Flächenabweichungen und Gewährleistung bei Gewerberaummietverhältnissen
(von Rechtsanwalt Stefan Pfeiffer, Berlin)

Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte am 04.05.2005 (VIII ZR 254/01) darüber zu entscheiden, ob und ab welcher Größenordnung Flächenabweichungen bei Gewerberaummietverhältnissen einen Mangel darstellen und zur Mietminderung berechtigen. Er hat sich insoweit der Rechtsprechung des für das Wohnraummietrecht zuständigen VIII. Zivilsenates angeschlossen.

Sachverhalt:
Die Klägerin verlangt Schadensersatz wegen Nichterfüllung eines Mietvertrages. Die Beklagten machen widerklagend Miete geltend.

Die Klägerin, die eine Schreibwarenkette betreibt, schloß am 28. August 1996 mit der Rechtsvorgängerin der Beklagten einen auf fünf Jahre befristeten Mietvertrag über Gewerberäume. § 1 des Mietvertrages enthält zum Mietobjekt u.a. folgende Vereinbarung:

"...Vermieter und Mieter sind sich über die Lage und Größe der Mieträume einig. Dem Mieter werden die Räume in einer Größe von ca. 100 qm Verkaufsfläche im Erdgeschoß (lt. anliegendem Grundriß: Anlage 1) ca. 20 qm Nebenflächen im ersten Obergeschoß (lt. anliegendem Grundriß: Anlage 1.1) zu geschäftlichen Zwecken vermietet. ..."

Die Mieträume sollten gemäß § 10 des Mietvertrages von der Rechtsvorgängerin der Beklagten auf ihre Kosten gemäß den beigefügten Grundrißzeichnungen umgebaut werden. Diese Grundrißzeichnungen waren gemäß § 12 "wichtige Bestandteile" des Vertrages.

Der zunächst für den 1. Oktober 1996 vereinbarte Mietbeginn wurde wegen Verzögerung der Umbaumaßnahmen einvernehmlich auf den 15. August 1997 verschoben. Die Klägerin lehnte die Übernahme des ihr am 14. August 1997 von der Rechtsvorgängerin der Beklagten angebotenen Mietobjekts ab, weil dieses in verschiedenen Punkten von der Beschreibung im Mietvertrag abwich. Die Fläche des Verkaufsraums war ca. 10 % und die der Nebenräume ca. 50 % geringer. Im Verkaufsraum befanden sich über die vereinbarten zwei Säulen hinaus zwei weitere Säulen, sowie ein zusätzlicher Wandvorsprung. Darüber hinaus war der Türbereich statt vorgesehener 9 m nur 8,03 m breit.

Nachdem die Klägerin die Rechtsvorgängerin der Beklagten unter Fristsetzung zur Übergabe des Mietobjekts im vertraglich vereinbarten Zustand aufgefordert und diese sich hierzu außerstande erklärt hatte, kündigte die Klägerin mit Schreiben vom 2. September 1997 den Mietvertrag fristlos.

Mit der Klage verlangt sie Ersatz angeblich entgangenen Gewinns in Höhe eines Teilbetrages von 60.000 DM, hilfsweise Ersatz der für die Vermittlung des Mietvertrages bezahlten Maklerkosten (30.240DM) und der Kosten (27.915,70 DM), die sie für den Einbau einer Türanlage in das Mietobjekt aufgewandt hat. Weiter verlangt sie Herausgabe der als Mietsicherheit übergebenen Patronatserklärung.

Die Beklagten halten die fristlose Kündigung für unberechtigt und verlangen widerklagend Miete für die Zeit vom 15. August 1997 bis zum 31. Oktober 1997 Zug um Zug gegen Herausgabe der Patronatserklärung.

Das Landgericht hat der Klage im Umfang des hilfsweise geltend gemachten Schadens (58.155,70 DM) und auf Herausgabe der Patronatserklärung - unter Abweisung im übrigen - stattgegeben und die Widerklage als unbegründet abgewiesen. Das Berufungsgericht hat auf die Berufung der Beklagten die Klage abgewiesen und der Widerklage stattgegeben. Die Anschlußberufung der Klägerin hat es zurückgewiesen.

Mit der Revision, die der Senat angenommen hat, verfolgt die Klägerin ihr ursprüngliches Klagebegehren weiter.

Entscheidung:
Der Leitsatz lautet:

„BGB § 542 a.F.
a) Auch bei der Miete von Geschäftsräumen stellt eine Mietfläche, die um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag vereinbarten Fläche liegt, einen nicht unerheblichen Mangel dar (im Anschluß an BGH Urteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 133/03 - NZM 2004, 456 und - VIII ZR 295/03 - NJW 2004, 1947).
b) Die für die Minderung aufgestellten Grundsätze für die Erheblichkeit der Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs können auch für die fristlose Kündigung gemäß § 542 BGB a.F. herangezogen werden.“

Die Revision führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht.

I.
Das Berufungsgericht führt im wesentlichen aus, dass die Klägerin zur fristlosen Kündigung nicht berechtigt gewesen sei, weil die angebotenen Mieträume von den im Mietvertrag beschriebenen nur unerheblich abwichen. Die "ca."-Angabe der Mietfläche im Mietvertrag stelle keine Zusicherung dar, weil sie gerade zum Ausdruck bringe, daß der Vermieter keine Gewähr für eine bestimmte Größe übernehmen wolle.

Die Abweichungen des Mietobjekts von der Beschreibung im Mietvertrag seien allerdings Fehler der Mietsache. Diese Fehler seien indes nicht erheblich. Die Abweichung der m2-Zahl bezüglich des Verkaufsraums um etwa 10 % halte sich im Rahmen der zulässigen Toleranz. Die Klägerin habe auch nicht substantiiert dargetan, daß und in welcher Weise eine um ca. 10 m2 verringerte Verkaufsfläche sie an der Umsetzung ihres Verkaufskonzeptes gehindert habe. Auch die um etwa 50 % geringeren Nebenflächen stellten bei der gebotenen einheitlichen Betrachtung der Gesamtfläche von Verkaufs- und Nebenräumen keine erhebliche Abweichung von den vereinbarten Flächen dar. Im übrigen sei die geringe Größe der Nebenflächen bei der Besichtigung erkennbar gewesen. Auch habe sich die Klägerin, wenn sie nunmehr meine, der Nebenraum sei nicht groß genug, um Abhilfe bemühen müssen. Darüber hinaus fehle es an einer Fristsetzung gegenüber der Beklagten zur Beseitigung dieses Fehlers. Die geringere Türbreite von 8,03 m statt 9 m sei ebenfalls nicht erheblich. Auch durch eine Türbreite von über 8 m werde der potentielle Kundenstrom hineingesogen. Die nach dem Umbau zusätzlich zu den schon vorhandenen zwei Säulen entstandenen weiteren beiden Säulen seien bereits deshalb kein erheblicher Fehler, weil die Klägerin bereit gewesen sei, das Objekt mit zwei Säulen zu mieten und damit zu erkennen gegeben habe, daß Säulen für die beabsichtigte Nutzung nicht erheblich seien. Auch der Einrichtungsplan der Klägerin vom 3. Juni 1997, der trotz der Abweichungen eine Inneneinrichtung enthalte, zeige, daß die Klägerin die Abweichungen des angebotenen Mietobjekts von dem vertraglich vereinbarten als unwesentlich angesehen habe. Es sei deshalb mit dem sachverständigen Diplompsychologen S. festzustellen, daß die Klägerin die Abweichungen durch eine entsprechende Einrichtung ohne weiteres habe kompensieren können.

Selbst wenn die Abweichungen des Mietobjekts von der Beschreibung im Mietvertrag einen erheblichen Fehler des Mietobjekts begründeten, sei ein Kündigungsrecht der Klägerin entfallen, weil sie sich nachträglich mit den Abweichungen dadurch einverstanden erklärt habe, daß sie den Auftrag zum Einbau der Türanlage erteilt habe und diese auch habe einbauen lassen. Dadurch habe sie zum Ausdruck gebracht, daß sie die gesamten Räumlichkeiten in dem bis dahin erkennbaren Zustand insgesamt für gebrauchstauglich gehalten habe. Auch der Einrichtungsplan der Klägerin vom 3. Juni 1997 bringe zum Ausdruck, daß sie mit der Anmietung der vorhandenen Räumlichkeiten einverstanden gewesen sei.

Da die Klägerin somit kein Recht zur fristlosen Kündigung gehabt habe, sei die Schadensersatzklage unbegründet und die auf Mietzahlung gerichtete Widerklage begründet.

II.
Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung durch den BGH nicht in allen Punkten stand.

1.
Die Revision rüge allerdings ohne Erfolg, das Berufungsgericht habe seine Entscheidung nicht begründet, soweit es die Fehler des Mietobjekts auch in ihrer Gesamtheit als unerheblich angesehen habe (Verstoß gegen § 551 Nr. 7 ZPO a.F.). Das Berufungsgericht habe vielmehr zunächst die Fehler im einzelnen bewertet und sodann in einer Gesamtbetrachtung angenommen, daß diese Fehler auch zusammen zu keiner wesentlichen Beeinträchtigung der Nutzung führten. Darin liege eine hinreichende Begründung.

2.
Revisionsrechtlich nicht zu beanstanden und von der Revision auch nicht angegriffen sei die Auslegung des Berufungsgerichts, die "ca."-Angaben zur Mietfläche enthielten keine Zusicherung einer Eigenschaft des Mietobjekts. Die Zusicherung einer Eigenschaft setze voraus, daß eine Partei die Gewähr für das Vorhandensein der Eigenschaft derart übernommen habe, daß sie für diese unbedingt einstehen wolle (BGH Urteil vom 30. November 1990 - V ZR 91/89 - NJW 1991, 912). Eine solche Erklärung der Rechtsvorgängerin der Beklagten sei den Angaben zur Mietfläche im Mietvertrag nicht zu entnehmen.

3.
Das Berufungsgericht habe weiter zu Recht angenommen, daß die unstreitigen Abweichungen der angebotenen Mieträume von den Grundrißplänen Fehler der Mietsache seien. Dabei sei das Berufungsgericht zutreffend davon ausgegangen, daß ein Fehler der Mietsache vorliege, wenn deren tatsächlicher Zustand (Istbeschaffenheit) von dem vertraglich vereinbarten (Sollbeschaffenheit) abweicht. Durch die Beschreibung der Mieträume in § 1 des Mietvertrages und die als wesentliche Bestandteile diesem beigefügten Grundrißpläne hätten die Vertragsparteien eine verbindliche Beschaffenheitsvereinbarung bezüglich Größe, Raumgestaltung und Zuschnitt getroffen und damit die geschuldete Leistung festgelegt.

4.
Das Berufungsgericht sei aber zu Unrecht davon ausgegangen, daß diese Fehler die Tauglichkeit der Mieträume zum vertragsgemäßen Gebrauch nur unerheblich beeinträchtigt hätten, die Klägerin deshalb zur fristlosen Kündigung nicht berechtigt gewesen sei und sie somit keinen Schadensersatzanspruch auf entgangenen Gewinn oder nutzlose Aufwendungen habe.

a)
Nach §542 Abs.1 BGB a.F. (§543 Abs.2 Nr.1 BGB n.F.) habe der Mieter ein Recht zur fristlosen Kündigung, wenn ihm der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache nicht rechtzeitig gewährt wird. Das sei u.a. dann der Fall, wenn ihm die Mietsache nicht im vertraglich vereinbarten Zustand, sondern mit einem Fehler behaftet angeboten werde.

Die Kündigung wegen Nichtgewährung des Gebrauchs sei nach § 542 Abs. 2 BGB a.F. aber nur zulässig, wenn die Gebrauchsbeeinträchtigung nicht unerheblich sei oder - bei deren Unerheblichkeit - wenn sie durch ein besonderes Interesse des Mieters gerechtfertigt werde. Die Beschränkung des Kündigungsrechts solle seinen Mißbrauch verhindern. Dem Mieter solle es verwehrt sein, wegen Bagatellbeeinträchtigungen zu kündigen. Daran seien die Anforderungen zu messen, die an die Erheblichkeit der Gebrauchsbeeinträchtigung zu stellen seien.

Ob die Beeinträchtigung erheblich sei, bestimme sich nach den Vereinbarungen der Parteien über die individuelle Beschaffenheit des Mietobjekts (zur Mietfläche: BGH Urteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03 - NJW 2004, 1947, 1948; Kraemer NZM 2000, 1121, 1122; ders. NZM 1999, aaO). Es sei also nicht darauf abzustellen, ob das angebotene Mietobjekt für gewerbliche Zwecke der vereinbarten Art generell geeignet sei. Auch wenn die angebotenen Räume trotz geringerer Größe und ungünstigeren Zuschnitts den beabsichtigten Geschäftsbetrieb an sich ermöglichen würden und Ecken und Säulen durch geschickte Gestaltung der Einrichtung verdeckt werden könnten, bleibe es bei der Einschränkung des vertragsgemäßen Gebrauchs durch das Abweichen des tatsächlichen von dem vertraglich geschuldeten Zustand. Der Mieter, der in einem Grundrißplan festgelegte Räume miete, müsse sich nicht darauf verweisen lassen, er könne Abweichungen in Zuschnitt und Größe durch eine geschickte Einrichtung kompensieren. Damit würde der Mieter gezwungen, seine Einrichtung den Mängeln der Mietsache anzupassen. Im übrigen könne eine geschickte Einrichtung keine fehlende Fläche ersetzen.

Schließlich komme es auch nicht darauf an, ob der Mieter tatsächlich in seinem Gebrauch beeinträchtigt sei. Auch wenn er die Mieträume überhaupt nicht oder nicht in der vorgesehenen Weise oder nur teilweise nutzen könne oder wolle, bleibe bei Abweichung des tatsächlichen von dem vereinbarten Zustand der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache eingeschränkt.

b)
Das habe das Berufungsgericht bei seiner Bewertung, die Fehler führten nur zu einer unwesentlichen Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs, verkannt. Es habe darauf abgestellt, daß eine wesentliche Beeinträchtigung der Nutzungsabsichten der Klägerin nicht anzunehmen sei, weil die Abweichungen durch eine entsprechende Einrichtung ohne weiteres kompensierbar gewesen wären. Damit habe das Berufungsgericht die Beschaffenheit des Mietobjekts nicht an der vertraglichen Vereinbarung gemessen, sondern an die Geeignetheit der Räume zum Betrieb eines Geschäfts an sich angeknüpft. Auf Letzteres komme es jedoch für die Beurteilung der Beeinträchtigung der vertraglich vereinbarten Gebrauchstauglichkeit nicht an.

c)
Die Auffassung des Berufungsgerichts, daß die festgestellten Abweichungen die Gebrauchstauglichkeit nur unerheblich beeinträchtige, halte der revisionsrechtlichen Überprüfung nicht stand.

aa) Für den Anspruch des Wohnraummieters auf Minderung wegen tatsächlich geringerer Wohnfläche als vertraglich vereinbart habe der Bundesgerichtshof entschieden, daß ein abweichendes Flächenmaß die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch (§ 537 Abs. 1 Satz 2 BGB a.F.) dann erheblich mindere, wenn die tatsächliche Fläche um mehr als 10 % hinter der vertraglich vereinbarten Größe zurückbleibe (BGH Urteile vom 24. März 2004 aaO; vom 24. März 2004 - VIII ZR 133/03 - NZM 2004, 456; für Gewerberäume: OLG Karlsruhe aaO; OLG Düsseldorf Grundeigentum 2005, 299). Diese im Interesse der Praktikabilität und Rechtssicherheit gezogene Grenze von 10 % lege der VIII. Zivilsenat auch dann zugrunde, wenn die Wohnfläche im Mietvertrag nur mit "ca." angegeben ist (BGH Urteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 133/03 - aaO). Zur Begründung verweise er darauf, daß bei einem erheblichen Flächendefizit bereits eine tatsächliche Vermutung für eine Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit spreche, die der Mieter nicht gesondert belegen müsse. Im übrigen sei die vereinbarte Fläche ein wesentliches Merkmal für den Nutzwert der angemieteten Räume.

Diese Gründe würden auch für das gewerbliche Mietrecht gelten. Bei der Anmietung von Geschäftsräumen spielten wirtschaftliche Gesichtspunkte eine entscheidende Rolle. Der Gewerberaummieter, der Räume anmiete, um in ihnen Gewinn zu erzielen, werde, um konkurrenzfähig zu sein, mit besonderer Aufmerksamkeit darauf achten, daß er keine höhere als die ortsübliche Miete zahlen. Da sich die Miete gerade bei Geschäftsräumen in der Regel nach der Betriebsfläche richte, komme deren Größe für den Nutzwert wesentliche Bedeutung zu. Deshalb seien die vom VIII. Zivilsenat in seinen Urteilen vom 24. März 2004 (aaO) für den Fall von Minderflächen bei der Vermietung von Wohnungen aufgestellten Grundsätze auch auf Geschäftsraummietverträge anzuwenden.

Diese für die Minderung aufgestellten Grundsätze könnten auch für die Kündigung gemäß § 542 BGB a.F. herangezogen werden. Denn in beiden Fällen komme es auf die Wesentlichkeit der Gebrauchsbeeinträchtigung an. Ob allerdings auch ein Mieter, der die Räume ohne Beanstandung übernommen und benutzt und später Kenntnis von der geringeren Mietfläche erlangt habe, wegen einer wesentlichen Gebrauchsbeeinträchtigung noch kündigen oder lediglich Mietminderung verlangen könne, sei zweifelhaft, könne hier aber offen bleiben. Denn die Klägerin habe bereits die Übernahme der Räume wegen der Fehler abgelehnt.

Danach würden im vorliegenden Fall bereits die Flächenabweichungen von ca. 10 % der Verkaufs- und ca. 50 % der Nebenfläche eine zur Kündigung berechtigende erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung begründen.

Die geringere Fläche der Nebenräume sei entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts auch nicht deshalb unbeachtlich, weil die Klägerin diese bei der Besichtigung habe erkennen können. Die Revision beanstande zu Recht, daß diese Bewertung des Berufungsgerichts im Widerspruch zu dessen Annahme stehe, daß die Klägerin bei Mietvertragsschluß die unstreitigen Fehler deshalb nicht kennen konnte, weil die Räumlichkeiten erst noch umgebaut werden sollten.

Das Urteil erweise sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig. Es sei deshalb aufzuheben.

Hinweise:
Im Bereich des Gewerbemietrechts ist die Rechtsprechung des BGH zur Kündigungsmöglichkeit bei Flächenabweichungen wegen der oft langen Vertragslaufzeiten noch wesentlich bedeutender als im Bereich des Wohnraummietrechts. Es kann jedem Vermieter nur angeraten werden, im Falle eines Mieterwechsels bei Unsicherheiten über die genaue Fläche diese ordnungsgemäß überprüfen zu lassen.

BGH, Urteil vom 04.05.2005 - XII ZR 254/01

Vorinstanzen:
OLG Oldenburg
LG Oldenburg

Die Pressemitteilung finden Sie auf www.bundesgerichtshof.de.

letzte Änderung am 29.08.2009