Verpflichtung des Mieters zur Endrenovierung möglich.

Entgegen der Ansicht der Kläger liege keine unwirksame Bedarfsklausel vor. Die Formulierung von § 14 des Mietvertrages und Nr. 10 der Anlage mache unmissverständlich deutlich, dass der Mieter bei Ende des Mietverhältnisses nicht unbedingt und ohne Rücksicht auf die seit Mietbeginn oder der letzten Renovierung verstrichenen Fristen eine vollständige Endrenovierung der Wohnung vorzunehmen habe; eine solche Bestimmung wäre nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wegen der aus dem Summierungseffekt folgenden unangemessenen Benachteiligung des Mieters unwirksam. Die vorliegende Klausel stelle allein auf den Zustand der Wohnung bei Rückgabe ab, so dass der Mieter zu Schönheitsreparaturen nur insoweit verpflichtet sei, als nach dem Abnutzungszustand hierfür ein Bedürfnis bestehe. Eine solche eingeschränkte Renovierungspflicht berücksichtige in angemessener und ausgewogener Weise sowohl die Belange des Mieters, von einer starren, über den eigenen Abnutzungszeitraum hinausreichenden Renovierungslast verschont zu bleiben, als auch das Interesse des Vermieters an der Erlangung einer rechtlich und wirtschaftlich als Teil des Entgelts für die Gebrauchsüberlassung der Wohnung anzusehenden Leistung des Mieters. Gerade wenn wie im vorliegenden Fall der Mieter nicht zu laufenden Renovierungsleistungen innerhalb bestimmter Fristen verpflichtet sei, sondern nur zur Rückgabe der Wohnung im renovierten Zustand, sei sichergestellt, dass eine Wohnung, die sich aufgrund der Kürze der Mietzeit oder wegen einer vor kurzem erfolgten Renovierung noch in entsprechendem Zustand befinde, nicht nochmals renoviert werden müsse.

II.
Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung durch den BGH nicht stand. Zwar habe das Berufungsgericht ein Feststellungsinteresse der Kläger (§ 256 Abs. 1 ZPO) zu Recht bejaht. Die Feststellungsklage sei jedoch entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts begründet. Nr. 10 der Anlage zum Mietvertrag der Parteien benachteilige die Kläger als Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen und sei daher gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam.

a)
Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts sei Nr. 10 der Anlage zum Mietvertrag nicht dahin auszulegen, dass der Mieter zu Schönheitsreparaturen nur insoweit verpflichtet ist, als nach dem Abnutzungszustand der Wohnung hierfür ein Bedürfnis bestehe. Dabei könne dahinstehen, ob der Senat die Auslegung der Klausel durch das Berufungsgericht in vollem Umfang nachprüfen kann. Die Auslegung durch das Berufungsgericht sei aber jedenfalls rechtsfehlerhaft und halte daher auch einer eingeschränkten revisionsgerichtlichen Überprüfung nicht stand.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sei Ansatzpunkt für die bei einem Formularvertrag gebotene objektive, nicht am Willen der konkreten Vertragspartner zu orientierende Auslegung in erster Linie der Vertragswortlaut. Ist der Wortlaut des Formularvertrages nicht eindeutig, komme es für die Auslegung entscheidend darauf an, wie der Vertragstext aus der Sicht der typischerweise an Geschäften dieser Art beteiligten Verkehrskreise zu verstehen ist, wobei der Vertragswille verständiger und redlicher Vertragspartner beachtet werden müsse. Diesen Maßstäben werde die Entscheidung des Berufungsgerichts nicht gerecht.

Anders als das Berufungsgericht meine, folge weder aus Nr. 10 der Anlage zum Mietvertrag noch aus § 14 Nr. 2 des Mietvertrags unmissverständlich, dass der Vertrag dem Mieter Schönheitsreparaturen bei Auszug nur insoweit auferlege, als nach dem Abnutzungszustand hierfür ein Bedürfnis bestehe, dass er also keine uneingeschränkte Verpflichtung des Mieters zur Vornahme einer Endrenovierung begründe. Der Wortlaut sei insoweit jedenfalls nicht eindeutig. Mit der Formulierung "Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben" könne zwar auch eine länger zurück liegende fachgerechte Renovierung gemeint sein, aufgrund derer eine umfassende Neurenovierung noch nicht erforderlich ist. Näher liege aus der Sicht eines durchschnittlichen Mieters jedoch ein Verständnis dahin, dass die Wohnung bei Auszug in jedem Fall frisch renoviert sein müsse (vgl. Senatsurteile vom 14. Mai 2003 – VIII ZR 308/02, NJW 2003, 2234 = NZM 2003, 594, unter II 1, und vom 25. Juni 2003 – VIII ZR 335/02, NJW 2003, 3192 = NZM 2003, 755, unter III 2) oder jedenfalls seit der letzten Renovierung keine Abnutzungsspuren aufweisen dürfe. Das gelte umso mehr, als die Wohnung dem Mieter nach der Klausel in einem "einwandfrei renovierten" Zustand übergeben worden sei und im Weiteren hinsichtlich des Teppichbodens eine Reinigung vorgeschrieben, also ausdrücklich eine im Zeitpunkt des Auszugs zu erfüllende Vornahmepflicht begründet werde.

b)
In der Auslegung als uneingeschränkte Endrenovierungsverpflichtung halte die Bestimmung einer Inhaltskontrolle nach § 307 BGB nicht stand.

Wie der Senat bereits wiederholt entschieden habe, benachteiligt eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum, nach welcher der Mieter verpflichtet ist, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, diesen unangemessen und sei gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam.

Dabei sei es nicht von Bedeutung, ob dem Mieter neben der Endrenovierungspflicht zugleich (auf der Grundlage eines Fristenplans oder unabhängig davon) eine Verpflichtung zu laufenden Schönheitsreparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses auferlegt werde oder ob – wie hier – es ihm überlassen sei, ob er auch im Verlauf des Mietverhältnisses (freiwillig) renoviere, und nur die von Gesetzes wegen (§ 535 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 2 BGB) dem Vermieter obliegende Schönheitsreparaturverpflichtung stillschweigend ausgeschlossen werden solle. Eine Endrenovierungspflicht des Mieters, die unabhängig ist vom Zeitpunkt der letzten Renovierung und vom Zustand der Wohnung bei seinem Auszug, benachteilige ihn auch dann unangemessen, wenn ihn während der Dauer des Mietverhältnisses keine Schönheitsreparaturverpflichtung treffe. Eine entsprechende Regelung sei bereits isoliert betrachtet unwirksam.

Hinweise:
Wie das Berufungsgericht im vorliegenden Fall auf seine Einschätzung der Vertragsbestimmungen gekommen ist, ist nur schwer nachvollziehbar. Wenn der BGH nicht schon durch Auslegung zu seinem Ergebnis gelangt wäre, hätte spätestens die Unklarheitenregel der Vertragsbestimmung den Garaus machen müssen. Im Prinzip kann man sich eine Endrenovierungsklausel sparen, da für sie die gleichen Prinzipien gelten wie für die normale Schönheitsreparaturklausel.

BGH, Urteil vom 12.09.2007 - VIII ZR 316/06

Vorinstanzen:
AG Bremen, Entscheidung vom 21.02.2006 - 25 C 371/05 -
LG Bremen, Entscheidung vom 03.11.2006 - 4 S 112/06 -

Die Originalentscheidung finden Sie auf www.bundesgerichtshof.de.

letzte Änderung am 22.05.2009