Bei einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel kann der Vermieter keinen Mietzuschlag verlangen
(von Rechtsanwalt Stefan Pfeiffer, Berlin)
Der BGH hat sich am 11.02.2009 (VIII ZR 118/07) erneut zu der Frage geäußert, ob ein Vermieter einen Anspruch auf einen Mietzuschlag hat, wenn die in einem Mietvertrag verwendete Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist. Wie schon bei der Entscheidung vom 09.07.2008 (VIII ZR 181/07) hat er die Frage auch in diesem Fall verneint.
Sachverhalt:
Die Beklagte ist seit Oktober 2000 Mieterin einer Wohnung der Klägerin. Der Formularmietvertrag enthält in § 14b Nr. 2 eine Regelung, nach der Schönheitsreparaturen "regelmäßig" während der Mietzeit nach einem vorgegebenen Fristenplan auszuführen sind. Daneben ist in § 7 Nr. 2 des Mietvertrages eine handschriftliche Regelung über die Renovierungspflichten bei Ein- und Auszug des Mieters enthalten.
Mit Schreiben vom 26. September 2005 verlangte die Klägerin die Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Grundmiete von 347,68 € auf 378,04 € ab dem 1. Dezember 2005 und benannte zum Vergleich sechs in K. gelegene Wohnungen. Die Beklagte lehnte die begehrte Zustimmung ab.
Das Amtsgericht hat die Beklagte - unter Klageabweisung im Übrigen - verurteilt, einer Mieterhöhung mit Wirkung ab dem 1. Dezember 2005 von monatlich 347,68 € auf 349,76 € zuzustimmen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Oberlandesgericht die Entscheidung des Amtsgerichts abgeändert und die Beklagte verurteilt, einer Erhöhung der Grundmiete auf monatlich 378,04 € mit Wirkung ab dem 1. Dezember 2005 zuzustimmen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Beklagte die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.
Entscheidung:
Die Entscheidung erging ohne amtlichen Leitsatz.
Die Revision der Beklagten ist nach Auffassung des BGH begründet.
Das Berufungsgericht (OLG Karlsruhe, NJW 2007, 3004) habe im Wesentlichen ausgeführt, dass die in § 14b Nr. 2 des zwischen den Parteien abgeschlossenen Formularmietvertrages enthaltene Klausel über laufende Schönheitsreparaturen gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam sei. Die Klausel enthalte eine starre Fristenregelung, da der Fristenplan nicht lediglich für den Regelfall des tatsächlichen Renovierungsbedarfs gelte, sondern den Mieter die Renovierungsverpflichtung stets nach Ablauf der Fristen und unabhängig vom tatsächlichen Renovierungsbedarf treffe.
Im Falle der Unwirksamkeit der Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter sei der Vermieter berechtigt, im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens einen entsprechenden Zuschlag auf die Miete zu verlangen. Der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen komme als Hauptleistungspflicht aus dem Mietvertrag Entgeltcharakter zu, da der Vermieter bei der Bemessung der verlangten Miete einkalkuliere, ob er in regelmäßigen Abständen Aufwendungen für Schönheitsreparaturen habe oder nicht. Dann müsse die fehlende Verpflichtung des Mieters, Schönheitsreparaturen durchzuführen, aber Auswirkung auf die Miethöhe haben, wobei kein sachlicher Grund für eine Differenzierung ersichtlich sei, ob die Mietvertragsparteien von vornherein von einer Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter Abstand genommen hätten oder ob sich nach Vertragsabschluss herausstelle, dass wegen der Unwirksamkeit einer Klausel im Formularmietvertrag der Mieter keine Schönheitsreparaturen leisten müsse.
Diese Beurteilung des Berufungsgerichts hält einer rechtlichen Nachprüfung durch den BGH nicht stand. Das Berufungsgericht habe zu Unrecht angenommen, dass der Klägerin ein Anspruch gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete um einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete auf 378,04 € wegen Unwirksamkeit der formularvertraglich vereinbarten Übernahme der Schönheitsreparaturen durch die Beklagte zustehe. Der Senat habe nach Erlass des Berufungsurteils entschieden, dass der Vermieter nicht berechtigt sei, einen Zuschlag zur ortsüblichen Miete geltend zu machen, wenn der Mietvertrag eine unwirksame Klausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen enthalte. § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB biete hierfür keine Grundlage, denn nach dieser Vorschrift könne der Vermieter lediglich die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und nicht darüber hinaus verlangen. Dies stehe auch in Einklang mit dem Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung, die es dem Vermieter ermöglichen solle, im Rahmen des Vergleichsmietensystems eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen. Danach bildeten die Marktverhältnisse den Maßstab für die Berechtigung einer Mieterhöhung. Der von den Klägern geltend gemachte Zuschlag orientiere sich dagegen an den Kosten für die Vornahme der Schönheitsreparaturen. Auf diese Weise würde bei der nicht preisgebundenen Wohnraummiete ein Kostenelement ohne Rücksicht auf seine Durchsetzbarkeit am Markt zur Begründung einer Mieterhöhung herangezogen. Hiermit wäre jedoch das vom Gesetzgeber vorgesehene System der Vergleichsmieten verlassen.
Hinweise:
Mit diesem Urteil bestätigt der Bundesgerichtshof seine Linie bei der Schönheitsreparatur-Rechtsprechung und bestätigt seine Entscheidung aus dem Vorjahr (BGH VIII ZR 181/07). Wer im Mietvertrag Klauseln vorgibt, trägt das Risiko, dass die Regelung unwirksam sein kann. Das gilt auch bei Schönheitsreparaturen. Ein Vermieter, der eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel vereinbart, muss die Konsequenzen tragen. Er kann nicht mit einem Zuschlag zur Miete entschädigt werden.
Aus der Betonung des Umstandes, dass es hier um den preisfreien Wohnraum geht, kann man wohl den Schluss ziehen, dass der Senat die Sache im sozialen Wohnungsbau anders sieht.
BGH, Urteil vom 11.02.2009 - VIII ZR 118/07
Vorinstanzen:
AG Karlsruhe, Entscheidung vom 06.07.2006 - 8 C 540/05 -
OLG Karlsruhe, Entscheidung vom 18.04.2007 - 7 U 186/06 -
Die Originalentscheidung finden Sie auf www.bundesgerichtshof.de.
letzte Änderung am 14.03.2009