Technik

Wohnungswirtschaft hat viel mit Recht zu tun. Sie hat aber noch viel mehr mit Technik zu tun, mit dem Bau, der Instandhaltung und der Modernisierung der Gebäude und Wohnungen. Der Jurist muss sich daher ständig mit Fragen auseinandersetzen, die ihren Ursprung in technischen Sachverhalten haben. Das Thema ist also immens wichtig. Daher wird es natürlich auch auf dieser Webseite behandelt.

Instandhaltung
Jedes Gebäude muss instandgehalten werden. Die dadurch verursachten Aufwendungen müssen durch den Vermieter aus der Nettomiete getragen werden. Dies schmälert unmittelbar den Ertrag der Immobilie. Aus diesem Grunde sind Aufwendungen für die Instandhaltung ungefähr so beliebt wie Steuern. Der Eigentümer versucht sie zu vermeiden bzw. so niedrig wie möglich zu halten. Dies führt häufig zu Konflikten mit den Mietern über die Frage, ob etwas mangelhaft ist, wer bestimmte Arbeiten (z.B. die Schönheitsreparaturen) zu tragen hat oder ob etwas ggfls. über die Betriebskosten abgerechnet werden kann (siehe Graffitibeseitigung).

Instandhaltungsmaßnahmen sind jedoch aus wirtschaftlichen, rechtlichen und bautechnischen Gründen unvermeidlich. Der gute Hirte kümmert sich nicht nur um seine Schäfchen, sondern auch um den Stall. Als seriöser Eigentümer lenkt man die Aufmerksamkeit daher nicht auf die Vermeidung, sondern auf die Planung, Finanzierung und Verstetigung der Instandhaltung, um den Wert der Immobilie langfristig zu erhalten.

Ich unterstütze Sie als Vermieter bei der rechtlichen Planung und Durchführung Ihrer Instandsetzungmaßnahmen. Dazu gehört vor allem die Prüfung der Frage, ob es sich tatsächlich um Instandhaltung handelt oder um eine Maßnahme, die eine Modernisierung darstellt oder über die Betriebskosten abgerechnet werden kann.

Wenn Sie Mieter sind unterstütze ich Sie bei der Durchsetzung Ihrer Ansprüche auf Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen, insbesondere im Rahmen der Mängelgewährleistungsvorschriften. Ich überprüfe für Sie, ob im Rahmen der Betriebskostenabrechnungen oder von Modernisierungsmieterhöhungen Kosten abgerechnet wurden, die der Vermieter als Instandsetzungskosten selbst tragen muss.

Modernisierung
Eine Modernisierung muss gut geplant sein. Dies betrifft nicht nur die bautechnische Seite, sondern auch die rechtliche und die kommunikative.

Ich unterstütze Sie bei der rechtlichen Planung Ihrer Modernisierungsmaßnahmen. Dabei geht es beispielsweise um die Frage, welche Maßnahmen mietspiegelrelevant sind. Denn Sie sollten nicht nur auf bauliche und ästhetische Qualitäten achten, sondern ebenso die Einnahmeseite im Blick behalten.

Wichtig ist auch die präzise und rechtzeitige Vorbereitung und Durchführung der Modernisierungsankündigung. Welche Maßnahmen sind Modernisierungen, welche sind Instandhaltungen. Sollte es im Anschluss zu einer klassischen Modernisierungsmieterhöhung kommen, oder lohnt es sich eher eine wesentlich einfachere Erhöhung gemäß Mietspiegel durchzuführen. Schon in dieser frühen Phase sollte man versuchen, mit den Mietern zu Vereinbarungen über den Umfang, die Durchführung und die mietrechtlichen Folgen der Modernisierung zu kommen (Termine, Mietereinbauten, Mietminderungen, Aufwendungsersatz, Mieterhöhung, etc).

Bei der Durchführung geht es vor allem um einen flüssigen und reibungslosen Ablauf. Die Arbeiten dürfen nicht ins Stocken geraten. Hier ist eine regelmäßige Kommunikation und Zusammenarbeit mit den Mietern erforderlich. Im Konfliktfall muss auch einmal kurzfristig gerichtliche Hilfe in Anspruch genommen werden, um den Zugang zu einer Wohnung zu erzwingen.

Oft kommt es im Zusammenhang mit umfangreicheren Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen zu Beschwerden von Nachbarn, die nicht selten in behördlichen Maßnahmen oder in Schadensersatzansprüchen benachbarter Vermieter wegen erlittener Mietminderungen enden. Auch bei der Regelung dieser Angelegenheiten bin ich Ihnen gerne behilflich.

Sind die Arbeiten erledigt, ist es die Modernisierungsmaßnahme noch lange nicht. Die Mietminderungen müssen geklärt, die Mieterhöhungen berechnet und umgesetzt und die Betriebskostenvorauszahlungen ggfls. angepasst werden.

Aber auch wenn Sie als Mieter von einer solchen Modernisierungsmaßnahme betroffen sind, berate ich Sie in allen Fragen rund um die dadurch ausgelösten rechtlichen Folgen. Welche Mietminderungen stehen Ihnen zu, welche Arbeiten müssen Sie selbst ausführen (Stichwort: Baufreiheit schaffen), was ist mit Ihren Einbauten, welche Mieterhöhung müssen Sie akzeptieren. Vielleicht lohnt es sich für Sie auch, all diese Fragen im Vorfeld mit dem Vermieter im Rahmen einer Vereinbarung zu klären. Denn Ruhe und Sicherheit bei den Mietern sind dem Vermieter zweifellos einiges Wert.

Egal ob Sie als Vermieter eine Modernisierung planen, oder als Mieter von einer solchen Maßnahme betroffen sind: Sie sollten sich in jedem Fall vorher beraten lassen. Dies kann beiden Seiten viel Zeit und Geld sparen.

Energie und Schönheitsreparaturen
Herausgehoben werden die Themen Energie und Schönheitsreparaturen. Dies ist ihrer immensen aktuellen und grundsätzlichen Bedeutung gewidmet. Die anderen Themen werden im Bereich „Einzelthemen“ behandelt.