Die Schönheitsreparaturen
Laut Gesetz sind zwar die Vermieter für Schönheitsreparaturen zuständig. Sie können dies aber im Mietvertrag auf die Mieter übertragen. Viele Mietverträge sehen deshalb vor, dass die Mieter die Räume in bestimmten, genau vorgegebenen Abständen renovieren müssen. Nach einer Reihe von BGH-Urteilen ist eine starre Klausel, die den Mietern Renovierungen unabhängig von der Abnutzung auflastet, aber unwirksam. Dies führt nicht etwa dazu, dass die unwirksame Klausel durch eine wirksame ersetzt wird, sondern wegen des Verbotes der geltungserhaltenden Reduktion entfällt die Klausel schlicht mit der Folge, dass wieder der Vermieter für die Schönheitsreparaturen zuständig ist. Er kann sie also nicht nur nicht mehr vom Mieter verlangen, sondern dieser kann umgekehrt nun den Vermieter auf Schönheitsreparaturen in Anspruch nehmen.
Die Zahl der Entscheidungen, die der BGH mittlerweile zu diesem Thema gefällt hat, läßt einen fast den Überblick verlieren. Es gibt allerdings eine einfache Kontrollüberlegung: Der BGH läßt nur solche Klauseln zu, die die Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter auf das Notwendigste beschränken. Ist die Wohnung nicht renovierungsbedürftig, so darf man den Mieter auch nicht verpflichten, entsprechend tätig zu werden, nur weil bestimmte Fristen abgelaufen sind. Ebenso kann es dem Vermieter während des Mietverhältnisses eigentlich egal sein, in welchen Farben der Mieter seine Wohnung gestaltet. Erst nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Vermieter wegen der erforderlichen Neuvermietung ein Interesse an "gedeckten Farben". Eine absolute Farbwahlklausel ist daher unwirksam.
Wann liegt ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters an einer bestimmten Maßnahme vor? Dies dann auch noch restriktiv betrachtet. Dieser Gedanke zieht sich durch die ganze Rechtsprechung. Man kann anderer Meinung sein, aber man kann ihn nicht von der Hand weisen.
Ein Problem entsteht für die Vermieter daraus vor allem dadurch, dass das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion von Allgemeinen Geschäftsbedingungen bei Dauerschuldverhältnissen wie Mietverträgen eigentlich eines Korrektivs bedürfte. Eine unwirksame Klausel im Bereich KFZ-Verkauf wird innerhalb eines überschaubaren Zeitraumes von 2 oder 3 Jahren (Der üblichen Garantiezeit) keine Rolle mehr spielen. Bei Mietverträgen sieht das anders aus. Hier können die Wirkungen noch Jahrzehnte anhalten. Das Problem ist also eigentlich keines des Mietrechts, sondern des AGB-Rechts.
Mittlerweile hat der BGH auch entschieden, dass der Vermieter bei einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel keinen Anspruch auf eine Erhöhung der Miete hat. Genaueres in unserer Urteilsbesprechung.
Der Tagesspiegel hat am 1. August 2008 über das Thema berichtet. Der Bericht ist auch in der Online-Ausgabe erschienen und über folgende URL erreichbar:
http://www.tagesspiegel.de/berlin/BGH-Urteil-Vermieter;art270,2583558
Im folgenden berichten wir von den verschiedenen Themen, die es im Zusammenhang mit dem Thema Schönheitsreparaturen zu beleuchten gilt. Die Urteile haben wir hier wegen der besseren Übersichtlichkeit in einem eigenen Unterpunkt zusammengefasst.
