Die Indexmiete

Das hauptsächliche Instrument zur Erhöhung der Miete im Mietverhältnis im Bereich des freifinanzierten Wohnungsbaus ist der Mietspiegel. Daneben gibt es noch die Instrumente der Staffelmiete (§ 557a BGB) und der Indexmiete (§557b BGB).

Die Indexmiete
Die Indexmiete ist eine variable Miete für ein Objekt (Wohnung, Gewerberaum). Sie ist geregelt in § 557 b BGB. Dort heißt es:

§ 557b Indexmiete
(1) Die Vertragsparteien können schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird (Indexmiete).
(2) Während der Geltung einer Indexmiete muss die Miete, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Eine Erhöhung nach § 559 kann nur verlangt werden, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat. Eine Erhöhung nach § 558 ist ausgeschlossen.
(3) Eine Änderung der Miete nach Absatz 1 muss durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden. Dabei sind die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben. Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu entrichten.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Der Mietpreis wird bei der Indexmiete, ausgehend von einer Ausgangsmiete, nach dem Parameter des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland verändert. In der Sache handelt es sich dabei um eine Wertsicherungsklausel. Die Wertsicherungsklausel ist eine vertragliche Vereinbarung, durch die Miete wertbeständig gemacht werden soll, um sie der Geldentwertung (Inflation) zu entziehen. Der Vermieter soll immer die Miete erhalten, die wertmäßig der vereinbarten Summe im Augenblick des Vertragsschlusses entspricht (Kaufkraftausgleich).

Mietanpassungsvereinbarungen als sog. Indexmiete sind erst seit dem 01.09.1993 zulässig. Bis zur Mietrechtsreform konnten diese Mietverträge nur über eine Laufzeit von mindestens zehn Jahren oder auf Lebenszeit abgeschlossen werden. Eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter war ausgeschlossen. Bei Mietverträgen, die nach dem 01.09.2001 zu Stande gekommen sind, ist eine Mindestlaufzeit nicht mehr vorgeschrieben. Die Verträge können auf unbestimmte Zeit geschlossen werden und es ist auch das Recht auf ordentliche Kündigung nicht mehr suspendiert.

Ein Hauptproblem aus Vermietersicht ist der wesentliche Ausschluss der modernisierungsbedingten Mieterhöhung gemäß § 559 BGB.

Verfahren
Anders als in § 558 BGB bei der Erhöhung nach dem Mietspiegel ist bei der Indexmieterhöhung keine Zustimmung durch den Mieter für die Erhöhung erforderlich. Diese hat er quasi schon im Voraus erteilt. Die Berechtigung der Mieterhöhung wird daher auch nicht im Zustimmungsprozess, sondern inzidenter im Rahmen der Zahlungsklage geprüft. Dies vereinfacht das Verfahren erheblich. Außerdem läßt sich die Begründetheit des Anspruchs einfacher überprüfen als in Mietspiegelfällen. Mieter scheinen Index-Mieten auf amtlicher Basis in der Regel ohne größere Nachfragen zu akzeptieren.

Anders als bei Staffelmietvereinbarungen führt die Vereinbarung einer Indexklausel nicht automatisch bei Eintritt eines bestimmten Ereignisses (hier: Veränderung des Indexes) zur Erhöhung der Miete. Will der Vermieter eine Mieterhöhung durchführen, so muss er die Mietzinsänderung gemäß § 557 b Absatz 3 Satz 1 BGB gegenüber dem Mieter durch Erklärung in Textform (§ 126 b BGB) geltend machen. In der Erklärung ist die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben. Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu entrichten.

Bei Gewerberäumen sind auch andere Bezugsgrößen und kürzere Anpassungsfristen zulässig.

Die Wertsicherungsklausel:
Maßgeblich für die Zulässigkeit von Wertsicherungsklauseln ist seit dem 14. September 2007 das Gesetz über das Verbot der Verwendung von Preisklauseln bei der Bestimmung von Geldschulden (Preisklauselgesetz, am 7. September 2007 veröffentlicht im Bundesgesetzblatt I S. 2246, 2247). Das Preisklauselgesetz ersetzt das bisherige PreisAngG und die PreisklauselVO. Sie finden das Preisklauselgesetz im Internet mit folgender URL.:

http://www.gesetze-im-internet.de/bundesrecht/prkg/gesamt.pdf

Nach § 1 PreisklauselG dürfen der Preis oder der Wert von Gütern oder Leistungen eigentlich nicht durch Wertsicherungsklauseln bestimmt werden, wenn diese mit den im Vertrag vereinbarten Gütern oder Leistungen nicht vergleichbar sind. Nach § 1 Absatz 3 des Preisklauselgesetzes gilt aber eine Bereichsausnahme für die in Wohnungsmietverträgen übliche Indexmiete nach § 557b des Bürgerlichen Gesetzbuches.

Aktuelle Entwicklung:
Im Vergleich mit der sonst für Wohnraum vorgesehenen Möglichkeit einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB stellt sich die Frage, wie sich die Lebenshaltungskosten und damit die Indexmieten im Verhältnis zur ortsüblichen Vergleichsmiete entwickeln. Hier kann es zu deutlichen Abweichungen kommen. Im Regelfall dürfte eine Indexmiete (z.B. durch den Einfluss der besonders schnell steigenden Energiekosten) über der Mietpreisentwicklung nach Mietspiegel liegen. In den vergangenen Jahren war dies allerdings wegen der geringen Inflation häufig nicht der Fall. Die beschleunigte Teuerung 2008 machte die Indexmiete für Vermieter aber wieder interessanter. Zu bedenken ist zudem, dass die Mietspiegel oft politischer Einflussnahme unterliegen. In Berlin wurde bekanntlich offen darüber diskutiert, wie der Mietspiegel 2009 als Instrument der Mietpreisdämpfung genutzt werden kann. Dem entgeht man durch eine Indexierung. Entscheidend ist dabei aber letztlich die Einschätzung der weiteren Preisentwicklung bei den Mieten und den allgemeinen Lebenshaltungskosten in den nächsten Jahren und die Frage, ob der Markt es möglich macht, die bei den Mietern tendenziell unbeliebten Indexmieten durchzusetzen.

Mieter mit Index-Mietverträgen bekommen steigende Nebenkosten doppelt hart zu spüren. Sie müssen nicht nur die gestiegenen Nebenkosten bezahlen. Diese treiben auch die Grundmiete in die Höhe. Denn indexierte Mietverträge sind an die Entwicklung der Verbraucherpreise für alle privaten Haushalte gekoppelt. Und das bedeutet: Je weiter die Inflation in Deutschland nach oben jagt, desto teurer wird die Wohnung. Während z.B. die Kaltmieten laut Statistik im Schnitt um 1,6 Prozent pro Jahr nach oben gingen, stieg der Lebenshaltungsindex von Juli 2007 bis Juli 2008 um happige 3,4 Prozent - vor allem getrieben durch die Benzin-, Energie- und Lebensmittelpreise, die in der amtlichen Statistik eine gewichtige Rolle spielen. Dadurch kann der Vermieter dann auch noch die Miete anheben. Wie das Amt für Statistik Berlin-Brandenburg beispielsweise für August 2008 mitgeteilt hat, lagen die Verbraucherpreise in Berlin in diesem Monat um + 2,9 % über denen im August 2007. Der Verbraucherpreisindex (Basis 2005 = 100) lag bei 106,9. Die Wohnungsmieten waren gegenüber dem Vorjahresmonat um 2,1 % gestiegen. Der Index der Wohnungsmieten lag bei 104,4.

In den begehrten Lagen und Städten steigen die Mieten oft ebenso stark oder sogar noch stärker als die allgemeine Inflation. Dort haben die Mieter oft keine andere Wahl, wenn sie eine bestimmte Wohnung anmieten möchten. Wer vor zwei oder drei Jahren eine solche Klausel unterschrieb, dürfte allerdings auch nicht geahnt haben, dass die Verbraucherpreise einmal in solche Höhen schnellen. Vor sieben oder acht Jahren sah die Situation noch ganz anders aus. Da konnten sich private Vermieter nicht für die Index-Miete begeistern. Mieter dagegen waren fein raus, wenn sie einen entsprechenden Vertrag ergattert hatten. Damals stiegen die Kaltmieten bundesweit noch schneller als die Inflationsrate.

Aber in weniger gefragten Wohnlagen Deutschlands kann die Indexmiete auch zum Preisbeschleuniger werden. Das kann in Kommunen passieren, wo die Vergleichsmieten nicht so schnell nach oben gehen. Es dürfte allerdings für die Vermieter schwer sein, dort solche Verträge am Markt durchzusetzen.

Hinweise für den Umgang mit Wertsicherungsklauseln gibt das Statistische Bundesamt. Sie finden sie mit folgendem Link.:

http://www.destatis.de/jetspeed/portal/cms/Sites/destatis/Internet/DE/Content/Statistiken/Preise/Verbraucherpreise/Wertsicherungsklauseln/AllgemeineInfo,property=file.pdf

letzte Änderung am 26.05.2009