Quotenklausel

Hat der Mieter zum Zeitpunkt der Kündigung die Wohnung noch nicht in einem Maße genutzt, dass die Durchführung von Schönheitsreparaturen fällig ist, kann er mietvertraglich auf die Zahlung eines anteiligen Betrages für die bis zu diesem Zeitpunkt entstandenen Abnutzungen in Anspruch genommen werden. Eine solche vertragliche Vereinbarung nennt man Quotenklausel. Sie muss ausdrücklich vertraglich vereinbart werden.

Die Rechtsprechung hat solche Quotenklauseln anerkannt. Der BGH hat sich am 26.09.2007 (VIII ZR 143/06) grundsätzlich mit dem Thema vor dem Hintergrund seiner Fristenrechtsprechung befasst. Wir verweisen insoweit auf unsere Urteilsbesprechung. Im Endergebnis kann man sagen, dass Quotenklauseln weiterhin möglich sind. Es gilt aber auch für sie der allgemeine Grundsatz, das der Mieter nur mit den Schönheitsreparaturen belastet werden darf, die er selbst verursacht hat. Das ist nicht einfach zu formulieren. Wer versucht hat, die Entscheidung des BGH nachzuvollziehen, weiß warum. Zugleich muss der Vertrag insoweit aber auch noch verständlich sein. Zwei kaum miteinander in Einklang zu bringende Anforderungen.

In der Regel wird man zur Berechnung der Kosten auf den Kostenvoranschlag eines Fachmannes zurückgreifen, also eines Fachunternehmers oder eines Bauingenieurs. Der muss den aktuellen Zustand der Wohnung beschreiben, aufnehmen, wann und in welchem Umfang zukünftig Schönheitsreparaturen erforderlich werden und dann auch noch Kosten ermitteln. Dann muss eine Relation gebildet werden zwischen dem Zeitraum, der zwischen dem Vertragsbeginn und dem zukünftigen Zeitpunkt der Schönheitsreparaturen liegt, und dem Zeitraum, der zwischen dem Vertragsbeginn und dem Vertragsende liegt. Diese Relation ist dann auch auf die ermittelten Gesamtkosten anzuwenden und so die Kostenquote zu bilden. Auch hier darf es keine starren Fristen geben. Der Zustand muss vor Ort in der Wohnung aufgenommen werden. Früher stand die Quote fest und es mussten nur noch die Kosten ermittelt werden. Heute muss halt auch noch die Quote vom Fachmann ermittelt werden. Das größte Problem dürfte dabei darin liegen, dass es keinen festen Maßstab für die Frage gibt, wann die Schönheitsreparaturen fällig werden. Genau den Streit darüber sollten früher die starren Fristen verhindern. Dieser Weg ist aber nun verschlossen. Man muss sich halt darüber streiten und das Gericht sich im Zweifel vor Ort ein eigenes Bild verschaffen. Da dem oft genug die Neuvermietung entgegensteht, hat die Dokumentation erheblich an Wert gewonnen.

Wichtig ist auch, dass das Ergebnis des Fachmannes nicht für verbindlich erklärt werden darf. Der Mieter muss die Möglichkeit haben, nachzuweisen, dass die Kosten oder die Quote niedriger sind.

Dem Mieter darf auch nicht die Möglichkeit genommen werden, die Schönheitsreparaturen auszuführen, obwohl sie eigentlich noch nicht fällig sind. Denn es kann für ihn günstiger sein, die Arbeiten selbst durchzuführen, als auch nur den Teil der Kosten einer Fachfirma zu bezahlen.

letzte Änderung am 18.04.2009