Instandhaltung

Gemäß § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Wohnung dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten (Mehr dazu in unserm Bereich zum Thema „Gewährleistung“). Die Kehrseite dazu ist § 554 Absatz 1 BGB. Die Vorschrift lautet:

§ 554 Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen
(1) Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind.

Der Vermieter ist also einerseits zur Instandhaltung verpflichtet, damit Mängel wieder beseitigt werden. Der Mieter ist andererseits zur Duldung der dazu erforderlichen Arbeiten verpflichtet, soweit diese Auswirkungen auf die Wohnung haben.

Art & Umfang
Zu diesen Arbeiten zählen insbesondere die Reparatur oder Erneuerung schadhafter Gebäudeteile, Schönheits- und Renovierungsarbeiten sowie Präventivmaßnahmen zur Verhinderung von Mängeln (Wartung). Nähere Einzelheiten dazu nennt § 28 der 2. BV. Die Vorschrift lautet:

§ 28 Instandhaltungskosten
(1) Instandhaltungskosten sind die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen. Der Ansatz der Instandhaltungskosten dient auch zur Deckung der Kosten von Instandsetzungen, nicht jedoch der Kosten von Baumaßnahmen, soweit durch sie eine Modernisierung vorgenommen wird oder Wohnraum oder anderer auf die Dauer benutzbarer Raum neu geschaffen wird. Der Ansatz dient nicht zur Deckung der Kosten einer Erneuerung von Anlagen und Einrichtungen, für die eine besondere Abschreibung nach § 25 Abs. 3 zulässig ist.
(2) Als Instandhaltungskosten dürfen je Quadratmeter Wohnfläche im Jahr angesetzt werden:
1.für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres weniger als 22 Jahre zurückliegt, höchstens 7,10 Euro,
2.für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres mindestens 22 Jahre zurückliegt, höchstens 9 Euro,
3.für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres mindestens 32 Jahre zurückliegt, höchstens 11,50 Euro.
Diese Sätze verringern sich bei eigenständig gewerblicher Leistung von Wärme im Sinne des § 1 Abs. 2 Nr. 2 der Verordnung über Heizkostenabrechnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 20. Januar 1989 (BGBl. I S. 115) um 0,20 Euro. Diese Sätze erhöhen sich für Wohnungen, für die ein maschinell betriebener Aufzug vorhanden ist, um 1 Euro.
(3) Trägt der Mieter die Kosten für kleine Instandhaltungen in der Wohnung, so verringern sich die Sätze nach Absatz 2 um 1,05 Euro. Die kleinen Instandhaltungen umfassen nur das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlußvorrichtungen von Fensterläden.
(4) Die Kosten der Schönheitsreparaturen in Wohnungen sind in den Sätzen nach Absatz 2 nicht enthalten. Trägt der Vermieter die Kosten dieser Schönheitsreparaturen, so dürfen sie höchstens mit 8,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche im Jahr angesetzt werden. Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.
(5) Für Garagen oder ähnliche Einstellplätze dürfen als Instandhaltungskosten einschließlich Kosten für Schönheitsreparaturen höchstens 68 Euro jährlich je Garagenoder Einstellplatz angesetzt werden.
(5a) Die in den Absätzen 2 bis 5 genannten Beträge verändern sich entsprechend § 26 Abs. 4.
(6) Für Kosten der Unterhaltung von Privatstraßen und Privatwegen, die dem öffentlichen Verkehr dienen, darf ein Erfahrungswert als Pauschbetrag neben den vorstehenden Sätzen angesetzt werden.
(7) Kosten eigener Instandhaltungswerkstätten sind mit den vorstehenden Sätzen abgegolten.

Die Höhe der Instandhaltungskosten unterliegt vielen verschiedenen Einflussfaktoren. Einen Anhaltspunkt liefert ebenfalls § 28 der II. BV mit den dort angegebenen Sätzen.

In letzter Zeit scheinen jedoch vermehrt Vermieter ihren Instandhaltungspflichten nicht mehr in vollem Umfang nachzukommen. Dies legt jedenfalls ein Artikel nahe, der am 01.09.2009 in der Berliner Morgenpost erschienen ist. Sie finden ihn im Webangebot der Zeitung mit folgendem Link:

http://www.morgenpost.de/vermischtes/article1161536/Die_einstuerzenden_Neubauten_aus_den_50er_Jahren.html

Duldungspflicht
Den Mieter trifft eine Duldungspflicht. Eine Mitwirkungspflicht hat er nicht. In aller Regel wird der Mieter jedoch aktiv mitwirken und seine persönlichen Sachen zur Seite und wieder zurückräumen. Nach § 554 Absatz 4 Satz 1 BGB hat der Mieter auch bei Instandhaltungsarbeiten einen Aufwendungsersatzanspruch gegen den Vermieter.

Ankündigung
Im Rahmen der Instandhaltung ist es nicht erforderlich, für die Maßnahmen eine Ankündigung im Sinne des § 554 Absatz 3 BGB vorzunehmen. Hier genügt eine einfache Mitteilung über Art, Umfang und Zeitpunkt der Arbeiten. Einzelheiten dazu hat der BGH zuletzt in einer Entscheidung vom 04.03.2009 (VIII ZR 110/08) ausgeführt. Mehr dazu in unserer Urteilsbesprechung.

letzte Änderung am 02.08.2009