Nachzahlung bei Mietschulden heilt Kündigung nur bei vollständigem Ausgleich der Verbindlichkeiten
(von Rechtsanwalt Stefan Pfeiffer, Berlin)
Die Kündigung im Falle von Mietschulden ist in § 543 BGB geregelt.
§ 543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
1. dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,
2. der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder
3. der Mieter
a)für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b)in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.
Ergänzende Vorschriften finden sich in § 569 BGB. Dort heißt es in Absatz 3 Nummer 2: „Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen
Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.“
Hier wird dem Mietschuldner mit Rücksicht auf die Bedeutung der Wohnung die Möglichkeit eröffnet, die eigentlich verlorene Wohnung weiter behalten zu können. Dem Vermieter wird zugemutet, jemanden als Mieter zu behalten, der bereits bewiesen hat, dass er seinen Verpflichtungen nicht nachkommt. Allerdings zeigt der letzte Satz, dass hier gilt: Einmal ist keinmal.“ Danach ist mit Rücksicht auf die Interessen des Vermieters endgültig Schluss.
Das Amtsgericht Tiergarten (15 C 553/06) hatte sich jetzt mit der Frage zu beschäftigen, wann denn der Vermieter im Sinne der Rettungsvorschrift befriedigt ist. Im Ergebnis kann man dem Mieter nur raten, bei der Nachzahlung von Mietrückständen unbedingt auf den korrekten Betrag achten. Bleibt auch nur ein Rückstand von weniger als einem Euro offen, so bleibt auch die Kündigung wirksam. Voraussetzung dazu ist aber, dass die volle Summe vom Vermieter abgemahnt wurde, der Mieter also wusste, wie hoch sein tatsächlicher Rückstand ist. In dem Räumungsprozess hatte der Mieter im Rahmen der Schonfrist von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage die rückständigen zwei Monatsmieten nachgezahlt, um in seiner Wohnung bleiben zu können. Allerdings waren es 25 Cent zu wenig. Das wurde ihm zum Verhängnis. Die Richter bestätigten, dass die Kündigung des Mieters rechtens ist. Dies ist auch richtig, da es um die gesetzlich angeordnete Wiederherstellung verlorenen Vertrauens in die Fähigkeit des Mieters geht, seinen Verpflichtungen zukünftig ordnungsgemäß nachzukommen. Da ist jeder Cent einer zuviel.
letzte Änderung am 01.12.2008