Öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse

Was mit einem etwas sperrigen Titel daherkommt, ist in Wirklichkeit ein wichtiges gewährleistungsrechtliches Thema, vor allem im Bereich des gewerblichen Mietrechts.

Für viele Nutzungen benötigt man eine staatliche Genehmigung. Baut man ein Wohnhaus, so beantragt man eine Baugenehmigung für ein Gebäude mit der Nutzungsart „Wohnen“. Baut man ein Bürohaus, so beantragt man eine Baugenehmigung für ein Gebäude mit der Nutzungsart „Büro“. Will man aus einer Wohnung ein Büro machen, so ist das eine Umnutzung, die genehmigt werden muss.

Im gewerblichen Bereich benötigt man darüber hinaus oft spezielle Genehmigungen, beispielsweise nach dem Lebensmittelrecht, dem Gaststättenrecht oder dem Umweltrecht.

Liegt diese Genehmigung nicht vor, so darf die Mietsache nicht zu dem vorgesehenen Zweck genutzt werden. Entspricht die Mietsache nicht den gesetzlichen Anforderungen oder wurde schlicht versäumt, die erforderliche Genehmigung zu beantragen, liegt daher ein Mangel der Mietsache in Form eines öffentlich-rechtlichen Gebrauchshindernisses vor. Das Risiko, dass diese Genehmigungen beantragt und erteilt werden, liegt grundsätzlich beim Vermieter.

Formularklauseln, nach denen das Risiko für die Erteilung dieser Genehmigungen auf den Mieter abgewälzt wird, verstoßen gegen § 307 BGB und sind daher unwirksam (BGH, Urteil vom 24.10.2007, XII ZR 24/06).

Hat der Mieter es allerdings vertraglich übernommen, sich um die Genehmigung zu kümmern (Was häufig geschieht), es aber versäumt, sie zu beantragen, so kann er sich nicht auf das Fehlen der Genehmigung berufen, wenn dies nur auf dem fehlenden Antrag beruht, der Antrag also grundsätzlich genehmigungsfähig ist.

Dies gilt allerdings nur für die Genehmigungen, die etwas mit der Mietsache als solcher zu tun haben. Für alle Umstände, die auf den betrieblichen oder persönlichen Umständen des Mieters beruhen, ist dieser selbst verantwortlich.

Eine Mangel liegt in diesen Fällen aber nur vor, wenn es aufgrund des öffentlich-rechtlichen Gebrauchshindernisses auch tatsächlich zu einer Beeinträchtigung des Betriebes kommt. Dazu muss die zuständige Behörde tätig werden und behördliche Maßnahmen verfügen oder zumindest für den Fall des Weiterbetriebes ohne Genehmigung konkret androhen (BGH, Urteil vom 24.10.2007, XII ZR 24/06). Eine lediglich abstrakte Gefahr der Beschränkung reicht nicht aus. Gleichwohl kann sich auch dann ein Mangel daraus ergeben, dass die Mietsache für den Mietzweck baulich mangelhaft ist, weil etwa der Brandschutz ungenügend ist. Das ist dann ganz unabhängig von behördlichem Einschreiten.

Ob die behördliche Maßnahme öffentlich-rechtlich rechtmäßig ist, ist für das Vorliegen eines Mangels unerheblich (BGH, Urteil vom 22.06.1988, VIII ZR 232/87). Auch wenn ein Rechtsmittel eingelegt wird, bleibt für den Mieter die Unsicherheit darüber bestehen, ob er die Mietsache vertragsgemäß nutzen kann. Der Mieter ist daher auch nicht verpflichtet, den Ausgang einer verwaltungsrechtlichen Auseinandersetzung über diese Frage abzuwarten.

In vielen Fällen führt das Fehlen der Genehmigung dazu, dass die beabsichtigte Nutzung ausgeschlossen ist. Die Mietminderung beläuft sich dann auf 100 %. Zumeist wird das Mietverhältnis in diesen Fällen auch beendet, beispielsweise durch eine Kündigung des Mieters.

Es sind aber auch Fälle denkbar, in denen die Genehmigung zwar erteilt wird, aber mit Einschränkungen, die die geplante Nutzung einschränken. In diesen Fällen kann man nur anhand der konkreten Umstände des Einzelfalles über die Mietminderung entscheiden. In der Regel wird es dann auch zu einer dauerhaften Reduzierung des Mietvertrages kommen.

Gerichtsentscheidungen zum Thema finden Sie hier:

http://www.mietemindern.de/urteile/öffentlich-rechtliches%20Gebrauchshindernis/mietminderung

letzte Änderung am 10.11.2011