Die Wohnfläche

Die Wohnfläche pro Einwohner liegt in Deutschland mit gut 45 qm je Einwohner im europaweiten Vergleich im oberen Drittel. Mehr Fläche je Einwohner gibt es nach Angaben des Europäischen Statistischen Amtes z.B. in Dänemark mit 53 qm oder in Schweden mit 50 qm. Deutlich geringer ist die Wohnfläche hingegen in den osteuropäischen Staaten, wo die Werte zwischen 15 und 25 qm betragen. In Berlin sind es ca. 39 qm.

Nach einer aktuellen Prognose des Forschungsinstituts Empirica im Auftrag der Landesbausparkassen (LBS) steigt der Wohnflächenbedarf in Deutschland pro Person bis zum Jahr 2030 weiter – in den westlichen Bundesländern um 15 Prozent von zurzeit 47 auf dann 54 Quadratmeter, in den neuen Ländern und Berlin sogar um 25 Prozent von 43 auf 55 Quadratmeter.

Ein Hauptfaktor für den Anstieg der Wohnfläche pro Person ist aus Sicht der Experten der Trend zu Single-Haushalten, deren Wohnflächenbedarf im Verhältnis größer als der von Mehrpersonenhaushalten ist. Bis 2020 wird die Zahl der Haushalte bundesweit um über eine Million zunehmen. In Berlin gibt es bereits jetzt 1,051 Millionen Haushalte mit nur einer Person. Ein wichtiger Faktor für die Zunahme der Wohnfläche ist auch, dass die Menschen immer älter werden und immer länger in ihren oft großen Wohnungen und Eigenheimen bleiben. Beträgt die durchschnittliche Wohnfläche pro Kopf bis zum 50. Lebensjahr in den alten Bundesländern etwa 38 Quadratmeter, steigt sie bei den 50- bis 65-Jährigen auf 48 und bei den über 65-Jährigen sogar auf 62 Quadratmeter.

Auch die Zunahme der Wohnfläche im Osten Deutschlands resultiert zum Teil aus diesem Trend, hinzu kommen weitgehend stabile Nettokaltmieten und der geringer werdende Abstand zwischen dem ost- und westdeutschen Pro-Kopf-Einkommen.

Die Wohnflächen in den Großstädten unterscheiden sich dabei kaum von denen im ländlichen Raum. Eine aufgrund höherer Einkommen und kleinerer Haushalte denkbare größere Wohnfläche in den Großstädten wird durch ein höheres Miet- und Preisniveau kompensiert. Ein überraschendes Ergebnis der Studie ist, dass die Wohnfläche bei den niedrigen Einkommen (bis zu 1.100 Euro pro Monat) am größten ist. Der Grund: In dieser Einkommensklasse befinden sich überproportional viele zum Teil bereits verwitwete Rentner. Bei mittleren Einkommen ist die Wohnfläche geringer, erst mit höheren Einkommen steigt sie wieder an.

Die Pressemitteilung der LBS zu diesen Zahlen finden Sie mit folgendem Link:

http://www.lbs.de/ht/presse/infodienste/wohnungsmarkt/wohnbedarf

Definition und Berechnung
Um die Mietsache genau zu definieren ist die Angabe der Wohnfläche unumgänglich. Mieterhöhungen, die Umlage von Betriebskosten, die Berechnung einer Modernisierungsumlage, die korrekte Einordnung der Wohnung im Berliner Mietspiegel - all dies errechnet sich auf der Grundlage der Wohnfläche. Und ist die Angabe nicht nur als Beschreibung anzusehen, so kann eine Flächenabweichung von mehr als 10 % nach unten nach der Rechtsprechung des BGH als Mangel der Mietsache angesehen werden.

Im BGB taucht der Begriff nur in § 556a BGB als Umlagemaßstab für die Betriebskosten auf. Eine gesetzliche Definition gibt es für den preisgebundenen sozialen Wohnungsbau. Hier kommt die Wohnflächenverordnung vom 25.11.2003 zur Anwendung. Der BGH hat mit Urteil vom 22.04.2009 (Link siehe unten) nochmals klargestellt, dass sie in der Regel auch im freifinanzierten Wohnungsbau gilt. Sie ist im Internet unter folgender URL zu finden:

http://www.gesetze-im-internet.de/bundesrecht/woflv/gesamt.pdf

Danach gelten folgende Grundsätze:

Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst die Grundfläche der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Dazu gehören auch Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen, wenn sie ausschließlich zu der Wohnung gehören. Sogenannte Zubehörräume wie Keller, Böden und Garagen gehören nicht zur Wohnfläche.

Zu ermitteln ist die Grundfläche durch Ausmessung im fertig gestellten Wohnraum oder auf Grund einer Bauzeichnung nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen. Das lichte Maß ist die kürzeste Entfernung zwischen zwei gegenüberliegenden Begrenzungen. Keinen Abzug ergeben dabei die Flächen von Tür- und Fensterbekleidungen, Sockelleisten Heizungen oder Einbaumöbeln. Abzuziehen sind hingegen die Flächen von Schornsteinen oder Pfeilern mit einer Fläche von mehr als 0,1 Quadratmetern, Treppen mit mehr als drei Steigungen und deren Treppenabsätze sowie von Tür- und Fensternischen.

Die Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von 2 Metern und mehr werden bei der Berechnung der Wohnfläche in vollem Umfang berücksichtigt. Bei einer lichten Höhe zwischen einem und zwei Metern fließen die Räume bzw. Raumteile nur noch zur Hälfte bei der Flächenberechnung mit ein, darunter gar nicht mehr. Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind mit einem Anteil von 25 % bis zu 50 % ihrer Grundfläche bei der Wohnflächenberechnung zu berücksichtigen. In der Regel sind es nur 25 %, bei besonders gut gelegenen und nutzbaren Anlagen auch mehr. Hier kommt es sehr auf den konkreten Einzelfall an. Dies ist wohl die wichtigste Vorschrift im gesamten Wohnflächenrecht.

Für den frei finanzierten Wohnungsbau gibt es keine solche gesetzliche Berechnungsgrundlage. Die Rechtsprechung wendet mangels einer ausdrücklichen vertraglichen Vereinbarung die Wohnflächenverordnung analog an. Man sollte dies auch vertraglich in dieser Form regeln. Mit anderen Regelwerken, z.B. der bereits im August 1983 außer Kraft gesetzten DIN 283, dürften auf Dauer rechtliche Risiken verbunden sein, da sich die Wohnflächenverordnung als Standard durchsetzt und Abweichungen davon, vor allem über AGB, gute Gründe benötigen werden.

Abweichung
In diesem Zusammenhang stellt sich die Frage nach den rechtlichen Konsequenzen, wenn die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche von der tatsächlichen abweicht.

Weist eine gemietete Wohnung tatsächlich eine Wohnfläche auf, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, stellt dieser Umstand einen Mangel der Mietsache nach § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, der den Mieter zur Minderung berechtigt (BGH, Urteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03). Eine darüber hinausgehende Maßtoleranz ist laut BGH im Interesse der Rechtssicherheit nicht anzuerkennen. Sie widerspräche der gesetzlichen Regelung des ohnehin schon als Ausnahme gefassten § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB. Mit der Festlegung der Wesentlichkeitsgrenze auf 10 % steht einerseits fest, daß geringere Abweichungen eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit darstellen. Andererseits ergibt sich daraus, daß größere Differenzen in jedem Fall als erheblich anzusehen sind.

Dies gilt auch dann, wenn die Wohnfläche im Mietvertrag nur mit "ca. ... m2" angegeben ist. Zwar läßt diese Formulierung nach dem BGH erkennen, daß es den Parteien nicht entscheidend auf die genaue Wohnungsgröße ankommt, sondern dass durchaus Toleranzen hingenommen werden. Auch für solche Toleranzen ist jedoch die Grenze dort zu ziehen, wo die Unerheblichkeit einer Tauglichkeitsminderung im Sinne der §§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB endet. Diese Grenze ist laut BGH im Interesse der Praktikabilität und Rechtssicherheit bei 10 % zu ziehen. Eine zusätzliche Toleranz ist dann nicht mehr gerechtfertigt.

Liegt eine solche Flächenabweichung vor, so ist der Mieter berechtigt, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen.

Auf der anderen Seite ist der Vermieter nicht verpflichtet, die Mehrfläche abzuziehen, wenn der bei einer Flächenunterschreitung von unter 10 % eine Mieterhöhung durchführt.

Bei preisgebundenem Wohnraum ist eine Abweichung der Wohnfläche in der Regel vom ersten qm an relevant, da es dadurch zu einer Überschreitung der Kostenmiete kommt (§ 8 Absatz 2 WohnBindG).

Auch dann, wenn es sich bei der Wohnflächenangabe um eine zugesicherte Eigenschaft handelt, stehen dem Mieter die Gewährleistungsrechte in vollem Umfang zu. Wir verweisen insoweit auf unseren entsprechenden Beitrag.

Ist die Wohnung größer als im Mietvertrag angegeben, hat der Vermieter keinen Anspruch auf eine höhere Miete.

In jedem Fall ist der Vermieter jedoch verpflichtet, bei der Mietberechnung oder der Umlage der Betriebskosten auf die tatsächliche Wohnfläche abzustellen.

Die Wohnfläche in der Werbung
In aller Regel wird die Fläche im Mietvertrag verankert sein, entweder direkt bei der Beschreibung des Mietgegenstandes, oder aber an anderer relevanter Stelle, z.B. bei der Vereinbarung zur Betriebskostenumlage. Das muss aber nicht der Fall sein. Es gibt auch Mietverträge, in denen die Fläche nicht ausdrücklich erwähnt wird. Es fragt sich dann, welche Relevanz es hat, wenn der Vermieter mit einer bestimmten Fläche z.B. in einer Annonce in der Zeitung oder im Internet geworben hat. Ist die Flächenangabe dann Teil der vertraglichen Vereinbarung oder nicht? Nach unserer Auffassung ist dies der Fall. Es kommt darauf an, ob der Vermieter und Mieter nach einem objektiven Empfängerhorizont davon ausgehen müssen, dass der Mieter die Wohnung nur vor dem Hintergrund der Flächenangabe anmietet. Dies ist in Fällen von Flächenangaben in Wohnungsannoncen regelmäßig der Fall. Inseriert der Vermieter eine Wohnung mit einer konkreten Flächenangabe, so muss er bei Vertragsabschluss ausdrücklich klarstellen, wenn er an die Flächenangabe aus der Annonce nicht gebunden sein möchte.

Im Kaufrecht ist diese Thematik öffentlicher Äußerungen ausdrücklich in § 434 Absatz 1 Satz 3 BGB geregelt. Die Vorschrift lautet:

§ 434 Sachmangel
(1) Die Sache ist frei von Sachmängeln, wenn sie bei Gefahrübergang die vereinbarte Beschaffenheit hat. Soweit die Beschaffenheit nicht vereinbart ist, ist die Sache frei von Sachmängeln,
1. wenn sie sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet, sonst
2. wenn sie sich für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann.

Zu der Beschaffenheit nach Satz 2 Nr. 2 gehören auch Eigenschaften, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers, des Herstellers (§ 4 Abs. 1 und 2 des Produkthaftungsgesetzes) oder seines Gehilfen insbesondere in der Werbung oder bei der Kennzeichnung über bestimmte Eigenschaften der Sache erwarten kann, es sei denn, dass der Verkäufer die Äußerung nicht kannte und auch nicht kennen musste, dass sie im Zeitpunkt des Vertragsschlusses in gleichwertiger Weise berichtigt war oder dass sie die Kaufentscheidung nicht beeinflussen konnte.

Es liegt nach unserer Auffassung nahe, diesen Rechtsgedanken auf das Mietrecht zu übertragen.

ENTSCHEIDUNGEN

BGH vom 24.03.2004 (VIII ZR 44/03)
Wohnflächenberechnung im freifinanzierten Wohnungsbau

BGH vom 24.05.2007 (VIII ZR 231/06)
Wohnflächenberechnung im freifinanzierten Wohnungsbau

BGH vom 24. März 2004 (VIII ZR 295/03)
Flächenabweichung als Mietminderungsgrund

BGH vom 08.07.2009 (VIII ZR 205/08)
Mieterhöhung bei Wohnflächenabweichung

BGH vom 22.04.2009 (VIII ZR 86/08)
Wohnflächenberechnung unter anteiliger Einbeziehung von Dachterrassenflächen

BGH vom 29.04.2009 (VIII ZR 142/08)
Flächenabweichung als wichtiger Grund im Sinne des § 543 BGB

BGH vom 16.09.2009 (VIII ZR 275/08)
Wohnfläche trotz öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkung

BGH vom 21.09.2009 (VIII ZR 244/08)
Die sog. "Mietraumfläche" als Wohnfläche

letzte Änderung am 07.02.2010