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Die ordentliche Vermieterkündigung wegen Eigenbedarf

Die Regeln über die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum im Falle von Eigenbedarf des Vermieters finden sich in § 573 Absatz 2 Nr. 2 BGB. Sie lautet:

§ 573 Ordentliche Kündigung des Vermieters
(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2)
Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.
(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses wird also anerkannt, wenn der Vermieter der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.

Welche Regelungen überhaupt das Mietrecht für den Fall eines Verkaufs einer Mietwohnung vorsieht, haben wir in einem
eigenen Beitrag zu diesem Thema beschrieben, auf den an dieser Stelle verwiesen wird.

Form und Frist
Wegen der Einzelheiten zu Form und Frist der Kündigung verweisen wir auf unsere Beiträge zu diesen Themen. Besonders wichtig in diesem Zusammenhang ist § 573 Absatz 3 BGB, nach dem die Gründe für das berechtigte Interesse des Vermieters in dem Kündigungsschreiben anzugeben sind, da sie andernfalls im Streitfall vom Gericht nicht berücksichtigt werden dürfen.

Eigenbedarf des Vermieters
Auch wenn der Wortlaut der Vorschrift eigentlich eindeutig klingt kommt es für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht allein darauf an, dass der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Das alles muss natürlich vorliegend, reicht aber noch lange nicht aus. Entscheidend ist vielmehr eine Abwägung zwischen dem Interesse des Vermieters an der Erlangung des Wohnraumes einerseits und dem Interesse des bisherigen Mieters am Bestand des Mietverhältnisses.

Das Bestandsinteresse des bisherigen Mieters wird dabei als gegeben und gewichtig anerkannt. Letztlich ist es Sache des Vermieters, darzulegen und ggfls. zu beweisen, dass sein Interesse ebenfalls gegeben und gewichtiger ist.

Eigenbedarf erfordert, dass der Vermieter vernünftige nachvollziehbare Gründe für seinen Wunsch hat, die Wohnung selbst zu nutzen oder durch eine begünstigte Person nutzen zu lassen. Soll ein Dritter in den Genuss der Wohnung kommen, kommt es bei dem berechtigten Interesse nicht auf das Interesse der begünstigten Person an, dass selbstverständlich auch vorliegen muss, sondern entscheidend auf das Interesse des Vermieters am Einzug der begünstigten Person. Dieser muss ein vernünftiges und nachvollziehbares Interesse daran haben, dass die begünstigte Person seine Wohnung nutzen kann. Denn geschützt wird das Eigentum des Vermieters und nicht das Interesse der begünstigten Person. Das Eigentum des Vermieters ist aber nur insoweit geschützt, wenn dieser darin eine begünstigte Person unterbringen möchte, die ihrerseits ein Interesse daran haben muss.

Der Eigenbedarf muss ein Wohnbedarf sein. Dieser kann bestehen für den Vermieter selbst, für einen seiner Familienangehörigen oder für einen Angehörigen seines Haushalts. Der Begriff des Familienangehörigen ist im familienrechtlichen Sinne zu verstehen. Zusätzlich ist jedoch erforderlich, dass zu diesem Familienangehörigen ein sozialer Kontakt besteht, aus dem sich eine sittliche Verantwortlichkeit des Vermieters ergibt. Zum Haushalt des Vermieters gehörende Personen sind solche, die zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung im Haushalt des Vermieters leben.

Die Wohnung muss desweiteren geeignet sein, um den Wohnbedarf zu decken. Dies kann zu Problemen führen, wenn eine Zweizimmerwohnung als Altersruhesitz von einem bisher in einer großen Villa lebenden Paar herausverlangt wird. Aber auch das kann möglich sein. Hier muss jeder Fall als Einzelfall betrachtet werden. Eine typisierende Betrachtungsweise kann lediglich Anhaltspunkte liefern.

In folgenden Beispielsfällen wird der Eigenbedarf in der Regel begründet sein:

- Der Sohn oder die Tochter sind erwachsen und wollen aus dem elterlichen Haus ausziehen.

- Der Weg zum Arbeitsplatz verkürzt sich um einen nicht unwesentlichen Zeitraum. Dies kann schon bei 15 Minuten der Fall sein.

- Wegen zunehmenden Alters und daraus resultierender Bewegungseinschränkungen soll die barrierefrei im Erdgeschoss gelegene Eigentumswohnung bezogen werden.

- Der eigene Mietvertrag wird gekündigt.

Beschränkung der Eigenbedarfskündigung gemäß § 577 a BGB
Oft wollen Erwerber eine Eigentumswohnung für sich oder einen Familienangehörigen nutzen. Für Mieter einer solchen Wohnung, die erst nach der Überlassung aufgeteilt wurde, hat der Gesetzgeber zum Schutz der Mieter in diesen Fällen die Kündigungsfrist auf 3 Jahre erhöht.

§ 577a Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung
(1) Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen.
(2) Die Frist nach Absatz 1 beträgt bis zu zehn Jahre, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 2 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete und die Frist nach Satz 1 durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens zehn Jahren zu bestimmen.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Die Frist beginnt mit der ersten Veräußerung zu laufen. Ist der aktuelle Vermieter Zweiterwerber, so wird die Frist des Ersterwerbers angerechnet.

Vor Ablauf der Frist kann nicht einmal eine wirksame Kündigung ausgesprochen werden. Es ist also nicht möglich, dass der Vermieter, um Zeit zu gewinnen, die Kündigung bereits vor Ablauf der drei Jahre ausspricht, damit diese zum Zeitpunkt des Ablaufs der drei Jahre wirkt.

In Berlin hat der Senat von der Ermächtigung in Absatz 2 Gebrauch gemacht und in der Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 20. Juli 2004 bestimmt, dass in den Bezirken Friedrichshain-Kreuzberg, Charlottenburg-Wilmersdorf, Tempelhof-Schöneberg und Pankow die Kündigungsfrist 7 Jahre beträgt. Die Verordnung gilt bis zum 31.08.2011.

Hinweis auf Sozialklausel
Nicht vergessen darf man gemäß § 568 Absatz 2 BGB den Hinweis auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs nach den §§ 574 bis 574b BGB.

ENTSCHEIDUNGEN

Nachfolgend berichten wir über Gerichtsentscheidungen, die sich mit dem Thema der Kündigung wegen Eigenbedarf befassen.

BGH vom 11.03.2009 (VIII ZR 127/08)
Kündigung für Au-Pair-Mädchen kein Eigenbedarfsfall

BGH vom 08.04.2009 (VIII ZR 231/07)
Schadensersatz bei vorgetäuschtem Eigenbedarf

BGH vom 16.07.2009 (VIII ZR 231/08)
Eigenbedarfskündigung einer BGB-Gesellschaft für einen Gesellschafter bei beabsichtigter Wohnungsumwandlung

letzte Änderung am 18.07.2009