Elektrorevision - ohne konkreten Anlass ist der Vermieter dazu nicht verpflichtet
(von Rechtsanwalt Stefan Pfeiffer, Berlin)
Der BGH hat sich am 15.10.2008 (VIII ZR 321/07) zum Thema „Elektrorevision (=Wartung)“ geäußert. Es ging um die Frage, wann der verpflichtet ist, die Elektroanlage prüfen zu lassen.
Sachverhalt:
Dem Beklagten gehört ein mehrstöckiges Wohnhaus mit Ein-Zimmer-Appartements, die jeweils mit einer kleinen Kochnische (Einbauküche nebst Dunstabzugshaube) ausgestattet sind. Der Kläger hat das Appartement Nr. 11 gemietet.
In der daneben liegenden Mietwohnung kam es am 20. Juni 2006 im Bereich der Kochnische zu einem Brand, der nach der Behauptung des Klägers durch einen technischen Defekt mit Kurzschluss im Bereich der Dunstabzugshaube verursacht wurde. Der Kläger hat wegen der Beschädigung ihm gehörender Sachen durch den Brand Zahlung von 2.630 € nebst Zinsen sowie Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten in Höhe von 165,71 € begehrt.
Das Amtsgericht hat den Beklagten unter Abweisung der weitergehenden Klage zur Zahlung von 2.165 € nebst Zinsen verurteilt. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und die Klage insgesamt abgewiesen.
Entscheidung:
Der Leitsatz lautet:
„Der Vermieter ist nicht verpflichtet, ohne besonderen Anlass eine regelmäßige Generalinspektion der Elektroleitungen und Elektrogeräte in den Wohnungen seiner Mieter vorzunehmen.“
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt, das dem Kläger aufgrund des Brandes vom 20. Juni 2006 keine Schadensersatzansprüche gegen den Beklagten zustünden. Fraglich sei bereits, ob die Brandursache in einer fehlerhaften Elektroinstallation im Bereich der Einbauküche der Nachbarwohnung liege. Dies könne aber letztlich dahinstehen, weil der Beklagte einen eventuellen Fehler der Elektroinstallation nicht zu vertreten habe. Eine Pflichtverletzung des Beklagten könne nicht festgestellt werden.
Zwar treffe den Beklagten die Verkehrssicherungspflicht für das von ihm vermietete Objekt. Der Vermieter sei aufgrunddessen grundsätzlich verpflichtet, alle Teile des Hauses, also nicht nur die der gemeinsamen Benutzung unterliegenden Einrichtungen wie Treppe, Speicher usw., sondern auch die in der Obhut der Mieter befindlichen Räume, gebrauchsfähig zu erhalten und nicht in einer Weise zu vernachlässigen, dass daraus eine Gefahr für die Mitmieter entstehe. Der Umfang der Verkehrssicherungspflicht des Vermieters richte sich dabei nach den konkreten Umständen des Einzelfalls. Der Auffassung, dass ein Vermieter grundsätzlich zu einer regelmäßigen Überprüfung der elektrischen Anlagen einer Wohnung verpflichtet sei, könne nicht gefolgt werden.
Gesetzliche Vorgaben zum so genannten "E-Check" seien nicht vorhanden. Eine uneingeschränkte Prüfungspflicht des Vermieters nach einem vierjährigen Turnus entsprechend den Bestimmungen der Unfallverhütungsvorschriften der Berufsgenossenschaften sei wegen des damit verbundenen Aufwands für den Vermieter nicht zumutbar und würde ihm im Ergebnis unzulässigerweise eine Art Garantiehaftung auferlegen. Jedenfalls bei den im Besitz des Mieters befindlichen Räumen, die für den Vermieter nicht jederzeit zugänglich seien, könne nur eine eingeschränkte Prüfpflicht angenommen werden, beispielsweise, wenn dem Vermieter Unregelmäßigkeiten angezeigt worden seien oder aus sonstigen Umständen Bedenken hinsichtlich der Funktionsfähigkeit der Elektroanlage bestünden, etwa wegen ihres Alters. Der Vermieter müsse sich grundsätzlich darauf verlassen können, dass der Mieter seiner in § 536c Abs. 1 BGB festgelegten Pflicht zur Mängelanzeige nachkomme.
Mangels einer Anzeige des Mieters oder sonstiger Anhaltspunkte für eine Kontrollbedürftigkeit der Anlage sei der Beklagte nicht zur Überprüfung der elektrischen Installation in der Wohnung des Mitmieters des Klägers verpflichtet gewesen.
Dieser Beurteilung hat sich der BGH angeschlossen.
Zu Recht habe das Berufungsgericht einen Schadensersatzanspruch des Klägers gemäß § 536a Abs. 1 Alt. 2 BGB wegen eines später - in Unkenntnis des Beklagten - aufgetretenen Defekts der Elektroinstallation in der Nachbarwohnung verneint. Die Auffassung des Berufungsgerichts, dass der Beklagte einen derartigen nach der Überlassung der Mietsache an den Kläger aufgetretenen Mangel jedenfalls nicht zu vertreten habe, sei frei von Rechtsfehlern.
Laut BGH ist der Beklagte nicht verpflichtet, die Elektroleitungen und elektrischen Anlagen in den von ihm vermieteten Appartements ohne konkreten Anlass oder Hinweis auf Mängel einer regelmäßigen Überprüfung durch einen Elektrofachmann zu unterziehen.
Spezielle gesetzliche Vorschriften, die die Überprüfungspflichten bei elektrischen Leitungen und Anlagen in Wohnräumen regelten oder dem Eigentümer regelmäßige Wartungspflichten auferlegten, bestünden nicht.
Allerdings treffe den Vermieter die vertragliche Nebenpflicht, die Mietsache in einem verkehrssicheren Zustand zu erhalten. Diese Pflicht erstrecke sich grundsätzlich auf alle Teile des Hauses, also nicht nur auf die der gemeinsamen Nutzung unterliegenden Einrichtungen, sondern auch auf die in der Obhut der Mitmieter befindlichen Wohn- und Geschäftsräume. Ihm bekannt gewordene Mängel in einem dieser Räume, von denen eine Gefahr für die Mietwohnungen ausgehen könne, müsse der Vermieter deshalb unverzüglich beseitigen.
Darüber hinaus, also unabhängig von einem konkreten Mangel, sei der Vermieter nicht verpflichtet, die Elektroinstallation in den Wohnräumen und im gesamten Haus regelmäßig überprüfen.
In der Rechtsprechung der Instanzgerichte werde eine solche Verpflichtung unter Berufung auf die Unfallverhütungsvorschriften der Berufsgenossenschaften bzw. auf die Bestimmungen des Verbandes der Elektrotechniker (DIN VDE 0105) teilweise uneingeschränkt bejaht. Diese weitgehende Prüfungspflicht sieht der BGH jedoch nicht.
Die Verkehrssicherungspflicht umfasse diejenigen Maßnahmen, die ein umsichtiger und verständiger, in vernünftigen Grenzen vorsichtiger Mensch für notwendig und ausreichend erachte, um andere vor Schäden zu bewahren. Erforderlich ist daher, dass sich vorausschauend für ein sachkundiges Urteil die nahe liegende Gefahr ergibt, dass Rechtsgüter anderer verletzt werden können. Eine solche nahe liegende Gefahr sei bei ordnungsgemäß installierten Leitungen und Anlagen im privaten Wohnbereich nicht ohne weiteres zu bejahen. Das Berufungsgericht sei deshalb zutreffend davon ausgegangen, dass es im Allgemeinen ausreicht, an der Elektroinstallation auftretende Unregelmäßigkeiten oder vom Mieter angezeigte Mängel unverzüglich durch einen Fachmann abstellen zu lassen.
Im Einzelfall könnten besondere Umstände wie z.B. ungewöhnliche oder wiederholte Störungen, insbesondere bei älteren Anlagen, Anlass bieten, nicht nur einen unmittelbar zu Tage getretenen Defekt zu beheben, sondern eine umfassende Inspektion der gesamten Elektroinstallation durchzuführen; derartige Umstände habe das Berufungsgericht aber nicht festgestellt.
Eine andere Beurteilung sei auch nicht deshalb geboten, weil die DIN VDE 0105 eine Überprüfung elektrischer Anlagen im vierjährigen Turnus vorsehe. Bei den DIN-Normen handele es sich nicht um Rechtsvorschriften, sondern lediglich um private technische Regelungen mit Empfehlungscharakter. Für die zu beurteilende Frage, welche Maßnahmen der Vermieter einer Wohnung im Hinblick auf die Erhaltung der gefahrlosen Funktionsfähigkeit der Elektroinstallation ergreifen müsse, seien sie daher nicht maßgeblich.
Hinweise:
Das Urteil macht nochmals zwei wichtige Punkte in Sachen Gewährleistung im Mietverhältnis deutlich.
1.
Die Verkehrssicherungspflicht besteht nur in den Grenzen, die ein vorsichtiger Mensch für notwendig und ausreichend erachtet, um andere vor Schäden zu bewahren. Erforderlich ist daher, dass sich vorausschauend für ein sachkundiges Urteil die nahe liegende Gefahr ergibt, dass Rechtsgüter anderer verletzt werden können. Da gab es auch schon andere Fälle, in denen die Grenzen sehr viel enger gezogen wurden. Was für den Eigentümer gilt, gilt dann natürlich auch für den ihn vertretenden Verwalter.
2.
Bei den DIN-Normen handelt es sich nicht um Rechtsvorschriften, sondern lediglich um private technische Regelungen mit Empfehlungscharakter. Nur wenn das, was in ihnen steht, auch den Anforderungen von 1. entspricht, können sie zur Konkretisierung herangezogen werden. Der BGH macht damit klar, dass er sich die Auslegung des Rechts nicht von DIN-Ausschüssen aus der Hand nehmen läßt.
BGH, Urteil vom 15.10.2008 - VIII ZR 321/07
Vorinstanzen:
AG Nordhorn, Entscheidung vom 29.03.2007 - 3 C 179/07 -
LG Osnabrück, Entscheidung vom 08.08.2007 - 1 S 213/07 -
Die Originalentscheidung finden Sie auf www.bundesgerichtshof.de.
letzte Änderung am 11.01.2009