Schönheitsreparaturen-Vermieteransprüche

Der Anspruch auf Durchführung der Schönheitsreparaturen
Die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ist eine Hauptleistungspflicht des Mieters. Dies ergibt sich daraus, dass sie nach der Rechtsprechung des BGH Teil seines Entgeltes ist.

In den meisten Fällen führen die ausziehenden Mieter die Schönheitsreparaturen im wesentlichen ordnungsgemäß aus oder es kommt zwischen Mieter und Vermieter zu einer finanziellen Einigung. Im optimalen Fall ist schon der Nachmieter in diese Abstimmungen involviert, so dass am Ende ein Zustand erreicht wird, der von allen Parteien getragen wird.

Kommt der Mieter seinen Verpflichtungen jedoch nicht nach, so muss der Vermieter seine Ansprüche auf anderem Wege durchsetzen. Zunächst bleibt ihm natürlich der Primäranspruch auf Durchführung der Schönheitsreparaturen erhalten. Er kann den Mieter auch gerichtlich darauf in Anspruch nehmen. Wirklich sinnvoll ist das jedoch nicht, da die Wiederherstellung der Vermietbarkeit der Wohnung dadurch hinausgezögert wird. Das Interesse des Vermieters richtet sich also nicht nur auf darauf, dass die Schönheitsreparaturen durchgeführt werden, sondern auch darauf, dass dies schnell erfolgt.

Der Sekundäranspruch auf Kostenersatz
In aller Regel wird der Vermieter daher dazu übergehen, die Schönheitsreparaturen selbst auszuführen und den dadurch verursachten finanziellen Aufwand beim Mieter geltend zu machen. Dies nennt man dann den Sekundäranspruch.

Das Unterlassen geschuldeter Schönheitsreparaturen stellt eine Nicht- bzw. Schlechterfüllung mietvertraglicher Pflichten dar, die unter den Voraussetzungen der §§ 280 Absätze 1 und 3, 281 BGB zum Schadensersatz verpflichtet. Die Vorschriften lauten wie folgt:

§ 280 Schadensersatz wegen Pflichtverletzung
(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.
(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.

§ 281 Schadensersatz statt der Leistung wegen nicht oder nicht wie geschuldet erbrachter Leistung
(1) Soweit der Schuldner die fällige Leistung nicht oder nicht wie geschuldet erbringt, kann der Gläubiger unter den Voraussetzungen des § 280 Abs. 1 Schadensersatz statt der Leistung verlangen, wenn er dem Schuldner erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung bestimmt hat. Hat der Schuldner eine Teilleistung bewirkt, so kann der Gläubiger Schadensersatz statt der ganzen Leistung nur verlangen, wenn er an der Teilleistung kein Interesse hat. Hat der Schuldner die Leistung nicht wie geschuldet bewirkt, so kann der Gläubiger Schadensersatz statt der ganzen Leistung nicht verlangen, wenn die Pflichtverletzung unerheblich ist.
(2) Die Fristsetzung ist entbehrlich, wenn der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert oder wenn besondere Umstände vorliegen, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die sofortige Geltendmachung des Schadensersatzanspruchs rechtfertigen.
(3) Kommt nach der Art der Pflichtverletzung eine Fristsetzung nicht in Betracht, so tritt an deren Stelle eine Abmahnung.
(4) Der Anspruch auf die Leistung ist ausgeschlossen, sobald der Gläubiger statt der Leistung Schadensersatz verlangt hat.
(5) Verlangt der Gläubiger Schadensersatz statt der ganzen Leistung, so ist der Schuldner zur Rückforderung des Geleisteten nach den §§ 346 bis 348 berechtigt.

Ein besonderes Augenmerk muss in diesem Zusammenhang vor allem darauf gelegt werden, dass dem Mieter ordnungsgemäß eine angemessene Frist zur Durchführung der Schönheitsreparaturen bestimmt wird. Dies sollte schriftlich erfolgen. In dem Schreiben müssen die auszuführenden Arbeiten möglichst detailliert beschrieben werden. Es reicht nicht aus, wenn der Vermieter ohne Fristsetzung nicht näher bezeichnete Arbeiten verlangt. Auch das Einfordern eines Geldbetrages reicht nicht, da dieser nicht die Voraussetzung, sondern die Folge des Schadensersatzanspruches ist.

Als angemessen gilt in etwa eine Frist von 14 Tagen. Eine zu kurze Frist ist jedoch nicht wirkungslos, sondern es wird eine angemessene Nachfrist in Gang gesetzt. Ein Problem kann sich trotzdem daraus ergeben, wenn der Vermieter innerhalb der angemessenen Frist die Ersatzvornahme einleitet, der Mieter sich aber, etwa nach anwaltlicher Beratung, noch zur Durchführung der Arbeiten bereiterklärt.

Unterbleiben kann die Fristsetzung unter den Voraussetzungen des § 281 Absatz 2 BGB, die jedoch sehr restriktiv gehandhabt werden sollten und im Zweifel nicht vorliegen. Insbesondere reicht der Auszug ohne Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht aus. Nur wenn der Mieter die Erfüllung der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ernsthaft und endgültig verweigert, ist die Nachfristsetzung entbehrlich. Die früher zusätzlich erforderliche Ablehnungsandrohung ist dagegen seit der Schuldrechtsreform entbehrlich.

Der Vermieter sollte mit dem Mieter beim Auszug eine Begehung durchführen und die noch auszuführenden Arbeiten protokollieren. Man kann dem Mieter auch anbieten, dies schon vorher zu machen, wenn Unsicherheit über den Umfang der durchzuführenden Schönheitsreparaturen besteht. In jedem Fall muss der Mieter vor der selbständigen Durchführung der Schönheitsreparaturen und der folgenden Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen eine detaillierte Aufforderung zur Durchführung bestimmter benannter Arbeiten unter Setzung einer angemessenen Frist erhalten.

Der Schadensersatz
Passiert auch innerhalb der Frist nichts, können die Arbeiten im Wege der Ersatzvornahme durchgeführt und die entstehenden Kosten gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters verrechnet werden. Der Schadensersatzanspruch des Vermieters umfasst dabei die objektiv erforderlichen Kosten der Schönheitsreparaturen. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, die Schönheitsreparaturen auch tatsächlich in Ersatzvornahme durchzuführen. Er kann die Kosten auch auf Gutachtenbasis abrechnen. Hier liegt im Vergleich zur Eigenvornahme ein besonderes Risiko für den nicht vertragstreuen Mieter.

Weiterhin kann der Vermieter die ihm durch die Verspätung der Ausführung der Schönheitsreparaturen weiter entstehenden Schäden wie Mietausfall geltend machen. Allerdings muss er dazu eine konkrete Vermietung bzw. Vermietungschance nachweisen können.

Läßt der Vermieter nach dem Auszug des Mieters den Zustand und den Aufwand für die Schönheitsreparaturen durch einen Sachverständigen feststellen, so gehören dessen Kosten ebenso wie die eines zu beauftragenden Rechtsanwaltes zu den Kosten, die der Mieter dem Vermieter zu erstatten hat.

Das selbständige Beweisverfahren
Kommt der Mieter einer Aufforderung des Vermieters zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht nach und will der Vermieter die Ersatzvornahme durchführen, sollte er über die vorherige Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens nachdenken. Im Prozess um den Aufwendungsersatz trifft ihn die volle Beweislast für die erforderlichen Schönheitsreparaturen und die Notwendigkeit und Angemessenheit seiner Aufwendungen. Da die Mängel zu diesem Zeitpunkt bereits beseitigt sind, wird es dem Vermieter nur schwer gelingen, diese Voraussetzungen zu beweisen. Ein von ihm vor Durchführung der Arbeiten eingeholtes Privatgutachten oder Auskünfte der Handwerker gelten nur als Parteivortrag, nicht als Beweismittel, und können daher durch den Mieter einfach bestritten werden. Zwar können die Handwerker als Zeugen vernommen werden, dies ist jedoch durchaus risikobehaftet, wie immer beim Zeugenbeweis. So kann der Mieter ggfls. Bedenken hinsichtlich der Sachkunde und der Glaubwürdigkeit des Zeugen vorbringen. Will der Vermieter ohne die Gefahr eines Beweisverlustes die Schönheitsreparaturen möglichst schnell durchführen, so empfiehlt sich daher die Einleitung eines selbständigen Beweisverfahrens gemäß § 485 Absatz 2 ZPO. Wegen der Einzelheiten verweisen wir auf unsere Ausführungen zum selbständigen Beweisverfahren im Rahmen unseres Beitrages zum Mängelprozess.

Die kurze Verjährung des § 548 BGB
Mit der Rückgabe der Wohnung beginnt gemäß § 548 Absatz 1 Satz 2 BGB die kurze Verjährungsfrist für Ersatzansprüche gegen den Mieter zu laufen, nicht erst mit dem Ende des Vertrages. Durch Verhandlungen zwischen den Mietparteien wird gemäß § 203 BGB die Verjährung gehemmt, bis die Verhandlungen beendet sind.

In diesem Zusammenhang verweisen wir auf unsere Ausführungen zum Thema Wohnungsrückgabe.

letzte Änderung am 13.05.2009