Die Mietzahlung

Fälligkeit der Mietzahlung
Schon vor der Mietrechtsreform 2001 war es üblich, in Mietverträgen zu bestimmen, dass die Miete monatlich im Voraus bis spätestens zum dritten Werktag an den Vermieter zu zahlen war. Gesetz war es damals noch nicht. Jetzt ist diese Frage in § 556b BGB geregelt. Die Bestimmung lautet:

§ 556b Fälligkeit der Miete, Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrecht
(1) Die Miete ist zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist.
(2) Der Mieter kann entgegen einer vertraglichen Bestimmung gegen eine Mietforderung mit einer Forderung auf Grund der §§ 536a, 539 oder aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen zu viel gezahlter Miete aufrechnen oder wegen einer solchen Forderung ein Zurückbehaltungsrecht ausüben, wenn er seine Absicht dem Vermieter mindestens einen Monat vor der Fälligkeit der Miete in Textform angezeigt hat. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Strittig ist, ob der Samstag als Werktag im Sinne der Vorschrift zählt. Das Landgericht Berlin hat dies in einem Verfahren in einem Hinweis gemäß § 522 Absatz 2 ZPO am 20.08.2008 (63 S 316/08) verneint. Es hat entschieden, dass Werktage bei vereinbarten unbaren Zahlungen nur solche Tage seien, an denen Banken tätig würden. Und dazu gehöre der Samstag eben nicht. Zur Begründung verweist das LG insbesondere auf die Fristenregelung für die Ausführung eines Banküberweisungsauftrages in § 676 a Absatz 2 Satz 2 BGB.

Bei den alten Mietverträgen ohne wirksame Fälligkeitsklausel bleibt es bei der alten gesetzlichen Regelung, also der Mietzahlungspflicht zum Monatsende. Dies hat der BGH in einer Entscheidung vom 04.02.2009 (VIII ZR 66/08) klargestellt. Von Interesse ist dies vor allem in den Fällen, in denen die in aller Regel vorhandene Fälligkeitsklausel durch eine Kombination mit einer anderen unwirksamen Klausel (Z.B. Über Beschränkungen des Rechts zur Mietminderung) unwirksam ist.

Rechtzeitigkeitsklausel
Leistungsort für die Zahlung der Miete ist gemäß den §§ 269 Absatz 1, 270 BGB der Wohnsitz des Mieters. Für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung kommt es daher grundsätzlich auf die Absendung des Geldes durch den Mieter, also z.B. den Überweisungsauftrag, an, nicht jedoch auf den Eingang des Geldes auf dem Konto des Vermieters. In den meisten Mietverträgen geben die Vermieter daher vor, dass es für die Rechtzeitigkeit der Zahlung auf den Eingang des Geldes bei ihnen ankommt. Solche Klauseln sind nach allgemeiner Auffassung auch in allgemeinen Geschäftsbedingungen wirksam.

Verzug
Verzug tritt bei der Mietzahlung auch ohne Mahnung ein, da der Leistungszeitpunkt gemäß § 556b Absatz 1 BGB kalendermäßig bestimmt ist. Dies ergibt sich aus § 286 Absatz 2 Nummer 1 BGB. Die Vorschrift lautet:

§ 286 Verzug des Schuldners
(1) Leistet der Schuldner auf eine Mahnung des Gläubigers nicht, die nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgt, so kommt er durch die Mahnung in Verzug. Der Mahnung stehen die Erhebung der Klage auf die Leistung sowie die Zustellung eines Mahnbescheids im Mahnverfahren gleich.
(2) Der Mahnung bedarf es nicht, wenn
1. für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist,
2. der Leistung ein Ereignis vorauszugehen hat und eine angemessene Zeit für die Leistung in der Weise bestimmt ist, dass sie sich von dem Ereignis an nach dem Kalender berechnen lässt,
3. der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert,
4. aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen der sofortige Eintritt des Verzugs gerechtfertigt ist.
(3) Der Schuldner einer Entgeltforderung kommt spätestens in Verzug, wenn er nicht innerhalb von 30 Tagen nach Fälligkeit und Zugang einer Rechnung oder gleichwertigen Zahlungsaufstellung leistet; dies gilt gegenüber einem Schuldner, der Verbraucher ist, nur, wenn auf diese Folgen in der Rechnung oder Zahlungsaufstellung besonders hingewiesen worden ist. Wenn der Zeitpunkt des Zugangs der Rechnung oder Zahlungsaufstellung unsicher ist, kommt der Schuldner, der nicht Verbraucher ist, spätestens 30 Tage nach Fälligkeit und Empfang der Gegenleistung in Verzug.
(4) Der Schuldner kommt nicht in Verzug, solange die Leistung infolge eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat.

Eine Mahnung ist ausnahmsweise nicht entbehrlich, wenn der Vermieter die unpünktlichen Zahlungen des Mieters in der Vergangenheit über längere Zeit hingenommen hat. Es müssen dann erst die ausstehenden Beträge unter einer angemessenen Fristsetzung von 10 bis 14 Tagen angemahnt werden. Dabei sollte man darauf hinweisen, dass man eine unpünktliche Zahlung auch in Zukunft nicht mehr dulden werde. Nur wenn die ausstehenden Mieten daraufhin vom Mieter nicht ausgeglichen werden oder er erneut in Verzug kommt, können di gesetzlich vorgesehenen Rechtsfolgen greifen.

Verschulden
Grundsätzlich setzt der Verzug gemäß § 286 Absatz 4 BGB Verschulden voraus. Dieses wird bei Geldschulden in aller Regel vorliegen. Von Rechts wegen wird es vermutet. Der Mieter müsste sich also entlasten. Es gilt der alte zivilrechtliche Grundsatz:“Geld hat man zu haben.“ Eine Entschuldigung wegen Krankheit oder dem Verlust des Arbeitsplatzes gilt daher nicht. Probleme kann es bei streitigen Mieterhöhungen oder Mietminderungen geben. Wenn die Position des Mieters hier nicht abwegig ist, sich am Ende aber nicht durchsetzt, so dürfte in der Regel kein Verschulden vorliegen.

weitere Informationen
Zahlt der Mieter die vertraglich vereinbarte Miete nicht, so führt dies zu Mietschulden. Näheres dazu finden Sie in unserem Beitrag zu den Mietschulden.

Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Vermieter im Falle des Zahlungsverzuges das Mietverhältnis fristlos kündigen. Näheres dazu finden Sie in unserem Beitrag zur außerordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzuges.

Mietforderungen müssen wie alle anderen Ansprüche auch gerichtlich geltend gemacht werden. Was man dabei beachten sollte, finden Sie in unserem Beitrag zum Zahlungsprozess.

letzte Änderung am 18.05.2009