Das Vermieterpfandrecht
Das Vermieterpfandrecht
Die §§ 562 ff BGB gewähren dem Vermieter für Forderungen aus dem Mietverhältnis, also z.B. die Miete oder auch Schadensersatzforderungen, ein besitzloses gesetzliches Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters. Die Vorschriften lauten wie folgt:
§ 562 Umfang des Vermieterpfandrechts
(1) Der Vermieter hat für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters. Es erstreckt sich nicht auf die Sachen, die der Pfändung nicht unterliegen.
(2) Für künftige Entschädigungsforderungen und für die Miete für eine spätere Zeit als das laufende und das folgende Mietjahr kann das Pfandrecht nicht geltend gemacht werden.
§ 562a Erlöschen des Vermieterpfandrechts
Das Pfandrecht des Vermieters erlischt mit der Entfernung der Sachen von dem Grundstück, außer wenn diese ohne Wissen oder unter Widerspruch des Vermieters erfolgt. Der Vermieter kann nicht widersprechen, wenn sie den gewöhnlichen Lebensverhältnissen entspricht oder wenn die zurückbleibenden Sachen zur Sicherung des Vermieters offenbar ausreichen.
§ 562b Selbsthilferecht, Herausgabeanspruch
(1) Der Vermieter darf die Entfernung der Sachen, die seinem Pfandrecht unterliegen, auch ohne Anrufen des Gerichts verhindern, soweit er berechtigt ist, der Entfernung zu widersprechen. Wenn der Mieter auszieht, darf der Vermieter diese Sachen in seinen Besitz nehmen.
(2) Sind die Sachen ohne Wissen oder unter Widerspruch des Vermieters entfernt worden, so kann er die Herausgabe zum Zwecke der Zurückschaffung auf das Grundstück und, wenn der Mieter ausgezogen ist, die Überlassung des Besitzes verlangen. Das Pfandrecht erlischt mit dem Ablauf eines Monats, nachdem der Vermieter von der Entfernung der Sachen Kenntnis erlangt hat, wenn er diesen Anspruch nicht vorher gerichtlich geltend gemacht hat.
§ 562c Abwendung des Pfandrechts durch Sicherheitsleistung
Der Mieter kann die Geltendmachung des Pfandrechts des Vermieters durch
Sicherheitsleistung abwenden. Er kann jede einzelne Sache dadurch von dem Pfandrecht befreien, dass er in Höhe ihres Wertes Sicherheit leistet.
§ 562d Pfändung durch Dritte
Wird eine Sache, die dem Pfandrecht des Vermieters unterliegt, für einen anderen Gläubiger gepfändet, so kann diesem gegenüber das Pfandrecht nicht wegen der Miete für eine frühere Zeit als das letzte Jahr vor der Pfändung geltend gemacht werden.
Auf das Vermieterpfandrecht sind die Vorschriften der §§ 1257 BGB über das rechtsgeschäftliche Pfandrecht anwendbar. Dies gilt nicht für den Teil der Bestimmungen, die den unmittelbaren Besitz des Vermieters voraussetzen, den er ja nicht hat. Aus diesem Grunde ist ein gutgläubiger Erwerb eines Vermieterpfandrechts an solchen Sachen in der Wohnung, die dem Mieter nicht gehören (Eigentumsvorbehalt), gemäß den §§ 1257, 1207 BGB mangels des unmittelbaren Besitzes ausgeschlossen.
Das Vermieterpfandrecht entsteht von Rechts wegen an Sachen des Mieters, die dieser wissentlich und willentlich in die Wohnung bringt. Das Vermieterpfandrecht erstreckt sich auch auf das Anwartschaftsrecht an von Dritten unter einem Eigentumsvorbehalt gemäß § 449 BGB übertragenen Sachen. Es entsteht voll, wenn das Anwartschaftsrecht zum vollen Eigentumsrecht wird. Bei einer Sicherungsübereignung ist zu unterscheiden: Wird die Sicherungsübereignung erst nach der Einbringung der Sache in die Wohnung durchgeführt, so geht das zuerst entstandene Vermieterpfandrecht vor. Wurde die Sache vor der Einbringung sicherungsübereignet, so ist das Vermieterpfandrecht nachrangig.
Die Beweislast für das Entstehen des Vermieterpfandrechts liegt in vollem Umfang beim Vermieter. Der Mieter darf jedoch sein Eigentum nicht einfach mit Nichtwissen bestreiten, sondern muss im Zweifel dezidiert darlegen, wem die Sache gehört.
Gesicherte Forderungen
Gesichert sind nur Forderungen aus dem Mietverhältnis wie die Miete, Schadensersatzforderungen, Abrechnungssalden, Nutzungsentschädigungen oder die Kosten einer erforderlichen Rechtsverfolgung. Nicht gesichert sind Forderungen, die aus einem anderen Rechtsgeschäft mit dem Mieter herrühren, auch wenn sie in einer wirtschaftlichen Verbindung zum Mietverhältnis stehen.
Das Vermieterpfandrecht umfasst grundsätzlich nur die Ansprüche, die bis zur Geltendmachung des Vermieterpfandrechts bereits entstanden und bezifferbar sind. Zukünftige Ansprüche sind nicht umfasst, mit Ausnahme von Mietansprüchen für das laufende und das folgende Mietjahr (Argument aus § 562 Absatz 2 BGB). Darunter fallen auch die Nebenkostenvorauszahlungen, nicht aber die Abrechnungssalden.
Pfändungsfreiheit
In den vergangenen Jahren hat das Vermieterpfandrecht ein Schattendasein geführt, da es sich nach § 562 Absatz 1 Satz 2 BGB nicht auf die Sachen erstreckt, die der Pfändung nicht unterliegen. Dies ist in § 811 ZPO geregelt. Die Vorschrift lautet wie folgt:
§ 811 Unpfändbare Sachen
(1) Folgende Sachen sind der Pfändung nicht unterworfen:
1. die dem persönlichen Gebrauch oder dem Haushalt dienenden Sachen, insbesondere Kleidungsstücke, Wäsche, Betten, Haus- und Küchengerät, soweit der Schuldner ihrer zu einer seiner Berufstätigkeit und seiner Verschuldung angemessenen, bescheidenen Lebens- und Haushaltsführung bedarf; ferner Gartenhäuser, Wohnlauben und ähnliche Wohnzwecken dienende Einrichtungen, die der Zwangsvollstreckung in das bewegliche Vermögen unterliegen und deren der Schuldner oder seine Familie zur ständigen Unterkunft bedarf;
2. die für den Schuldner, seine Familie und seine Hausangehörigen, die ihm im Haushalt helfen, auf vier Wochen erforderlichen Nahrungs-, Feuerungs- und Beleuchtungsmittel oder, soweit für diesen Zeitraum solche Vorräte nicht vorhanden und ihre Beschaffung auf anderem Wege nicht gesichert ist, der zur Beschaffung erforderliche Geldbetrag;
3. Kleintiere in beschränkter Zahl sowie eine Milchkuh oder nach Wahl des Schuldners statt einer solchen insgesamt zwei Schweine, Ziegen oder Schafe, wenn diese Tiere für die Ernährung des Schuldners, seiner Familie oder Hausangehörigen, die ihm im Haushalt, in der Landwirtschaft oder im Gewerbe helfen, erforderlich sind; ferner die zur Fütterung und zur Streu auf vier Wochen erforderlichen Vorräte oder, soweit solche Vorräte nicht vorhanden sind und ihre Beschaffung für diesen Zeitraum auf anderem Wege nicht gesichert ist, der zu ihrer Beschaffung erforderliche Geldbetrag;
4. bei Personen, die Landwirtschaft betreiben, das zum Wirtschaftsbetrieb
erforderliche Gerät und Vieh nebst dem nötigen Dünger sowie die landwirtschaftlichen Erzeugnisse, soweit sie zur Sicherung des Unterhalts des Schuldners, seiner Familie und seiner Arbeitnehmer oder zur Fortführung der Wirtschaft bis zur nächsten Ernte gleicher oder ähnlicher Erzeugnisse erforderlich sind;
4a. bei Arbeitnehmern in landwirtschaftlichen Betrieben die ihnen als Vergütung gelieferten Naturalien, soweit der Schuldner ihrer zu seinem und seiner Familie Unterhalt bedarf;
5. bei Personen, die aus ihrer körperlichen oder geistigen Arbeit oder sonstigen persönlichen Leistungen ihren Erwerb ziehen, die zur Fortsetzung dieser Erwerbstätigkeit erforderlichen Gegenstände;
6. bei den Witwen und minderjährigen Erben der unter Nummer 5 bezeichneten Personen, wenn sie die Erwerbstätigkeit für ihre Rechnung durch einen Stellvertreter fortführen, die zur Fortführung dieser Erwerbstätigkeit erforderlichen Gegenstände;
7. Dienstkleidungsstücke sowie Dienstausrüstungsgegenstände, soweit sie zum Gebrauch des Schuldners bestimmt sind, sowie bei Beamten, Geistlichen, Rechtsanwälten, Notaren, Ärzten und Hebammen die zur Ausübung des Berufes erforderlichen Gegenstände einschließlich angemessener Kleidung;
8. bei Personen, die wiederkehrende Einkünfte der in den §§ 850 bis 850b bezeichneten Art beziehen, ein Geldbetrag, der dem der Pfändung nicht unterworfenen Teil der Einkünfte für die Zeit von der Pfändung bis zu dem nächsten Zahlungstermin entspricht;
9. die zum Betrieb einer Apotheke unentbehrlichen Geräte, Gefäße und Waren;
10. die Bücher, die zum Gebrauch des Schuldners und seiner Familie in der Kirche oder Schule oder einer sonstigen Unterrichtsanstalt oder bei der häuslichen Andacht bestimmt sind;
11. die in Gebrauch genommenen Haushaltungs- und Geschäftsbücher, die Familienpapiere sowie die Trauringe, Orden und Ehrenzeichen;
12. künstliche Gliedmaßen, Brillen und andere wegen körperlicher Gebrechen notwendige Hilfsmittel, soweit diese Gegenstände zum Gebrauch des Schuldners und seiner Familie bestimmt sind;
13. die zur unmittelbaren Verwendung für die Bestattung bestimmten Gegenstände.
(2) Eine in Absatz 1 Nr. 1, 4, 5 bis 7 bezeichnete Sache kann gepfändet werden, wenn der Verkäufer wegen einer durch Eigentumsvorbehalt gesicherten Geldforderung aus ihrem Verkauf vollstreckt. Die Vereinbarung des Eigentumsvorbehaltes ist durch Urkunden nachzuweisen.
Erlöschen des Vermieterpfandrechts
Das Vermieterpfandrecht erlischt aus den in den §§ 1252, 1255 BGB genannten Gründen. Die Vorschriften lauten wie folgt:
§ 1252 Erlöschen mit der Forderung
Das Pfandrecht erlischt mit der Forderung, für die es besteht.
§ 1255 Aufhebung des Pfandrechts
(1) Zur Aufhebung des Pfandrechts durch Rechtsgeschäft genügt die Erklärung des Pfandgläubigers gegenüber dem Verpfänder oder dem Eigentümer, dass er das Pfandrecht aufgebe.
(2) Ist das Pfandrecht mit dem Recht eines Dritten belastet, so ist die Zustimmung des Dritten erforderlich. Die Zustimmung ist demjenigen gegenüber zu erklären, zu dessen Gunsten sie erfolgt; sie ist unwiderruflich.
Desweiteren erlischt das Pfandrecht nach § 936 BGB durch den gutgläubigen lastenfreien Erwerb der Sache durch einen Dritten. Die Vorschrift lautet:
§ 936 Erlöschen von Rechten Dritter
(1) Ist eine veräußerte Sache mit dem Recht eines Dritten belastet, so erlischt das Recht mit dem Erwerb des Eigentums.
Schließlich erlischt das Pfandrecht auch noch durch Entfernung aus der Wohnung unter den Voraussetzungen des § 562 a BGB. Um dies zu verhindern hat der Vermieter das Selbsthilferecht gemäß § 562 b BGB.
Verwertung
Die Verwertung des Vermieterpfandrechts erfolgt durch Pfandverkauf gemäß den §§ 1257, 1228 ff BGB. Die Vorschriften lauten:
§ 1257 Gesetzliches Pfandrecht
Die Vorschriften über das durch Rechtsgeschäft bestellte Pfandrecht finden auf ein kraft Gesetzes entstandenes Pfandrecht entsprechende Anwendung.
§ 1228 Befriedigung durch Pfandverkauf
(1) Die Befriedigung des Pfandgläubigers aus dem Pfand erfolgt durch Verkauf.
(2) Der Pfandgläubiger ist zum Verkauf berechtigt, sobald die Forderung ganz oder zum Teil fällig ist. Besteht der geschuldete Gegenstand nicht in Geld, so ist der Verkauf erst zulässig, wenn die Forderung in eine Geldforderung übergegangen ist.
§ 1231 Herausgabe des Pfandes zum Verkauf
Ist der Pfandgläubiger nicht im Alleinbesitz des Pfandes, so kann er nach dem Eintritt der Verkaufsberechtigung die Herausgabe des Pfandes zum Zwecke des Verkaufs fordern.
§ 1235 Öffentliche Versteigerung
(1) Der Verkauf des Pfandes ist im Wege öffentlicher Versteigerung zu bewirken.
(2) Hat das Pfand einen Börsen- oder Marktpreis, so findet die Vorschrift des § 1221 Anwendung.
§ 1221 Freihändiger Verkauf
Hat das Pfand einen Börsen- oder Marktpreis, so kann der Pfandgläubiger den Verkauf aus freier Hand durch einen zu solchen Verkäufen öffentlich ermächtigten Handelsmäkler oder durch eine zur öffentlichen Versteigerung befugte Person zum laufenden Preis bewirken.
Zu diesem Zweck kann der Vermieter vom Mieter nach § 1231 BGB die Herausgabe der Sachen verlangen. Der Verkauf des Pfandes erfolgt durch eine öffentliche Versteigerung gemäß § 1235 Absatz 1 BGB oder durch einen freihändigen Verkauf gemäß § 1235 Absatz 2 BGB. In der Einzelzwangsvollstreckung hat der Vermieter ein Recht auf vorzugsweise Befriedigung gemäß § 805 ZPO.
Die öffentliche Versteigerung ist in aller Regel aufwändig und mit Kosten verbunden, die der Vermieter vorschießen muss. Sachen, die freihändig verkauft werden können, werden selten vorhanden sein. Gebrauchte Gegenstände aus privaten Haushalten erzielen heutzutage zumeist nur einen geringen Erlös. Aus diesen Gründen ist das Vermieterpfandrecht im Bereich der Wohnungsmiete ein zumeist uninteressantes Sicherungsinstrument.
Dies liegt auch an der Unpfändbarkeit vieler Gegenstände. Wie man schon am Umfang der Vorschrift des § 811 ZPO erkennt, bleibt in der Regel nicht viel übrig, worauf sich das Vermieterpfandrecht erstrecken kann. Die meisten Gegenstände in einer normalen Wohnung eines Mieters dürften danach unpfändbar sein. Es ist für den Vermieter auch kaum kontrollierbar, was an Gegenständen in die Wohnung hineingebracht und was aus ihr entfernt wird. Aus diesem Grunde scheitert die Ausübung des Pfandrechtes zumeist, weshalb es in der Praxis keine große Rolle spielt. Die aufwändige Regelung mit insgesamt 5 Paragrafen steht in einem auffälligen Gegensatz dazu.
Eine gewisse Renaissance hat das Vermieterpfandrecht in den vergangenen Jahren im Rahmen der Zwangsräumung nach dem Modell der Berliner Räumung erfahren. Um im Falle der Zwangsräumung die hohen Kosten der Spedition einzusparen, übt der Vermieter sein Vermieterpfandrecht aus, so dass der Gerichtsvollzieher nichts aus der Wohnung entfernen darf. Ob etwas im Sinne des § 811 ZPO pfändbar ist oder nicht, hat nicht der Gerichtsvollzieher vor Ort zu überprüfen. Dies ist Sache der Parteien, ggfls. unter Einschaltung des Vollstreckungsgerichtes. In diesem Bereich kommt das Vermieterpfandrecht wieder regelmäßig zum Einsatz.
letzte Änderung am 06.06.2009