Mietvertrag

Der Mietvertrag steht im Zentrum der mietrechtlichen Überlegungen. Dies gilt auch im Wohnungsmietrecht, obwohl es hier viele zwingende gesetzliche Vorgaben gibt. Dabei geht es um den Abschluss und die Beendigung des Mietvertrages, die sich aus ihm ergebenden Rechte und Pflichten und vor allem die Miete. Ich berate und unterstütze Sie bei der Erstellung oder Prüfung eines Mietvertrages sowie bei der Abwicklung von Problemen, die sich aus dem Mietvertrag ergeben. Ein besonderer Schwerpunkt sind dabei die Mieten, auf die ich im folgenden noch genauer eingehe.

Mieten
Die Mieten sind der wohl wichtigste Teil der Vereinbarungen zwischen Mietern und Vermietern. Nirgendwo geht es um mehr Geld. Häufig hängt die Rentabilität der Investition oder die Frage, ob man umziehen muss, an der Miete. Und in kaum einem Bereich werden so viele leicht vermeidbare Fehler gemacht.

Mieterhöhungen gemäß Mietspiegel
Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB müssen nicht nur korrekt berechnet und auf ihre wirtschaftliche Seriosität überprüft, sondern auch unter Beachtung der gesetzlichen Verfahrens-, Form- und Fristregelungen professionell umgesetzt werden. Nur dann können Sie als Vermieter oder Verwalter sicher sein, die kalkulierten Mieten zu erzielen. Ich berate Sie bei der systematischen Durchführung Ihrer Mieterhöhungen nach dem jeweils aktuellen Berliner Mietspiegel oder führe diese im Rahmen einer entsprechenden Bevollmächtigung auch für Sie durch. Wenn Sie Mieter sind überprüfe ich für Sie die Mieterhöhung, die Sie erhalten haben auf die Beachtung aller gesetzlichen Wirksamkeitsvoraussetzungen.

Mietenberechnung im sozialen Wohnungsbau
Auch wenn die Zahl der Sozialwohnungen in Berlin stetig abnimmt, so sind sie doch noch zu zehntausenden in der Stadt vorhanden. Die Mietberechnung folgt eigenen Gesetzen, nicht denen des Marktes. Gerade in nachgefragten Lagen ist eine korrekte Mietenberechnung gemäß den einschlägigen Vorschriften unerläßlich, da Fehler beim Kostenmietenprinzip unmittelbar zu Verlusten führen. Ich unterstütze Sie bei der korrekten und zeitnahen Berechnung oder Überprüfung von Mietberechnungen im sozialen Wohnungsbau.

Mieterhöhungen im sozialen Wohnungsbau
Mieterhöhungen im sozialen Wohnungsbau leiden häufig unter Akzeptanzproblemen, vor allem dann, wenn sie rückwirkend erfolgen. Aber auch die zunehmende Abkoppelung der Kostenmieten von den Marktmieten gemäß Mietspiegel führt dazu, dass die Mieterhöhungen im sozialen Wohnungsbau häufig zu Streitpunkten im Mietverhältnis werden. Sie müssen daher nicht nur korrekt berechnet und auf ihre wirtschaftliche Seriosität überprüft, sondern auch unter Beachtung der gesetzlichen Verfahrens-, Form- und Fristregelungen professionell umgesetzt werden. Nur dann können Sie als Vermieter oder Verwalter sicher sein, die kalkulierten Mieten zu erzielen. Ich berate Sie bei der systematischen Durchführung Ihrer Mieterhöhungen nach den jeweiligen Wirtschaftlichkeitsberechnungen oder führe diese im Rahmen einer entsprechenden Bevollmächtigung auch für Sie durch. Wenn Sie Mieter sind überprüfe ich für Sie die Mieterhöhung, die Sie erhalten haben auf die Beachtung aller gesetzlichen Wirksamkeitsvoraussetzungen.

Mietenkonzepte zur Leerstandsverringerung
Sie sind häufig Antipoden im Wettstreit um die Rentabilität: Die Miethöhe und der Leerstand. Mieterhöhungen führen nicht immer, aber oft zu zusätzlichem Leerstand, da es Mieter gibt, die sich die erhöhten Mieten nicht leisten können oder wollen. Deshalb kommt es darauf an, die Mieten nicht nach dem Moment, sondern aufgrund eines Mietenkonzeptes zu gestalten. Die rechtlichen Möglichkeiten, die sich aus dem Berliner Mietspiegel oder aus der jeweiligen Wirtschaftlichkeitsberechnung ergeben, sind dabei nur der Ausgangspunkt der darauf abzielenden Überlegungen. Es kommt vielmehr darauf an, unter Einbeziehung aller Faktoren, insbesondere des technischen Zustandes und der Nachfrage, jeder Wohnung ihren eigenen Wert zuzuweisen und so innerhalb des Gebäudes zu einer nachfrageorientierte Mietendifferenzierung zu kommen. Ich unterstütze Sie als Vermieter bei der Erarbeitung und rechtssicheren Umsetzung solcher Mietenkonzepte, um zu einem möglichst geringen Leerstand bei möglichst hohen Mieten zu gelangen.

Mieterhöhungen nach Modernisierung
Sie wird Sie als Vermieter und Mieter in den nächsten Jahren häufig beschäftigen: Die Frage nach der Refinanzierung von Modernisierungsmaßnahmen. Soweit es die Mieten betrifft kommt neben der klassischen Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB auch der Weg über die Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete in Betracht.

Wenn Sie Vermieter sind, unterstütze ich Sie schon bei der Planung Ihrer Modernisierungsmaßnahme in Bezug auf die spätere Mieterhöhung unter Einbeziehung etwaiger Betriebskosteneinsparungen. In jeder Phase des Verfahrens lassen sich Vergleichsberechnungen nach den §§ 558 / 559 BGB durchführen, um ein optimales Ergebnis für den Mieter und den Eigentümer zu erreichen. Ggfls. läßt sich die Bauplanung so optimieren, dass auch der spätere Mietertrag im Auge behalten wird.

Dazu gehören Modernisierungskonzepte zur Optimierung der Wohnungsbestände im Sinne des Berliner Mietspiegel. Nicht jede Maßnahme macht vor diesem Hintergrund Sinn, aber man kann eine Reihe kostengünstiger und sinnvoller Lösungen durchführen, ohne dass es sich dabei gleich eine umfassende Modernisierung handelt. Dies ist zumeist auch im Sinne Ihrer Mieter.

Nach Abschluss der Maßnahme berate und begleite ich Sie bei der rechtssicheren und zügigen Umsetzung der Mieterhöhungen.

Wenn Sie Mieter sind überprüfe ich für Sie die Mieterhöhungen, die Sie bekommen haben, auf ihre Rechtmäßigkeit. Aber auch bei rechtmäßigen Mieterhöhungen bietet es sich von Fall zu Fall an, mit dem Vermieter über den Sinn und die Nachhaltigkeit der Mieterhöhung zu sprechen.

Mieterkommunikation bei Mieterhöhungen
Mieterhöhungen sind Gift für ein gutes Verhältnis zu den Mietern. Die glücklichsten Mieter findet man in Häusern, in denen es seit Jahren keine Mieterhöhungen mehr gegeben hat. Trotzdem müssen sie sein. Entscheidend kann es in diesen Fällen sein, wie Sie die Berechtigung und Notwendigkeit der Mieterhöhung Ihren Mietern vermitteln. Dabei kann ich Sie mit Rat und Tat unterstützen.

Mieterhöhungsprozesse
Im wichtigsten Fall der möglichen Mieterhöhungen, bei denen nach dem Mietspiegel, muss der Mieter der Erhöhung zustimmen. Tut er das nicht, müssen Sie ihn auf Zustimmung verklagen. Aber auch in allen anderen Fällen, in denen die Berechtigung der Mieterhöhung im Rahmen der Zahlungsklage überprüft wird, ist eine professionelle und sachkundige Verfahrensbetreuung erforderlich, die ich gerne für Sie übernehme.

Wenn Sie Mieter sind, sollten Sie sich ebenfalls professionell und sachkundig vor den Gerichten vertreten lassen. Oft scheinen die Beträge, um die es geht, nicht allzu hoch zu sein. Doch über die Jahre summiert sich auch eine kleine Ersparnis auf erhebliche Beträge.