Mieten im Bund

Was ist die Miete?

Mieten sind Preise für die Überlassung von Wohnraum. Da dieser ein soziales Gut ist, sind die Mieten in aller Regel mehr oder weniger stark reguliert. Im Bereich des freifinanzierten Wohnungsbaus in Berlin ist der Mietspiegel das hauptsächliche Regulativ. Weitere Regelungen haben wir in unserem Beitrag zu den „Mietgrenzen“ näher beschrieben.

Die Mieten sind nicht statisch. Sie entwickeln sich. In den vergangenen Jahrzehnten sind sie in der Regel gestiegen, auch in Berlin. Wer über die Miethöhe spricht, muss daher immer ihre zeitliche Entwicklung mit im Blick haben.

Mieten in diesem Sinne sind die Nettokaltmieten. Rein mietrechtlich gehören zwar die Betriebskosten auch zu den Mieten, sie unterliegen jedoch einem anderen Preisfindungssystem (Teils dem Markt, teils staatlicher oder kommunaler Festsetzung) als die Nettokaltmieten. Die Betriebskosten werden daher im Bereich „Betriebskosten“ gesondert betrachtet.

Die Entwicklung der Nettokaltmieten läßt sich absolut oder relativ darstellen. Für die meisten Fragen ist natürlich die absolute Zahl die relevante, insbesondere für Mieter und Vermieter. Wer sich für wohnungspolitische Fragen interessiert, kommt aber auch nicht darum herum, sich mit den prozentualen Entwicklungen der Mieten zu befassen.

Wenn man sich die Entwicklung der Mieten in der Zeit betrachtet, so muss man die Bestandsmieten und die Neuvermietungsmieten unterscheiden. Die Bestandsmieten bilden gut 90 % des Marktes ab. Sie zeigen auf, wie viel durchschnittlich für die Miete aufgewendet werden muss. Erhöhungen finden auf der Grundlage des Berliner Mietspiegels statt. Zu Verzerrungen kommt es dabei durch die Sozialwohnungen in der Stadt, bei denen die Mieterhöhungen nicht gemäß Mietspiegel erfolgen, sondern gemäß dem Förderabbau des Landes, sowie durch Modernisierungen, die zu entsprechenden Zuschlägen nach § 559 BGB führen. Die Angebots- bzw. Neuvermietungsmieten betreffen etwa 13 % des Berliner Wohnungsbestandes (Die Fluktuationswohnungen). Sie spiegeln damit einen wesentlich kleineren Marktausschnitt wieder und zeigen auf, mit welchen aktuellen Mietforderungen ein Wohnungssuchender konfrontiert wird. Sie spiegeln die Erwartungen des Marktes wider und geben damit einen Ausblick auf mögliche Veränderungen des gesamten Mietniveaus in der Stadt.

Mietentwicklung in Deutschland

Betrachtet man die Mietentwicklung in Deutschland und in Berlin, so kann man sich dazu auf verschiedene Quellen stützen. Neben den statistischen Ämtern, die jedoch vor allem über relative Entwicklungen im Rahmen ihrer Indizes berichten, sind es vor allem diverse Forschungs- und Beratungsinstitute, die immer wieder über die Höhe der Mieten in Deutschland berichten. Wir können und wollen diese nicht alle benennen, sondern konzentrieren uns auf ausgewählte Beispiele.

Die allgemeine Entwicklung läßt sich kurz referieren. Die Nettokaltmieten sind in den letzten Jahren in Deutschland deutlich geringer gestiegen als die Verbraucherpreise insgesamt. Die Nettokaltmieten stiegen 2008 gegenüber dem Jahr 2007 deutschlandweit um lediglich 1,3 %; im Gegensatz zu den allgemeinen Lebenshaltungskosten, die im gleichen Zeitraum um 2,6 % anwuchsen. Branchenweit lag die Entwicklung der Nettokaltmieten im Jahr 2008 damit zum fünften Mal in Folge deutlich unterhalb der allgemeinen Inflationsrate.

F+B
Das Hamburger Forschungsunternehmen für Immobilienmarktforschung F+B wertet Jahr für Jahr die deutschen Mietspiegel aus. F+B verfügt über ein Archiv, in dem die Mietspiegel von 500 deutschen Gemeinden ab 10.000 Einwohnern seit 1995 gesammelt und ständig aktualisiert werden. Auf der Grundlage dieser Daten errechnen die Hamburger jährlich überregionale Vergleichsdaten für Wohnungsmieten.

2009
Auch 2009 sind die durchschnittlichen Mieten in Deutschland weiter angestiegen. Im Vergleich zum Vorjahr mussten Mieter jedoch nur 0,6 Prozent mehr an die Eigentümer überweisen, rechnet die F+B GmbH in ihrem aktuellen Mietspiegelindex vor, der wieder mehr als 500 offizielle Mietspiegel auswertet. Im Jahr 2008 (siehe unten) war noch ein durchschnittlicher Aufschlag von 0,8 Prozent registriert worden. Analysiert wurde die Veränderung vom Vormietspiegel zum aktuell gültigen Mietspiegel für eine 65 m² große Wohnung mittlerer Ausstattung und Lage.

Je nach Region seien die Unterschiede allerdings erheblich ausgefallen: In Ostdeutschland und in Nordrhein-Westfalen sind die Mietsteigerungen mit 0,4 Prozent leicht unterdurchschnittlich gewesen, in Norddeutschland habe es im Gegensatz dazu diesmal in der Summe gar keine Mietsteigerungen gegeben. Im Süden wie etwa in Baden-Württemberg und Bayern seien die Mietpreissteigerungen dagegen mit 1,5 Prozent mehr als doppelt so hoch ausgefallen wie im Bundesdurchschnitt. Die Stadt München und einzelne Umlandgemeinden behaupten unangefochten ihre Spitzenplätze. In München zahlen die Mieter 71 Prozent mehr für ihre Wohnung als im Bundesdurchschnitt. Mit rund 20 bis 30 Prozent überdurchschnittlichen Mieten folgten Städte wie Wiesbaden, Stuttgart, Köln oder Düsseldorf. Für die Mieter in München bedeutet das, dass sie mit im Schnitt 9,99 €/m² fast 85 % mehr für ihre monatliche Nettokaltmiete veranschlagen müssen als die Berliner (5,42 €/m²). Auch in anderen westdeutschen Großstädten sind die Mieten überdurchschnittlich hoch, so müssen in Stuttgart und Köln rd. 7,40 €/m² bezahlt werden und in Hamburg und Frankfurt/Main im Durchschnitt knapp 6,80 €/m². In den ostdeutschen Großstädten ist das Mietniveau moderater und im Vergleich zum deutschen Mittelwert von 5,84 €/m² unterdurchschnittlich. In Erfurt wenden die Mieter im Durchschnitt 5,44 €/m² im Monat auf, in Halle/Saale, Schwerin und Dresden kommen sie mit etwas weniger aus (rund 5,30 €/m²). In Berlin (Ost) liegt die Vergleichsmiete zurzeit bei 5,13 €/m². 

Nähere Informationen findet man auf der Webseite des Unternehmens mit folgender URL:

http://www.f-und-b.de/pdf/news/pdf_news_0_28.pdf

2008
Auch 2008 legte das Unternehmen seinen Mietspiegelindex vor. Danach setzt sich der Mietanstieg in Deutschland fort. Um 1,7 % ist eine 65 m² große Wohnung teurer als im Vorjahr. Je nach Region sind die Unterschiede allerdings erheblich: In Süddeutschland (Baden-Württemberg und Bayern) liegt die Steigerung bei 3,4 %, in anderen Regionen stiegen die Mieten um zwischen 0,6 % in Ostdeutschland und 1,6 % in Nordrhein-Westfalen.

Neben der Nettokaltmiete, die in den Mietspiegeln abgebildet wird, sind auch die Betriebskosten zu betrachten. Dem Mieter ist es nämlich letzten Endes egal, ob der von ihm gezahlte Euro beim Vermieter verbleibt oder ob dieser ihn an einen Versorger weiterreichen muss. Die Betriebskosten sind in den vergangenen Jahren überproportional gestiegen. Rechnet man alle Betriebskostenarten zusammen, so ergab sich nach dem Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes schon 2006 ein bundesweiter Durchschnittsbetrag in Höhe von 2,82 €. Addiert man dies zu der von F+B ermittelten Durchschnittsmiete, so ergibt sich eine Warmmiete von 8,70 € je Quadratmeter im Monat. Die in 2007 und 2008 erfolgten Energiepreiserhöhungen sind dabei noch nicht berücksichtigt. Die Nebenkosten machen also ein gutes Drittel der Gesamtmiete aus, Tendenz steigend.

Erwartungsgemäß sind Mietwohnungen im Süden Deutschlands nach den Auswertungen von F+B weitaus teurer als anderswo. Die Durchschnittsmiete für eine 65 m²-Wohnung beträgt in Deutschland 5,91 €/m², doch die regionalen Unterschiede sind groß. Während in Norddeutschland die Mieten dem Durchschnitt entsprechen, müssen die Mieter im Süden, also den Ländern Baden-Württemberg und Bayern, und in der Mitte Deutschlands (in Hessen und Rheinland-Pfalz) mit 7,21 bzw. 6,32 €/m² deutlich mehr für ihre Wohnung bezahlen. Leicht unterdurchschnittlich ist das Mietenniveau in Nordrhein-Westfalen, deutlich niedriger sind die monatlichen Mieten mit 5,20 €/m² in Ostdeutschland (einschließlich Berlin).

Die Stadt München und einzelne Umlandgemeinden behaupten unangefochten ihre Spitzenplätze. In München zahlen die Mieter 66 % mehr für ihre Wohnung als im Bundesdurchschnitt. Mit rd. 20 bis 30 % überdurchschnittlichen Mieten folgen Städte im Rhein-Main-Gebiet, wie Köln, Düsseldorf oder Wiesbaden sowie Stuttgart und Frankfurt und ihre Umlandregionen. In Hamburg kostet das Wohnen auch 15 % mehr, recht günstig ist es dagegen in Berlin. In der Hauptstadt liegt das Mietenniveau in den westlichen Stadtteilen derzeit 3 % und im Ostteil sogar 10 % unter dem deutschen Mittelwert.

Für die Mieter im München bedeutet das, dass sie mit im Schnitt 9,81 €/m² über 70 % mehr für ihre monatliche Nettokaltmiete veranschlagen müssen als die Berliner (5,73 €/m²). Auch in anderen westdeutschen Großstädten sind die Mieten überdurchschnittlich hoch, so müssen in Köln, Stuttgart und Frankfurt zwischen 7,00 und 8,00 €/m² bezahlt werden und in Hamburg im Durchschnitt 6,80 €/m².

In den ostdeutschen Großstädten ist das Mietenniveau vergleichsweise moderat, keine ostdeutsche Stadt ist unter den Top 30 vertreten. In Erfurt wenden die Mieter im Durchschnitt 5,50 €/m² im Monat auf, in Berlin (Ost), Schwerin und Halle/Saale kommen sie mit etwas weniger aus (5,32 €/m²). In Dresden liegt die Vergleichsmiete zurzeit bei 5,26 €/m².

Bei der Betrachtung von Wohnungstypen werden die unterschiedlichen Nachfrageeffekte in Ost- und Westdeutschland offensichtlich. Während in den westlichen Regionen die Regel gilt, je jünger die Wohnung, desto höher die Miete, sind in Ostdeutschland die Altbaubestände inzwischen teurer als die Wohnungen aus der Zeit des Wiederaufbaus bis in die 1980er-Jahre und erst die Nachwendewohnungen haben ein deutlich höheres Mietenniveau.

Weitere Informationen dazu finden Sie unter folgendem Link:

http://www.f-und-b.de/pdf/news/pdf_news_0_13.pdf

IfS

2009
2009 sind die Mieten für Altbauwohnungen im Bundesdurchschnitt um 1,2 Prozent und für Neubauwohnungen um 1,1 Prozent gestiegen. Die Steigerungsraten lagen damit deutlich über den allgemeinen Lebenshaltungskosten, die sich um 0,4 Prozent verteuerten – nach 2,6 Prozent im Vorjahr. Das meldet das Institut für Städtebau (ifs) in einer Pressemitteilung vom 23.02.2010. Gegenüber 2008 hat sich der Anstieg der Mieten 2009 aber etwas verlangsamt: Die Altbaumieten erhöhten sich damals um 1,5 Prozent und die Neubaumieten um 1,2 Prozent. Bei den angegebenen Steigerungsraten müsse berücksichtigt werden, dass es sich um statistische Durchschnittswerte handele. In Ballungsräumen dürften die Mieten weitaus stärker angezogen haben.

In den letzten fünf Jahren haben sich nach Angaben des Instituts die Mieten insgesamt um 5,8 Prozent verteuert. Bei den „kalten“ Wohnnebenkosten (ohne Energiekosten) sei seit 2004 eine Zunahme um 6,2 Prozent zu verzeichnen gewesen. Noch stärker wären die Lebenshaltungskosten gestiegen – und zwar um 8,6 Prozent. Die Preise für Wohngebäude hätten sich im Zeitraum 2004 bis 2009 um 13,8 Prozent erhöht. Bei diesen stärkeren Anstiegen machten sich vor allem die Erhöhung der Energiepreise und die Anhebung der Mehrwertsteuer zu Jahresbeginn 2007 bemerkbar.

Die gesamte Pressemeldung finden Sie mit folgendem Link:

http://www.ifs-staedtebauinstitut.de/hi/hi2010/hi01-2010.pdf


2008
In einer Pressemitteilung vom 18. Februar 2009 berichtete das Institut für Städtebau (IfS) ebenfalls über die gesamtdeutsche Mietenentwicklung. Die Zahlen basieren auf den Daten des Statistischen Bundesamtes.

Im Jahr 2008 sind nach Angaben des IfS die Mieten für Altbauwohnungen im Bundesdurchschnitt um 1,5 Prozent und für Neubauwohnungen um 1,2 Prozent gestiegen. Damit liegen die Steigerungsraten zwar erneut unter den allgemeinen Lebenshaltungskosten, die sich 2008 um 2,6 Prozent verteuerten, der Anstieg hat sich in den letzten Jahren aber beschleunigt: 2004 hatten sich die Altbaumieten nur um 1,0 Prozent und die Neubaumieten um 0,8 Prozent erhöht. Dr. Stefan Jokl, der Leiter des Instituts: „Hier dürfte sich allmählich das drastisch verknappte Neubauangebot bemerkbar machen. In den letzten Jahren sind jährlich nur noch zwischen 60 000 und 70 000 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern fertig gestellt worden. Das waren nicht einmal mehr halb so viele wie Ende der 90er Jahre. In den Ballungsräumen dürften die Mieten ohnehin schon stärker angezogen haben, denn man muss bei den angegebenen Steigerungsraten berücksichtigen, dass es sich um statistische Durchschnittswerte handelt, die für den gesamten Mietwohnungsbestand ermittelt worden sind.“

Der längerfristige Vergleich zeige, dass die Mieten in den letzten Jahren weniger stark gestiegen seien als die allgemeinen Lebenshaltungskosten und die (kalten) Wohnnebenkosten. Während sich die Mieten seit 2003 um 5,6 Prozent verteuert hätten, seien die Lebenshaltungskosten um 10,0 Prozent und die „kalten“ Wohnnebenkosten (ohne Energiekosten) um 7,5 Prozent gestiegen. Im gleichen Zeitrum hätten sich die Preise für Wohngebäude um 14,3 Prozent erhöht. Hier mache sich vor allem die Anhebung der Mehrwertsteuer, aber auch eine generelle Verteuerung von Baustoffen an den Weltmärkten bemerkbar.

Nach Angaben des Instituts beliefen sich die absoluten Mietzahlungen, einschließlich der kalten Nebenkosten, der privaten Haushalte monatlich im Durchschnitt in Westdeutschland auf rd. 440 € und in Ostdeutschland auf rd. 362 €. Bei durchschnittlichen Größen der Mietwohnungen von 73 Quadratmetern (West) bzw. 64 Quadratmetern (Ost) ergebe sich eine Quadratmetermiete von 6,03 € (West) bzw. 5,66 € (Ost).

Anteil der Miete am Haushaltsbudget
In Westdeutschland stieg die Kaltmiete seit 2000 um 9 %, in Ostdeutschland sogar um 10,5 %. Bei den Warmmieten waren es sogar 11,7 % bzw. 13 %. Vor allem die Betriebskosten verteuern das Wohnen überdurchschnittlich. Da die Einkommen mit dieser Entwicklung nicht Schritt gehalten haben, verbrauchen die Wohnkosten einen immer größeren Teil des Haushaltsbudgets. Nach Untersuchungen des DIW mussten 2007 die westdeutschen Haushalte im Schnitt 32,5 % ihres verfügbaren Einkommens für das Wohnen ausgeben, die ostdeutschen sogar 32,8 %. Im Jahr 2000 waren es noch 29,9 % im Westen und 29,3 % im Osten. Anfang der 90-er Jahre lag die Wohnkostenbelastung der Westdeutschen Bevölkerung lediglich bei einem Viertel des Einkommens. Diese Entwicklung betrifft insbesondere Haushalte mit niedrigem Einkommen, bei denen die Wohnkosten teilweise die Hälfte des Lebenshaltungsbudgets ausmachen. Man sieht dies auch an den Hartz-IV-Sätzen. Derzeit deutet auch nichts darauf hin, dass sich dieser Trend abschwächen oder gar umkehren wird. Vor allem die Explosion der Energiekosten treibt die Entwicklung de Wohnkosten in eine Richtung-nach oben. So sind seit dem Jahr 2000 die Gaspreise um über 60 %, die Heizölpreise um über 40 % und die Strompreise um knapp 40 % gestiegen.

letzte Änderung am 23.02.2010