Miethöhe bei Gewerberaum

Die Vertragsparteien eines Gewerberaummietverhältnisses sind bei der Mietpreisgestaltung grundsätzlich bis zur Grenze des Mietwuchers gemäß § 291 StGB frei. Mietwucher liegt nach der Rechtsprechung des BGH (z.B. BGH in WuM 1982, 164) dann vor, wenn die ortsübliche Miete um mehr als 50 % überschritten wird. Wegen weiterer Einzelheiten der Vorschrift verweisen wir auf unseren Beitrag zu den Mietgrenzen.

Die Rechtsfolge des Mietwuchers ist nicht die Nichtigkeit des Mietvertrages, sondern nur die Nichtigkeit der Mietpreisvereinbarung, soweit eine Miete oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete vereinbart ist. Eventuell zuviel geleistete Mieten können nach § 812 BGB zurückgefordert werden.

Mieterhöhungen bei Gewerberaummietverhältnissen
Die §§ 557 BGb gelten nicht für Gewerberäume.

Üblicherweise werden Gewerberäume für eine längere Zeitdauer angemietet, z.B. 5 Jahre. Mieterhöhungen kann der Vermieter während dieser Vertragsdauer nur dann fordern, wenn der Vertrag eine entsprechende Erhöhungsklausel enthält. Andernfalls ist die Miete für die gesamte Laufzeit fest vereinbart.

Möglich sind beispielsweise Staffelmietvereinbarungen. Sie unterliegen im Bereich der Gewerbemiete nicht den Beschränkungen des § 557 a BGB. Die Erhöhungsabschnitte und die Dauer der Staffelmietvereinbarung können also frei gewählt werden. Die Erhöhungen müssen auch nicht betragsmäßig ausgewiesen werden. Eine prozentuale Angabe reicht.

Im Bereich der Gastronomie oder des Einzelhandels ist es auch üblich, die Miete an einen bestimmten Umsatz des Geschäftes oder Restaurants zu anknüpfen.

Auch Indexmieten sind nicht unüblich. Deren Vereinbarung muss im Gewerbebereich jedoch den Anforderungen des § 3 Absatz 1 Satz 1 e) des Preisklauselgesetzes genügen. Diese Vorschrift lautet:

§ 3 Langfristige Verträge
(1) Preisklauseln in Verträgen
1. über wiederkehrende Zahlungen, die zu erbringen sind
a) auf Lebenszeit des Gläubigers, Schuldners oder eines Beteiligten,
b) bis zum Erreichen der Erwerbsfähigkeit oder eines bestimmten Ausbildungszieles des Empfängers,
c) bis zum Beginn der Altersversorgung des Empfängers,
d) für die Dauer von mindestens zehn Jahren, gerechnet vom Vertragsabschluss bis zur Fälligkeit der letzten Zahlung, oder
e) auf Grund von Verträgen, bei denen der Gläubiger auf die Dauer von mindestens zehn Jahren auf das Recht zur ordentlichen Kündigung verzichtet oder der Schuldner das Recht hat, die Vertragsdauer auf mindestens zehn Jahre zu verlängern,

sind zulässig, wenn der geschuldete Betrag durch die Änderung eines von dem Statistischen Bundesamt oder einem Statistischen Landesamt ermittelten Preisindexes für die Gesamtlebenshaltung oder eines vom Statistischen Amt der Europäischen Gemeinschaft ermittelten Verbraucherpreisindexes bestimmt werden soll.

letzte Änderung am 25.06.2009