Verkehrslärm

Verkehr jeder Art führt zu erhöhter Lärmbelastung. Dies gilt für PKW, LKW, Flugzeuge und Eisenbahnen. Am häufigsten geht es um durch den Straßenverkehr verursachten Lärm, da dieser wegen der Allgegenwart des Autos den nachhaltigsten Einfluss auf das Leben der Menschen hat.

Verkehrslärm hat auch Einfluss auf den Wert von Wohnungen oder Gewerbeimmobilien. Am deutlichsten machen dies die Abschläge, die z.B. der Berliner Mietspiegel enthält. So enthält der Berliner Mietspiegel 2009 in seiner Orientierungshilfe, die zur genauen Einordnung einer Wohnung in die vorgegebene Mietpreisspanne dient, als wohnwertminderndes Merkmal die „Lage der Wohnung an einer Straße oder Schienenstrecke mit hoher Verkehrslärmbelastung oder Belastung durch Flugverkehr“. Als wohnwerterhöhendes Merkmal findet sich hingegen die „Lage an einer besonders ruhigen Straße“. Die Belastung durch Verkehrslärm führt also zu einer niedrigeren ortsüblichen Vergleichsmiete und beschränkt das Potential für Mieterhöhungen.

Verkehrslärm beeinträchtigt zwar das Wohnen oder Arbeiten, stellt aber in der Regel keinen Mangel der Mietsache dar, da die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht beeinträchtigt wird. Es findet sich zwar in so gut wie keinem Mietvertrag eine Regelung zu diesem Thema. Da dem Mieter jedoch die Lage der Wohnung bekannt ist und der Anmietung einer Wohnung zumeist eine Besichtigung vorausgeht, enthält der Mietvertrag eine konkludente Vereinbarung dahingehend, dass die mit dieser Lage und im Rahmen der Besichtigung erkennbaren Verkehrslärmbelästigungen Teil des vertragsgemäßen Gebrauchs sind. Ein bekanntes Beispiel dafür ist der Verkehrslärm an einer Hauptstraße, in unmittelbarer Nähe einer Eisenbahntrasse oder in einer Einflugschneise eines Flughafens. Wenn man Räume in Kenntnis der Verkehrslage anmietet, scheiden Gewährleistungsansprüche wegen Verkehrslärms aus. Es liegt in diesen Fällen im Sinne des Mietrechts kein Mangel vor. Ein Rückgriff auf § 536b BGB (Kenntnis des Mieters vom Mangel bei Vertragsschluss oder Annahme) ist nicht erforderlich. Dies ist vor allem für den Beseitigungsanspruch aus § 535 BGB von Bedeutung. Die Kenntnis richtet sich dabei nach einem objektiven Maßstab, also einem normal informierten Mietinteressenten. Es kommt nicht auf die individuellen Kenntnisse an. Wer die Verkehrssituation und damit die potentielle Lärmbelästigung nicht kennt, muss fragen.

Dies schließt allerdings nicht aus, dass ein Mangel ggfls. gegeben ist, weil die Fenster nicht den vertraglichen Vereinbarungen genügen.

Ein Mangel liegt aber vor, wenn eine zuvor nur wenig befahrene Straße aufgrund einer dauerhaft veränderten Verkehrsführung zu einer Durchgangsstraße mit entsprechend erhöhtem Verkehrsaufkommen wird. Solche Umstände können sich beispielsweise ergeben aus geänderter Bauleitplanung oder Verkehrsführung, aber auch auf Grund von Straßenneubau oder wegen der Ausweisung eines Neubaugebietes (Urteil des Amtsgerichts Erfurt vom 22.03.2000, 222 C 1033/99, Minderung 13 %).

Kommt es allerdings wegen Bauarbeiten nur kurzfristig zu einer veränderten Verkehrsführung mit erhöhter Lärmbelästigung, so stellt dies in der Regel keinen Mangel der Mietsache dar, da mit solchen Bauarbeiten gerechnet werden muss (AG Frankfurt/Oder, Urteil vom 19.11.2002, 2.7 C 568/02).

Es liegt auch kein Mangel vor, wenn sich im Laufe der Zeit durch allgemeine bauliche oder wirtschaftliche Entwicklungen die Einwirkung vorhandenen Verkehrslärms auf eine Wohnung verändert (Urteil des Landgerichts Lüneburg vom 18.04.1991, 6 S 114/90). Sie sind Teil des allgemeinen Lebensrisikos und nicht des vertragsgemäßen Gebrauchs. Zwar findet sich auch zur Frage der Zunahme des Verkehrslärms in so gut wie keinem Mietvertrag eine Passage, jedoch kann auf die Vorstellungen der vertragschließenden Parteien geschlossen werden. Da vor allem in einer Großstadt immer davon auszugehen ist, dass die Beeinträchtigungen durch Verkehrslärm ansteigen, sei es zutreffend anzunehmen, dass die übliche Zunahme von Verkehrslärm auch zum vereinbarten Zustand der Mietsache gehört. Eine Vereinbarung dahingehend, daß die nähere Umgebung der Wohnung durch Veränderungen in der Bebauung oder in der Verkehrsführung nicht nachteilig beeinflußt werden darf, ist in der Regel nicht Teil des Mietvertrages (Amtsgericht Berlin-Schöneberg, Urteil vom 13.11.1996, 12 C 374/96). Solche Veränderungen schlagen sich dann, allerdings mit zeitlicher Verzögerung, in der Regel in der Einordnung im Mietspiegel und somit in der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete nieder.

Gerichtsentscheidungen zum Thema finden Sie hier:

http://www.mietemindern.de/urteile/Verkehrslärm/mietminderung

(Foto: Thorben Wengert / pixelio.de)

letzte Änderung am 02.01.2011