Der Mietspiegel
Einer der wichtigsten Grundsätze des Zivil- und somit auch des Mietrechts lautet:
„Pacta sunt servanda“ (Verträge muss man einhalten)
Dies heißt, dass ein Mietvertrag so zu erfüllen ist, wie er abgeschlossen wird. Eine einseitige Vertragsänderung ist in der Regel nicht möglich. Dies gilt auch für die Höhe der vereinbarten Gegenleistung, der Miete.
Das ist normalerweise kein Problem. Bei einem einfachen Leistungsaustausch beschränkt sich das Geschäft auf seinen einmaligen konkreten Inhalt, z.B. den Erwerb einer Wohnung. Bei Dauerschuldverhältnissen wie z.B. einem Zeitschriftenabonnement hat der Lieferant in der Regel das Recht, den Bezugspreis einseitig neu festzulegen. Dafür kann man kündigen, wenn der Preis erhöht wird.
Bei der Wohnungsmiete sieht das alles anders aus. Sie ist kein einmaliges Geschäft, sondern läuft in aller Regel über viele Jahre. Wegen ihrer Bedeutung für die Menschen und der Höhe der monatlichen Belastung kann man dem Vermieter auch nicht einfach ein Recht zur einseitigen Mieterhöhung oder ein Kündigungsrecht zum Zwecke der Mieterhöhung geben. Aus diesem Grunde heißt es in § 573 BGB:
§ 573 Ordentliche Kündigung des Vermieters
(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
Auf der anderen Seite kann man den Vermieter nicht rechtlos stellen und für alle Zeiten an die einmal vereinbarte Miete binden. Aus diesem Grunde hat der Gesetzgeber das Vergleichsmietensystem geschaffen. In den §§ 558 ff BGB wurde unter Aufweichung des Grundsatzes „Pacta sunt servanda“ dem Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen das Recht eingeräumt, vom Mieter die Zustimmung zu einer höheren Miete, also zu einer Vertragsänderung, zu verlangen.
Der Mieter hat einen solchen Anspruch auf eine Vertragsänderung hinsichtlich der Miethöhe nicht. Er kann vom Vermieter nicht die Zustimmung zu einer Senkung der Miete verlangen, wenn, was nur selten vorkommt, die Mieten im Mietspiegel gesunken sind. Für den Mieter gilt der Grundsatz „Pacta sunt servanda“ insoweit uneingeschränkt.
Kernpunkt dieses Vergleichsmietensystems ist der Mietspiegel. Auf ihn werden wir im folgenden näher eingehen.
letzte Änderung am 04.03.2009
