Das Mieterhöhungsverlangen
Nach § 558 BGB kann der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Stimmt der Mieter nicht zu, kann der Vermieter den Mieter auf Erteilung der Zustimmung verklagen. Die Zustimmung wird dann durch das gerichtliche Urteil ersetzt. Der Vermieter hat also kein Recht auf eine einseitige Mieterhöhungserklärung wie z.B. im sozialen Wohnungsbau oder bei erhöhten Betriebskosten. Diese inhaltliche Vorgabe determiniert auch das Verfahren.
Form und Begründung
Die Anforderungen an die Form und die Begründung sind in § 558 a BGB geregelt. Die Vorschrift lautet:
§ 558a Form und Begründung der Mieterhöhung
(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.
(2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf 1.einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),
2.eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e),
3.ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
4.entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.
(3) Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Abs. 1), bei dem die Vorschrift des § 558d Abs. 2 eingehalten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach Absatz 2 stützt.
(4) Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Spannen enthält, reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Ist in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vorhanden, bei dem § 558c Abs. 3 oder § 558d Abs. 2 eingehalten ist, so kann auch ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Der Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung ist dem Mieter gegenüber also in Textform geltend zu machen. Diese ist in § 126 b BGB geregelt. Die Vorschrift lautet:
§ 126b Textform
Ist durch Gesetz Textform vorgeschrieben, so muss die Erklärung in einer Urkunde oder auf andere zur dauerhaften Wiedergabe in Schriftzeichen geeignete Weise abgegeben, die Person des Erklärenden genannt und der Abschluss der Erklärung durch Nachbildung der Namensunterschrift oder anders erkennbar gemacht werden.
Es reicht also ein Schriftstück in maschineller Form, d.h. ohne eigenhändige Unterschrift.
Das Mieterhöhungsverlangen ist zu begründen. In der Begründung müssen sämtliche Voraussetzungen für die Rechtmäßigkeit des Erhöhungsverlangens dargelegt werden. Die Einzelheiten dazu sind in den Absätzen 2 bis 4 der Vorschrift geregelt. Ordnet man eine Wohnung in ein falsches Mietspiegelfach ein, so führt dies nicht zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens, sondern ggfls. zu seiner Unbegründetheit. Dies hat der BGH mit Urteil vom 11.03.2009 entschieden. Mehr dazu in unserer Urteilsbesprechung.
Die beste Möglichkeit ist in der Regel die Bezugnahme auf den qualifizierten Berliner Mietspiegel. Diese Art der Begründung ist relativ sicher und kostengünstig. Im Hinblick auf die Vermutung in § 558 d Absatz 3 BGB dürfte es auch schwer sein, höhere als in dem Mietspiegel angegebene Mieten geltend zu machen.
Zustimmung
Wenn und soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet er gemäß § 558 Absatz 1 BGB die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens.
Die Zustimmung des Mieters ist eine formfreie einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung. Mit ihr wird das vom Vermieter ausgesprochene Angebot zur Änderung des Mietvertrages angenommen. Die Zustimmung kann folglich auch durch schlüssiges Verhalten erfolgen. So wird die vorbehaltlose Zahlung der erhöhten Miete zumeist als Zustimmung zu werten sein. Die Einziehung der erhöhten Miete durch den Vermieter kann dagegen auch nach längeren Zeiträumen nicht als Zustimmung gewertet werden, da Schweigen im Rechtsverkehr grundsätzlich keinen Erklärungsgehalt hat. Der Vermieter sollte daher immer auf einer ausdrücklichen Zustimmung bestehen, damit er die Klagefrist nicht versäumt.
Oft wird es Meinungsverschiedenheiten über die Frage geben, in welcher Höhe eine eigentlich unstreitige Mieterhöhung geltend gemacht werden kann. In diesem Fall kann man sich mit dem Mieter auch über die Frage der Mieterhöhung einigen und einen Vergleich abschließen.
Fristen
Bei einer Mieterhöhung nach § 558 ff BGB sind 5 Fristen zu beachten: Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden (§ 558 Absatz 1 Satz 2 BGB), die Miete muss in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert sein (§ 558 Absatz 1 Satz 1 BGB), innerhalb von drei Jahren darf sich die Miete nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze, § 558 Absatz 3 BGB), der Mieter hat bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens auf Mieterhöhung Zeit zur Zustimmung (§ 558 b Absatz 2 Satz 1 BGB) und der Vermieter muss innerhalb von drei weiteren Monaten auf Erteilung der Zustimmung klagen (§ 558 b Absatz 2 Satz 2 BGB). Einzelheiten dazu finden Sie in unserem Beitrag zum Miethöheprozess.
letzte Änderung am 09.03.2009