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Der Zahlungsverzug des Mieters

Gemäß § 535 Absatz 2 BGB ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten. Dies ist die Hauptleistungspflicht des Mieters. Keine andere Verpflichtung wird von Mietern so oft nicht erfüllt wie diese.

Statistisches
Aus der Jahresstatistik 2007 des GdW ergeben sich bundesweit Mietschulden in Höhe von 3,19 % der Sollmiete (nettokalt). Dies sind wohlgemerkt die laufenden Mietschulden des aktuellen Monats, keine kumulierten Beträge. Dies bedeutet, dass von 100 €, die die Mieter ihren Vermietern schulden, 3,19 € nicht gezahlt werden.

Die bundesweiten Unterschiede sind erheblich. Sie reichen von 2,06 % in Bayern bis zu 5,64 % in Thüringen. In den alten Bundesländern sind es im Schnitt 2,62 %, in den neuen 4,30 %. Dies spiegelt auch die soziale und wirtschaftliche Realität in Deutschland wieder.

Für Berlin wird die Höhe der Mietschulden mit 4,14 % angegeben.

Interessant ist auch noch der Umstand, dass die Mietschulden bei Genossenschaften lediglich bei 1,65 % liegen, bei Kapitalgesellschaften dagegen bei 4,24 %. Die Bereitschaft, seinen Verpflichtungen nachzukommen, hängt also allem Anschein nach auch von der Rechtsform des Vermieters ab. Wenn man selbst an ihm beteiligt ist, zahlt man zuverlässiger als an einen anonymen Vermieter.

In Berlin gibt es 1.476.000 Mietwohnungen. Die durchschnittliche Wohnungsgröße beträgt ca. 70 qm. Die Durchschnittsmiete liegt laut Mietspiegel bei 4,75 €. Knapp 5 Millionen € bleiben die Berliner Mieter ihren Vermietern somit jeden Monat schuldig. Pro Jahr addieren sich diese Mietschulden auf ca. 60 Millionen €. Kein Wunder also, dass auch in Berlin die außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzuges die am meisten ausgesprochen Kündigung seitens der Vermieter ist.

Voraussetzungen
Die grundlegende Vorschrift für die ordentliche Vermieterkündigung wegen Zahlungsverzuges ist § 543 Absatz 2 Nr. 3 BGB, die für alle Mietverhältnisse gilt, also nicht nur für solche über Wohnraum. Sie lautet:


§ 543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2)
Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
1. dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,
2. der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder
3. der Mieter
a)für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b)in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.
(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn
1. eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
2. die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
3. der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.
(4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.

Für Wohnraummietverhältnisse wird die Vorschrift ergänzt durch § 569 Absatz 3 BGB. Die Vorschrift lautet:

§ 569 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
(1) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt für den Mieter auch vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Dies gilt auch, wenn der Mieter die Gefahr bringende Beschaffenheit bei Vertragsschluss gekannt oder darauf verzichtet hat, die ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte geltend zu machen.
(2) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt ferner vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt:
1.Im Falle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Dies gilt nicht, wenn der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist.
2. Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.
3. Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 verurteilt worden, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind.
(4) Der zur Kündigung führende wichtige Grund ist in dem Kündigungsschreiben anzugeben.
(5) Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von den Absätzen 1 bis 3 dieser Vorschrift oder von § 543 abweicht, ist unwirksam. Ferner ist eine Vereinbarung unwirksam, nach der der Vermieter berechtigt sein soll, aus anderen als den im Gesetz zugelassenen Gründen außerordentlich fristlos zu kündigen.

Ist es bei der ordentlichen Kündigung durch den Vermieter das „berechtigte Interesse“, dass eine Kündigung rechtfertigt, so ist es bei der außerordentlichen Kündigung der wichtige Grund. Der Zahlungsverzug ist der häufigste Fall eines solchen wichtigen Grundes.

Umfang des Zahlungsverzuges
Es gibt zwei Sachverhalte, die den Vermieter zur fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges berechtigen.

1.
Der Mieter ist für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist (§ 543 Absatz 2 Nr. 3.a) BGB). Problemlos ist dieser Fall, wenn der Mieter mit der gesamten Miete in Verzug ist. Es reicht nach der Vorschrift jedoch auch aus, wenn es sich um einen nicht unerheblichen Teil der Miete handelt. Wann dies der Fall ist, regelt § 569 Absatz 3 Nr. 1 BGB: Danach ist der rückständige Teil der Miete dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt.

2.
Der Mieter ist in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug, der die Miete für zwei Monate erreicht (§ 543 Absatz 2 Nr. 3.b) BGB) Diese Vorschrift ist auf den notorischen Zu-wenig-Zahler zugeschnitten, der, aus welchem Grunde auch immer, nur einen Teil der monatlichen Miete überweist. Auch dieser Mieter kann fristlos gekündigt werden, allerdings erst dann, wenn seine Mietschulden mindestens zwei komplette Monatsmieten betragen. Ist der Grund dafür eine strittige Mieterhöhung, kann es dauern, bis ein solcher Betrag erreicht ist. Eine Kündigung kommt dann nicht in Betracht. Die Kündigung nach § 543 Absatz 2 Nr. 3.a dürfte dann in der Regel eher erreicht sein.

Unter der „Miete“ im Sinne dieser Vorschriften sind nur die laufenden Mietzahlungen zu verstehen, also die Nettokaltmiete zuzüglich der Nebenkostenvorauszahlungen. Andere Zahlungspflichten des Mieters fallen nicht darunter. Dies gilt vor allem für Kautionszahlungen, Abrechnungssalden oder Schadensersatzansprüche. Es kommt also nicht auf die Summe an, die der Mieter dem Vermieter insgesamt schuldet. Bedeutsam ist dies vor allem dann, wenn der Mieter bei einer Zahlung von seinem Leistungsbestimmungsrecht Gebrauch macht. Nimmt er eine Zahlung auf die laufende Miete vor, kann der Vermieter sie nicht einfach mit einer offenen Nebenkostenabrechnung verrechnen und dann kündigen.

Zeitpunkt des Verzuges
Schon vor der Mietrechtsreform 2001 war es üblich, in Mietverträgen zu bestimmen, dass die Miete monatlich im Voraus bis spätestens zum dritten Werktag an den Vermieter zu zahlen war. Gesetz war es damals noch nicht. Jetzt ist diese Frage in § 556b Absatz 1 BGB geregelt. Die Bestimmung lautet:

§ 556b Fälligkeit der Miete
(1) Die Miete ist zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist.

Verzug tritt danach mit dem Ablauf des letzten Tages ein, ohne das es einer Mahnung bedarf. Leistungsort für die Zahlung der Miete ist gemäß den §§ 269 Abs. 1, 270 BGB der Wohnsitz des Mieters. Für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung kommt es daher grundsätzlich auf die Absendung des Geldes durch den Mieter, also z.B. den Überweisungsauftrag, an, nicht jedoch auf den Eingang des Geldes auf dem Konto des Vermieters. In den meisten Mietverträgen geben die Vermieter daher vor, dass es für die Rechtzeitigkeit der Zahlung auf den Eingang des Geldes bei ihnen ankommt. Solche Klauseln sind nach allgemeiner Auffassung auch in allgemeinen Geschäftsbedingungen wirksam.

Strittig ist, ob der Samstag als Werktag im Sinne der Vorschrift zählt. Das Landgericht Berlin hat dies in einem Verfahren in einem Hinweis gemäß § 522 Abs. 2 ZPO am 20.08.2008 (63 S 316/08) verneint. Es hat entschieden, dass Werktage bei vereinbarten unbaren Zahlungen nur solche Tage seien, an denen Banken tätig würden. Und dazu gehöre der Samstag eben nicht. Zur Begründung verweist das LG insbesondere auf die Fristenregelung für die Ausführung eines Banküberweisungsauftrages in § 676a Abs.2 Satz 2 BGB.

Form und Frist
Wegen der Einzelheiten zu Form und Frist der Kündigung verweisen wir auf unsere Beiträge zu diesen Themen. Besonders wichtig in diesem Zusammenhang ist § 569 Absatz 4 BGB, nach dem die Gründe für das berechtigte Interesse des Vermieters in dem Kündigungsschreiben anzugeben sind, da sie andernfalls im Streitfall vom Gericht nicht berücksichtigt werden dürfen.

Abmahnung
Anders als im Falle der Kündigung wegen einer Pflichtverletzung ist die Kündigung wegen Zahlungsverzuges nicht erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Bei Zahlungsverzug ist die Abmahnung gemäß § 543 Absatz 3 Satz 2 Nummer 3 BGB entbehrlich. Dies gilt nach einer Entscheidung des BGH auch dann, wenn der Vermieter einen sich aufbauenden Mietrückstand nicht sofort zum Anlass einer fristlosen Kündigung genommen hat. Einzelheiten können Sie unserer Urteilsbesprechung (Link siehe unten) entnehmen.

Verschulden
Grundsätzlich setzt der Verzug gemäß § 286 Absatz 4 BGB Verschulden voraus. Dieses wird bei Geldschulden in aller Regel vorliegen. Von rechts wegen wird es vermutet. Der Mieter müsste sich also entlasten. Es gilt der alte zivilrechtliche Grundsatz:“Geld hat man zu haben.“ Eine Entschuldigung wegen Krankheit oder dem Verlust des Arbeitsplatzes gilt daher nicht.

Probleme kann es bei streitigen Mieterhöhungen oder Mietminderungen geben. Wenn die Position des Mieters hier nicht abwegig ist, sich am Ende aber nicht durchsetzt, so dürfte in der Regel kein Verschulden vorliegen.

Beispielhaft sei ein Urteil des Landgerichts Berlin vom 17.03.2009 genannt (65 S 54/08), veröffentlicht in den Mietrechtlichen Mitteilungen 2009, Seite 26. Dort ging es um eine Mietminderung wegen fehlerhaft verlegten Laminat-Fußbodens. Die Höhe der Minderung wurde seitens des Amtsgerichts und des Landgerichts unterschiedlich beurteilt. Das Landgericht hat daher die auf Zahlungsverzug gegründete Kündigung für nicht begründet erachtet. Sie scheide aus, wenn sich der Mieter im Hinblick auf die geminderte Miete in einem unvermeidbaren Rechtsirrtum befunden habe. Der Schuldner müsse die Rechtslage sorgfältig prüfen, soweit erforderlich auch Rechtsrat einholen. Lege man diese Maßstäbe zugrunde, so sei bei einer schwierigen und unübersichtlichen Rechtslage aber regelmäßig ein unvermeidbarer Rechtsirrtum anzunehmen, weil sich nicht eindeutig vorhersehen lasse, wie die zuständigen Gerichte entscheiden würden. Auch sei nicht in jedem Einzelfall vorhersehbar, wie hoch die Gerichte die Minderungsquote bemessen würden.

Ausschluss und Heilung der Kündigung
Ausdruck der sozialen Komponente des Wohnungsmietrechts sind verschiedene Regelungen, die die Möglichkeiten zur Kündigung im Falle des Zahlungsverzuges beschränken.

Gemäß § 543 Absatz 2 Satz 2 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Mieter zwar in ausreichender Höhe in Verzug war, der Vermieter aber vorher, d.h. vor Ausspruch der Kündigung, sein Geld vollständig bekommt. Die Kündigungslage muss also im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung beim Mieter noch bestehen. Es wird also nicht die Unzuverlässigkeit des Mieters bestraft, sondern nur der tatsächlich vorhandene Rückstand.

Gemäß § 543 Absatz 2 Satz 2 wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt. Hier zählt nicht die formale, sondern eine wirtschaftliche Betrachtungsweise. Wenn der Mieter vom Vermieter Zahlungen in Höhe der Mietschuld fordern konnte, so soll der die Möglichkeit haben, durch eine Aufrechnung nicht nur die Mietforderung aus der Welt zu schaffen, sondern auch die Kündigung.

Die wichtigste Vorschrift dürfte in diesem Zusammenhang § 569 Absatz 3 Nummer 2 BGB sein. Die Kündigung wird danach auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten (Bis zur Mietrechtsreform 1 Monat) nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 vollständig befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet (Die Zahlung kann hier auch noch später erfolgen). Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist (Grundsatz: Einmal ist keinmal).

Hinweis auf Sozialklausel
Ein Hinweis auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs nach den §§ 574 bis 574b BGB (Sozialklausel) ist bei der außerordentlichen Kündigung nicht erforderlich .

Ordentliche und außerordentliche Kündigung
Die Kündigung sollte sowohl als ordentliche wie als außerordentliche ausgesprochen werden. Die ordentliche Kündigung hat dabei für den Vermieter den Vorteil, dass sie nicht durch Zahlung heilbar ist. Am besten sollten daher immer beide ausgesprochen werden. Dies bedeutet aber auch, dass auf jeden Fall eine qualifizierte Abmahnung erforderlich ist. Für die ordentliche Kündigung gilt die Sozialklausel des § 574 BGB, die aber nur einen temporären Verbleib ermöglicht.

Entscheidungen

BGH vom 11.03.2009, VIII ZR 115/08
Abmahnung bei fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzuges entbehrlich

BGH vom 21.10.2009, VIII ZR 64/09
Unzulässige fristlose Kündigung des Vermieters nach unpünktlichen Mietzahlungen durch das Sozialamt

letzte Änderung am 26.07.2009