Art und Umfang der Schönheitsreparaturen
Nicht alles, was der Vermieter vor allem bei Vertragsende gerne unter den Begriff der Schönheitsreparaturen subsumieren würde, gehört tatsächlich dazu. Da eine gesetzliche Legaldefinition fehlt, haben diese Aufgabe in den vergangenen Jahrzehnten die Rechtspraxis und die Rechtsprechung übernommen. Hinweise ergeben sich auch aus § 28 Absatz 4 der 2. BV, an dem sich die Rechtsprechung im Wohnraummietrecht und überwiegend auch im Gewerbemietrecht orientiert. Die Vorschrift lautet folgendermaßen:
„(4) Die Kosten der Schönheitsreparaturen in Wohnungen sind in den Sätzen nach Absatz 2 nicht enthalten. Trägt der Vermieter die Kosten dieser Schönheitsreparaturen, so dürfen sie höchstens mit 8,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche im Jahr angesetzt werden. Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.“
Zu den Schönheitsreparaturen gehören alle Arbeiten, die zur Beseitigung von normalen Abnutzungs- und Gebrauchsspuren, die der Mieter verursacht hat, erforderlich sind. Dazu gehören
◦ Das Streichen von Decken, Wänden und ggfls. Fußböden,
◦ Das Reinigen von Teppichböden,
◦ Das Lackieren der Innentüren sowie der Innenseiten der Außentür sowie der Fenster,
◦ Das Lackieren der Heizkörper und Heizrohre,
◦ Die Beseitigung kleinerer Holz- und Putzschäden.
Dieser Katalog kann nicht erweitert werden, auch nicht durch entsprechende Vereinbarungen der Mietvertragsparteien, soweit sie auf AGB beruhen, also seitens der Vermieters vorgegeben werden.
Nicht zu den Schönheitsreparaturen gehören die Beseitigung von Schäden, die der Mieter verursacht hat, der Rückbau von Einbauten und sonstigen baulichen Veränderungen sowie die Beseitigung der Spuren des normalen Gebrauchs von Teppichböden oder Parkett. Auch die Beseitigung von Löchern und Fliesen im üblichen Umfang kann vom Mieter im Rahmen der Ausführung der Schönheitsreparaturen nicht verlangt werden.
Strittig war die Frage, ob eine Formularklausel wirksam ist, die den Mieter verpflichtet, auch die Außenseiten von Fenstern und Türen im Rahmen der Schönheitsreparaturen zu streichen. Das Landgericht Berlin (Urteil vom 09.06.2008, 67 S 7/08, GE 2008, S. 997) und das Kammergericht Berlin (Urteil vom 17.09.2007, 8nU 77/07, GE 2008, S. 987) lehnen dies ab. Zurecht wird darauf verwiesen, dass eine solche Klausel den Mieter gemäß § 307 Absatz 1 Satz 1 BGB unangemessen benachteilige, da für die Abnutzung von außen nicht das Verhalten des Mieters, sondern die Witterung ursächlich sei. Der BGH hat sich am 18. Juni 2008 (VIII ZR 224/07) und am 14.12.2010 (VIII ZR 198/10) mit dieser Frage befasst. Wir verweisen insoweit auf unsere Urteilsberichte.
Ist der Mieter wirksam zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet und sind diese fällig, so hat er die Arbeiten in mittlerer Art und Güte auf fachhandwerklichem Niveau auszuführen. Hinsichtlich der farblichen Gestaltung ist der Mieter grundsätzlich frei. Lediglich dann, wenn er die Schönheitsreparaturen zum Ende des Mietverhältnisses ausführt, ist ein Interesse des Vermieters anerkannt, dass die Arbeiten in üblichen Farben ausgeführt werden, damit der Vermieter durch die lila Küche keine Probleme bei der Anschlussvermietung bekommt. Allerdings ist es auch in diesem Fall nicht zulässig, in der Vertragsklausel „weiß“ vorzuschreiben. Der BGH hat sich am 18. Juni 2008 (VIII ZR 224/07) mit dieser Frage befasst. Wir verweisen insoweit auf unsere Urteilsbesprechung. Üblicherweise empfiehlt es sich, die Schönheitsreparaturen mit weißer Dispersionsfarbe und weißem Qualitätslack durchzuführen. Aus der Sicht der Mieter ist das jedenfalls kein lohnenswerter Punkt, um einen Streit mit dem Vermieter vom Zaun zu brechen.
Wichtig ist in diesem Zusammenhang noch zu wissen, dass sogenannte „Fachhandwerkerklauseln“, mit denen der Mieter verpflichtet werden soll, die Schönheitsreparaturen durch eben solche Fachhandwerker ausführen zu lassen, unwirksam sind. Der Mieter muss immer die Möglichkeit haben, die Arbeiten selbst durchzuführen. Dies hat der BGH zuletzt durch Urteil vom 09.06.2010 (VIII ZR 294/09) entschieden.
Vorarbeiten des Vermieters
Sind vor der fachgerechten Ausführung von Schönheitsreparaturen wegen bauseitiger Schäden Vorarbeiten seitens des Vermieters erforderlich oder will der Vermieter vor der Wiedervermietung Modernisierungsarbeiten durchführen, ist der Mieter erst dann zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet, wenn der Vermieter die baulichen Voraussetzungen für eine sachgerechte Renovierung geschaffen hat (siehe auch: KG, Urteil vom 28.04.2008, 8 U 154/07, ZMR 2009, 277). Selbstverständlich erstreckt sich die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht auf die Beschädigungen, die erst durch die Vorarbeiten des Vermieters verursacht wurden.
Am besten kommt es in einem solchen Fall zu einer Verständigung zwischen dem Mieter und dem Vermieter über die durchzuführenden Arbeiten und den Zeitablauf. Streitig läßt sich eine solche Komplikation kaum berechenbar lösen. Der Vermieter hat keinen Anspruch darauf, dass der Mieter vor der Ausführung der Schönheitsreparaturen Modernisierungsarbeiten zuläßt. Der Vermieter sollte dann lieber für die betroffenen Bereiche auf die Schönheitsreparaturen verzichten und sie im Zuge der Modernisierung selbst ausführen. Andererseits rechtfertigen nicht alle erforderlichen Vorarbeiten eine Verweigerung der Ausführung der Schönheitsreparaturen. Dafür müssen sich die Räume vielmehr in einem derart schlechten Zustand befinden, dass die Ausführung der Schönheitsreparaturen wirtschaftlich sinnlos ist. Nur dann steht dem Verlangen des Vermieters auf Durchführung der Schönheitsreparaturen der Einwand der unzulässigen Rechtsausübung nach § 242 BGB entgegen. Die Darlegungs- und Beweislast für solche Ausführungshindernisse trägt der Mieter. Dringt er damit nicht durch, kann es teuer werden, wenn der Vermieter die Schönheitsreparaturen mittlerweile im Wege der Ersatzvornahme durch eine Fachfirma hat durchführen lassen. Kommt es also zu keiner einvernehmlichen Regelung, empfiehlt sich in einem solchen Fall die Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens.
Wegen der kurzen Verjährung des § 548 Absatz 1 Satz 1 BGB muss der Vermieter bei unstreitigen Ausführungshindernissen zügig die baulichen Voraussetzungen schaffen, damit die Verjährung nicht eintritt, bevor der Mieter mit der Durchführung der Arbeiten anfangen kann.
letzte Änderung am 29.01.2011