Mieterhöhung bei einer Bruttokaltmiete
(von Rechtsanwalt Stefan Pfeiffer, Berlin)

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte mit Urteil vom 26.10.2005 (VIII ZR 41/05) darüber zu entscheiden, wie die Betriebskosten im Rahmen einer Mieterhöhung gemäß § 558 BGB zu berücksichtigen sind, wenn der Mietvertrag eine Bruttokaltmiete vorsieht, der Mietspiegel aber auf Basis der Nettokaltmiete konzipiert ist.

Sachverhalt:
Die Kläger sind Vermieter, die Beklagten sind Mieter einer Wohnung in Berlin. § 4 Ziff. 3 des Formularmietvertrags vom 27. Oktober 1986 enthält folgende Regelung:

"a) Die in Ziffer 1. a oder 1. b vereinbarte Miete enthält sämtliche Betriebskosten im Sinne des § 27 der II. Berechnungsverordnung zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, soweit diese Betriebskosten nicht gemäß der nachfolgenden Vereinbarung (Ziffer 3. b) gesondert vom Mieter zu tragen sind. Soweit Betriebskosten im Sinne des § 27 der II. Berechnungsverordnung in der unter Ziffer 1. a oder 1. b vereinbarten Miete enthalten sind, sind sämtliche Betriebskostenerhöhungen seit Vertragsabschluss vom Mieter zu tragen. Neu eingeführte Betriebskosten sind vom Zeitpunkt der Entstehung an vom Mieter anteilig zu tragen."

Nach § 4 Ziff. 3 b des Mietvertrags haben die Beklagten die Heizungs- und Warmwasserkosten gesondert zu tragen.

Seit dem 1. Mai 2000 betrug die Miete für die Wohnung der Beklagten, die eine Wohnfläche von 200,01 m2 hat, 766,20 € (3,83 €/m2) zuzüglich Kabelfernsehgebühr. Mit Schreiben vom 18. Februar 2003 verlangten die Kläger von den Beklagten, einer Erhöhung der Bruttokaltmiete um 153,24 € (20 %) auf 919,44 € (4,60 €/m2) mit Wirkung zum 1. Mai 2003 zuzustimmen. Zur Begründung nahmen sie auf den Berliner Mietspiegel in seiner damals bekannt gemachten Fassung 2000 Bezug, der in einer Mietspiegelwertetabelle Nettokaltmieten als ortsübliche Vergleichsmieten in Euro je Quadratmeter Wohnfläche pro Monat ausweist, und ordneten die Wohnung in das Feld "J 2" ein. In diesem Feld enthält die Mietspiegelwertetabelle einen Mietwert von 3,80 €/m2 sowie eine Spanne von 2,79 bis 4,71 €.

In einer Anlage zum Mieterhöhungsverlangen bezifferten die Kläger den "Mietspiegelwert brutto" auf 5,09 €/m2 (Mietspiegelwert 3,80 €/m2 zuzüglich eines in der bisher gezahlten Miete enthaltenen Betriebskostenanteils von 1,29 €/m2). Die Beklagten stimmten dem Mieterhöhungsverlangen nicht zu. Der Berliner Mietspiegel 2003 weist im Feld "J 2" nunmehr einen Mietwert von 3,67 €/m2 und eine Spanne von 2,60 bis 4,96 € aus.

Mit ihrer Klage haben die Kläger von den Beklagten verlangt, einer Erhöhung der Bruttokaltmiete von 766,20 € auf 919,44 € ab dem 1. Mai 2003 zuzustimmen. Die Beklagten haben unter anderem die Höhe des in dem Zustimmungsverlangen veranschlagten Betriebskostenanteils von 1,29 €/m2 bestritten. Die Kläger haben diesen mit einer Betriebskostenaufstellung für das Jahr 1997 erläutert, die im Laufe des Verfahrens vorgelegt wurde.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Kammergericht hat die Berufung der Kläger zurückgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Zustimmungsbegehren weiter.

Entscheidung:
Der Leitsatz lautet:

„BGB §§ 558, 558 a, 558 b
Der Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete, den er mit einem Mietspiegel begründet, der Nettomieten ausweist, ist anhand der zuletzt auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu beurteilen.“

I.
Das Berufungsgericht hat ausgeführt, dass die Kläger gegen die Beklagten keinen Anspruch auf die begehrte Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses gemäß §§ 558, 558 a, 558 b BGB hätten. Das Mieterhöhungsverlangen der Kläger sei zwar nicht deshalb unwirksam, weil ihm Betriebskosten aus dem Jahre 1997 zugrunde lägen. Die Begründung des Zustimmungsverlangens genüge auch den gesetzlichen Anforderungen. Ob die darin enthaltenen Angaben inhaltlich zuträfen, sei eine Frage der Begründetheit des Erhöhungsanspruchs. Die Klage sei jedoch unbegründet, weil die in Ansatz gebrachten Betriebskosten des Jahres 1997 zur Herstellung des Vergleichsmaßstabes zwischen der vertraglich vereinbarten Bruttokaltmiete und der nunmehr im anzuwendenden Berliner Mietspiegel 2003 enthaltenen Nettokaltmiete nicht geeignet seien. Hierzu seien der ortsüblichen Nettokaltmiete die Betriebskosten hinzuzurechnen, die der Vermieter zum Zeitpunkt der Abgabe des Mieterhöhungsverlangens zu tragen habe. Es seien die konkreten und nicht pauschale Betriebskostenwerte aus dem Mietspiegel anzusetzen, weil die unterschiedlichen Mietstrukturen nur vergleichbar seien, wenn entweder die konkreten Betriebskosten ermittelt und von der vertraglichen Bruttomiete in Abzug gebracht würden, sodass sich Nettomiete und Nettomiete gegenüberstünden, oder aber die konkreten Betriebskosten der ortsüblichen Nettomiete zugeschlagen würden, sodass sich Bruttomiete und Bruttomiete gegenüberstünden.

II.
Diese Ausführungen des Berufungsgerichts halten der rechtlichen Nachprüfung vor dem BGH im Ergebnis stand, so dass die Revision zurückgewiesen wird.

a)
Zutreffend habe das Berufungsgericht angenommen, dass der Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete, den er mit einem Mietspiegel begründet, der Nettomieten ausweist, anhand der zuletzt auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu beurteilen sei.

Zu Recht gehe das Berufungsgericht zunächst davon aus, dass das Mieterhöhungsverlangen der Kläger vom 18. Februar 2003 in Verbindung mit der während des Rechtsstreits vorgelegten Betriebskostenaufstellung für das Jahr 1997 eine den formellen Anforderungen genügende Begründung enthält. Gemäß § 558 a Abs. 1 BGB sei das Erhöhungsverlangen dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. Die Begründung solle dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen und auf diese Weise überflüssige Prozesse zu vermeiden. Dieser Anforderung werde das Zustimmungsverlangen, das die Kläger durch die genannte Betriebskostenaufstellung näher begründet haben (§ 558 b Abs. 3 Satz 1, 2. Alt. BGB), gerecht. Aus dieser Aufstellung sei nachvollziehbar, wie sich der von den Klägern zugrunde gelegte Anteil der Betriebskosten in Höhe von 1,29 €/m2 an der vereinbarten Bruttokaltmiete zusammensetzt. Wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt habe, betreffe die Frage, ob die Aufstellung der Höhe nach zutreffend war, nicht die formelle Ordnungsmäßigkeit des Erhöhungsverlangens, sondern allein dessen materielle Berechtigung. Die Beklagten seien aufgrund der vorgelegten Betriebskostenaufstellung für 1997 in der Lage gewesen, vom Vermieter eine Erläuterung zur Höhe des zuletzt in der Miete enthaltenen Betriebskostenanteils zu verlangen

b)
Die von den Klägern vorgelegte Betriebskostenaufstellung aus dem Jahre 1997 sei jedoch in materiell-rechtlicher Hinsicht nicht zum Nachweis der Höhe des von den Beklagten bestrittenen Betriebskostenanteils von 1,29 €/m2 an der vereinbarten Bruttokaltmiete geeignet.

Begründe der Vermieter sein Verlangen nach Zustimmung zu einer Erhöhung der vereinbarten Bruttokaltmiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete mit einem Mietspiegel (§ 558 a Abs. 2 Nr. 1 BGB), der lediglich Nettokaltmieten ausweist, bedürfe es einer Umrechnung, um die Vergleichbarkeit der unterschiedlichen Mietstrukturen - Bruttomiete einerseits, Nettomiete andererseits - zu gewährleisten. Der Vermieter habe gemäß § 558 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zu der im Zeitpunkt des Zugangs des Zustimmungsverlangens ortsüblichen Vergleichsmiete. Daraus folge, dass es der Angabe des zu diesem Zeitpunkt feststellbaren Betriebskostenanteils an der vereinbarten Bruttomiete bedürfe, um die im Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens maßgebliche Vergleichsmiete entweder durch Zuschlag des Betriebskostenanteils auf den ortsüblichen Nettomietspiegelwert oder durch dessen Abzug von der vertraglichen Bruttomiete bestimmen zu können.

Entgegen der Auffassung der Revision könnten frühere Betriebskostenanteile - wie hier nach dem Stand 1997 - nicht bereits deswegen herangezogen werden, weil dies den Mieter als Schuldner des Erhöhungsverlangens notwendig begünstigen würde. Dies wäre nur dann der Fall, wenn die Betriebskosten ständig steigen würden. Die Revision berücksichtige jedoch nicht, dass die Betriebskosten - zumindest zeitweilig - durchaus sinken könnten, etwa indem der Vermieter Verträge mit preiswerteren Dienstleistungs- oder Versorgungsunternehmen abschließe oder bestimmte Kosten nicht mehr anfielen. Dies treffe auch für die Wohnung der Beklagten jedenfalls für den Zeitraum von 1997 bis 1999 zu, weil sich die Betriebskosten ausweislich der von den Klägern im zweiten Rechtszug vorgelegten Aufstellung im Jahr 1999 - wenn auch nur geringfügig - verringert hätten. Eine Mieterhöhung wäre dann, bezogen auf die Differenz zu dem früheren, höheren Betriebskostenanteil, nur um einen entsprechend geringeren Betrag zulässig.

Zu Recht habe das Berufungsgericht angenommen, dass zur Herstellung der Vergleichbarkeit zwischen der vertraglichen Bruttokaltmiete und den Nettovergleichsmieten des Mietspiegels auch nicht auf die Durchschnittswerte des Berliner Mietspiegels für Betriebskosten abzustellen sei. Dies könnte im Einzelfall zu Ergebnissen führen, die dem Zweck des § 558 Abs. 1 BGB zuwiderlaufen würden, dem Vermieter einen Anspruch auf Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete - jedoch nicht darüber hinaus - zu gewähren. Denn die auf eine Wohnung tatsächlich entfallenden Betriebskosten entsprächen nicht in jedem Falle den Durchschnittswerten des Mietspiegels. So liegt es nach dem Vortrag der Kläger auch im vorliegenden Mietverhältnis, weil die konkreten Betriebskosten danach 1,29 €/m2 betrügen, während der Pauschalwert des Berliner Mietspiegels 1,17 €/m2 betrage. Überstiegen die auf die Wohnung entfallenden, dem Wirtschaftlichkeitsgebot entsprechenden Betriebskosten den statistischen Durchschnittswert, so könnte der Vermieter gegebenenfalls keine Erhöhung des in der Vertragsmiete enthaltenen Nettomietanteils auf die ortsübliche Nettovergleichsmiete erreichen, weil die aus der ortsüblichen Nettomiete und dem pauschalen Betriebskostenanteil des Mietspiegels gebildete fiktive Bruttomiete niedriger wäre als die Summe der ortsüblichen Nettomiete und der tatsächlich auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten. Hierdurch würde der Vermieter, für den die Betriebskosten lediglich einen "durchlaufenden Posten" darstellen, schlechter gestellt als ein Vermieter in einem Mietverhältnis, in dem eine Nettokaltmiete mit Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart sei. Umgekehrt könnte ein Vermieter, wenn die tatsächlich anfallenden Betriebskosten unter dem Durchschnittswert lägen, zu Lasten des Mieters einen die ortsübliche Nettomiete übersteigenden Nettomietanteil erzielen, weil die fiktive Bruttovergleichsmiete aus der Summe der ortsüblichen Nettomiete und der (höheren) durchschnittlichen Betriebskosten gebildet würde.

Hinweise:
Das Urteil macht deutlich, was bei einer Mieterhöhung im Falle einer Bruttomietvereinbarung in Berlin erforderlich ist:

1.
Die auf die Wohnung im Augenblick der Mieterhöhung konkret entfallenden Betriebskosten müssen errechnet und nachvollziehbar dargelegt werden. Dies erfordert eigentlich eine Betriebskostenabrechnung, die man sich eigentlich durch die Vereinbarung einer Bruttomiete ersparen wollte.

2.
Die Berechnung sollte bereits der Mieterhöhungserklärung beigefügt werden, auch wenn man es wohl nicht muss.

3.
Dem Mieter muss die Möglichkeit eingeräumt werden, die Höhe der geltend gemachten Betriebskosten im Wege der Belegeinsicht zu überprüfen.

Das Urteil führt nochmals vor Augen, dass Bruttokaltmietenvereinbarungen keinen rechten Sinn machen. Man spart sich die Betriebskostenabrechnung am Ende doch nicht. Und eventuelle positive Differenzen bei den Betriebskosten konsumieren Potentiale bei der Nettokaltmiete.

BGH, Urteil vom 26.10.2005 - VIII ZR 41/05

Vorinstanzen:
AG Tempelhof-Kreuzberg, Entscheidung vom 12.05.2004 - 3 C 253/03 -
KG Berlin, Entscheidung vom 20.01.2005 - 8 U 127/04 -

Die Originalentscheidung finden Sie auf www.bundesgerichtshof.de.

letzte Änderung am 20.04.2009