Technische Standards
Es gibt in Deutschland viele staatliche und nichtstaatliche Normen, die technische Standards für Bauten festlegen. Staatliche Regelungen finden sich beispielsweise in den Bauordnungen der Bundesländer. Nichtstaatliche Normen kommen vor allem vom Deutschen Institut für Normung (DIN) und vom Verein Deutscher Ingenieure (VDI).
Alle diese Normen haben keine unmittelbare Geltung im Bereich des Mietrechts. Die staatlichen Normen z.B. in den Bauordnungen gelten für baugenehmigungspflichtige Neu- oder Umbauten. Bestehende Bauten werden nicht davon betroffen. Sie genießen Bestandsschutz. Eine bauliche Anlage bleibt somit auch dann baurechtmäßig, wenn sich die gesetzlichen Vorschriften nachträglich ändern, insbesondere sich die gesetzlichen Anforderungen verschärfen. Sie muss daher nicht nachträglich verändert werden. Dementsprechend haben Mieter einer Wohnung auch keinen Anspruch auf eine Modernisierung, sondern nur auf den Erhalt des Status Quo. Wenn allerdings umfassend modernisiert wird, gelten für dafür auch wieder die aktuellen Vorschriften.
Bei den nichtsstaatlichen Normen handelt es sich noch nicht einmal um Rechtsvorschriften, sondern um private technische Regelungen mit Empfehlungscharacter (BGH, Urteil vom 15.10.2008, VIII ZR 321/07).
Im Mietrecht gilt der subjektive Mangelbegriff. Im Zentrum stehen daher die vertraglichen Vereinbarungen der Parteien. Für die Frage, ob ein Mangel vorliegt, kommt es daher nicht darauf an, ob die entsprechenden technischen Normen eingehalten werden, sondern ob die Mietsache so beschaffen ist, dass der vertragsgemäße Gebrauch gewährleistet ist (BGH, Urteil vom 06.10.2004, VIII ZR 355/03). Ein Mangel ist also nicht deshalb ausgeschlossen, weil alle einschlägigen Bauvorschriften und DIN-Normen eingehalten wurden Ein Mangel ist also nicht deshalb ausgeschlossen, weil alle einschlägigen Bauvorschriften und DIN-Normen eingehalten wurden (Landgericht Berlin, Urteil vom 14.01.2005, 63 S 357/04).
Trotzdem haben die genannten Normen eine enorme Bedeutung im mietrechtlichen Gewährleistungsrecht. Dies hat seinen Grund darin, dass die Parteien eines Mietvertrages nur selten ausdrückliche oder konkludente Vereinbarungen dazu treffen, wie die Mietsache beschaffen sein muss, damit der vertragsgemäße Gebrauch gewährleistet ist. Kommt es dann darüber zum Konflikt, muss dem Mietvertrag trotzdem eine Lösung des Problems entnommen werden.
Fehlen ausdrückliche oder konkludente Parteiabreden zur vertragsgemäßen Beschaffenheit der Mietsache, so muss sie im Streitfall im Wege der Vertragsauslegung gemäß den §§ 133, 157 BGB ermittelt werden. Das entscheidende Kriterium dafür ist der vereinbarte oder vorausgesetzte Nutzungszweck, aus dem sich dann die für diesen Nutzungszweck vorausgesetzte Beschaffenheit ergibt. Der BGH schreibt dazu: “Der Mieter einer Wohnung kann nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, daß die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen entspricht. Hierbei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe des Mietzinses und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen. Nicht alles, was bei Neubauten und im modernen Wohnungsbau zwischenzeitlich üblich geworden ist, kann auch bei Altbauten als üblich angesehen oder zum Maßstab gemacht werden. Dementsprechend sind auch die Vorstellungen darüber, welche Ausstattung Altbauten und Neubauten regelmäßig aufweisen, unterschiedlich.“ (BGH VIII ZR 281/03 v. 26.07.2004).
Die vermieteten Räume müssen sich daher in einem Zustand befinden, der dem so ermittelten Nutzungszweck gerecht wird. Andernfalls sind sie nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignet, also mangelhaft.
Werden Räume als Wohnung vermietet, müssen sie im Zeitpunkt der Anmietung für diesen Nutzungszweck geeignet sein. Der Mieter kann dann erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Mindeststandard aufweisen, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Räume entspricht. Dabei sind alle Faktoren wie die Art, das Alter und die Ausstattung des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete zu berücksichtigen. Der Vermieter schuldet danach auch ohne ausdrückliche Vereinbarung einen Mindeststandard, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und alle mit der Haushaltsführung üblicherweise verbundenen Tätigkeiten unter Einsatz technischer Hilfsmittel erlaubt. Entscheidend ist in diesen Fällen also immer, was nach der Verkehrsanschauung üblicherweise erwartet werden kann. Dies festzustellen ist im Streitfall Sache des Tatrichters. In diesem Zusammenhang haben die technischen Normen einen Indizwert, denn nach ihnen wurden die Gebäude und Wohnungen errichtet bzw. saniert. Daher sind grundsätzlich die bei der Errichtung bzw. Modernisierung des Gebäudes geltende Normen als Maßstab für den geschuldeten Standard anzulegen. Werden diese nicht eingehalten, liegt in der Regel ein Mangel der Mietsache vor, der eine Mietminderung rechtfertigt.
Werden Ausbau- oder erhebliche Umbauarbeiten ausgeführt, so sind diejenigen technischen Normen maßgebend, die zur Zeit der Durchführung der Maßnahme gelten (BGH, Urteil vom 06.10.2004, VIII ZR 355/03). Dies gilt sowohl für die bestehenden Mietverträge als auch für Neuabschlüsse.
Anders sieht es bei den Standards aus, die dem Schutz der Gesundheit und der Sicherheit seines Eigentums dienen. Denn jeder Mietvertrag enthält auch ohne ausdrückliche Klausel eine Vereinbarung, dass das Wohnen die Gesundheit des Mieters und sein Eigentum nicht gefährdet. Insoweit muss immer ein Mindeststandard gewährleistet sein, der sich auch fortentwickelt. Ein Beispiel ist die Bleibelastung im Trinkwasser. Wenn sich hier im Laufe der Jahre die zulässigen Werte in der TrinkwasserVO reduzieren, so setzt der Gesetzgeber keine neuen Standards, sondern er passt die bisher unzureichenden Regelungen an neue wissenschaftliche Erkenntnisse an.
Gerichtsentscheidungen zum Thema finden Sie hier:
http://www.mietemindern.de/urteile/technische%20Standards/mietminderung
letzte Änderung am 10.11.2011