Die Modernisierungsmieterhöhung

Gesetzliche Grundlage
Die Mieterhöhung wegen durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen ist geregelt in den §§ 559, 559 a und 559 b BGB. Die Vorschriften sind zwingend (§ 559 Absatz 3 BGB) und lauten:

§ 559 Mieterhöhung bei Modernisierung
(1) Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken (Modernisierung), oder hat er andere bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt, die er nicht zu vertreten hat, so kann er die jährliche Miete um 11 vom Hundert der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.
(2) Sind die baulichen Maßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt worden, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

§ 559a Anrechnung von Drittmitteln
(1) Kosten, die vom Mieter oder für diesen von einem Dritten übernommen oder die mit Zuschüssen aus öffentlichen Haushalten gedeckt werden, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten im Sinne des § 559.
(2) Werden die Kosten für die baulichen Maßnahmen ganz oder teilweise durch zinsverbilligte oder zinslose Darlehen aus öffentlichen Haushalten gedeckt, so verringert sich der Erhöhungsbetrag nach § 559 um den Jahresbetrag der Zinsermäßigung. Dieser wird errechnet aus dem Unterschied zwischen dem ermäßigten Zinssatz und dem marktüblichen Zinssatz für den Ursprungsbetrag des Darlehens. Maßgebend ist der marktübliche Zinssatz für erstrangige Hypotheken zum Zeitpunkt der Beendigung der Maßnahmen. Werden Zuschüsse oder Darlehen zur Deckung von laufenden Aufwendungen gewährt, so verringert sich der Erhöhungsbetrag um den Jahresbetrag des Zuschusses oder Darlehens.
(3) Ein Mieterdarlehen, eine Mietvorauszahlung oder eine von einem Dritten für den Mieter erbrachte Leistung für die baulichen Maßnahmen stehen einem Darlehen aus öffentlichen Haushalten gleich. Mittel der Finanzierungsinstitute des Bundes oder eines Landes gelten als Mittel aus öffentlichen Haushalten.
(4) Kann nicht festgestellt werden, in welcher Höhe Zuschüsse oder Darlehen für die einzelnen Wohnungen gewährt worden sind, so sind sie nach dem Verhältnis der für die einzelnen Wohnungen aufgewendeten Kosten aufzuteilen.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

§ 559b Geltendmachung der Erhöhung, Wirkung der Erhöhungserklärung
(1) Die Mieterhöhung nach § 559 ist dem Mieter in Textform zu erklären. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559 und 559a erläutert wird.
(2) Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung. Die Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn der Vermieter dem Mieter die zu erwartende Erhöhung der Miete nicht nach § 554 Abs. 3 Satz 1 mitgeteilt hat oder wenn die tatsächliche Mieterhöhung mehr als 10 vom Hundert höher ist als die mitgeteilte.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Trotz kontroverser Diskussion ist es auch nach der Mietrechtsreform bei 11 % geblieben. Es gab auch Forderungen bezüglich einer Senkung auf 9 %. Die Mieterverbände sind für eine Abschaffung der Vorschrift. Sie sind der Auffassung, dass die Vorschriften über eine ordentliche Mieterhöhung über den Mietspiegel auch für modernisierte Wohnungen ausreichend sind.

Die Vermieterverbände halten die Vorschrift nicht für ausreichend. Sie verweisen dazu auf das sogenannte „Investor-Nutzer-Dilemma“. Modernisierungen kosten den Vermieter viel Geld, vor allem solche, die zu einer Energieeinsparung führen sollen. Hierbei kommen viele hundert € Kosten pro Quadratmeter Wohnfläche zusammen. Zwar darf der Vermieter 11 % der aufgewandten Kosten nach § 559 BGB auf die Miete umlegen. Diese Mieterhöhung ist jedoch im Bereich des freifinanzierten Wohnungsbaus kein dauerhafter Zuschlage zur ermittelten ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie wird vielmehr normaler Bestandteil der zu zahlenden Miete, die daraufhin in der Regel keine weiteren Mieterhöhungen nach § 558 BGB mehr zulässt. Durch die im Laufe der Jahre nachrückende Vergleichsmiete wird die Modernisierungsmieterhöhung nach und nach aufgefressen. Nach einer gewissen Zeit ist die Vergleichsmiete dann auch ohne Modernisierung dort angekommen, wo sie mit Modernisierung lediglich ein paar Jahre früher war.

Dem läßt sich wirksam nur begegnen, wenn der energetische Zustand Bestandteil der Vergleichsmiete wird. Ist der energetische Zustand eines Mietobjekts erheblich besser als derjenige anderer Wohngebäude derselben Kategorie, so ist er als wohnwerterhöhendes Merkmal bei der Einordnung in die Mietspiegelspanne zu berücksichtigen. Erste Ansätze dazu finden sich bereits im Berliner Mietspiegel 2009.

Modernisierung
Die Grundnorm für Modernisierungen ist § 554 BGB. Die Vorschrift lautet:

§ 554 Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen
(1) Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind.
(2) Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums hat der Mieter zu dulden. Dies gilt nicht, wenn die Maßnahme für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist. Dabei sind insbesondere die vorzunehmenden Arbeiten, die baulichen Folgen, vorausgegangene Aufwendungen des Mieters und die zu erwartende Mieterhöhung zu berücksichtigen. Die zu erwartende Mieterhöhung ist nicht als Härte anzusehen, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wird, wie er allgemein üblich ist.
(3) Bei Maßnahmen nach Absatz 2 Satz 1 hat der Vermieter dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitzuteilen. Der Mieter ist berechtigt, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mitteilung folgt, außerordentlich zum Ablauf des nächsten Monats zu kündigen. Diese Vorschriften gelten nicht bei Maßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die vermieteten Räume verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen.
(4) Aufwendungen, die der Mieter infolge einer Maßnahme nach Absatz 1 oder 2 Satz 1 machen musste, hat der Vermieter in angemessenem Umfang zu ersetzen. Auf Verlangen hat er Vorschuss zu leisten.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters von den Absätzen 2 bis 4 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Was als Modernisierung gilt, ist in § 554 Absatz 2 Satz 1 BGB näher definiert. Aus § 559 Absatz 1 BGB ergibt sich zusätzlich, dass auch bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, zu einer Modernisierungsmieterhöhung führen können. Reine Luxusmaßnahmen genügen diesen Anforderungen in aller Regel nicht, können aber gegebenenfalls eine Mieterhöhung nach § 558 BGB rechtfertigen.

Eine Modernisierungsmieterhöhung setzt voraus, dass die Modernisierungsmaßnahme gemäß § 554 Absatz 3 BGB ordnungsgemäß angekündigt worden ist.

Näheres zum Thema „Modernisierung“ finden Sie in unserem entsprechenden Beitrag im Bereich „Instandhaltung und Modernisierung“.

Modernisierungskosten
In Ansatz gebracht werden können alle Kosten, die für die Modernisierung notwenig sind, also alle Bau- und Baunebenkosten. Der Vermieter muss dabei sorgfältig kalkulieren und Preisvergleiche anstellen, aber nicht unbedingt des billigsten Anbieter nehmen.

Keine Modernisierungskosten sind die Kosten, die für die Instandhaltung der bereits vorhandenen Bausubstanz aufgewendet werden müssen.

letzte Änderung am 29.10.2009