Überschwemmung

Am Rhein, an der Oder oder an der Elbe kommt es immer wieder zu Überschwemmungen. Man kennt die Bilder aus dem Fernsehen, wie die Bewohner und die Helfer versuchen, mit Sandsäcken die Dämme zu stabilisieren oder die Häuser vor den Fluten zu schützen. Wenn es dann doch passiert und die Wohnung oder das Geschäft unbenutzbar geworden sind, weil das Wasser einen halben Meter hoch in den Räumen steht, stellt sich die Frage nach den mietrechtlichen Konsequenzen.

Sind die Mieträume überflutet, ist ihre Gebrauchstauglichkeit auf Null reduziert. Im gleichen Maße reduziert sich auch die Miete auf Null. Das gilt auch dann, wenn den Vermieter kein Verschulden trifft, weil die Hochwassergefahr nicht bekannt war oder weil er auf die Hochwasserschutzmaßnahmen vertrauen durfte. Denn auf Verschulden kommt es bei der Mietminderung nicht an. Sie bleibt bestehen, bis das Haus und die Wohnung wieder vollständig hergerichtet sind.

In der Regel ist der Mieter auch zur fristlosen Kündigung berechtigt, um sich eine neue Bleibe zu suchen.

Eine andere Frage ist die der Haftung für die Schäden am Eigentum des Mieters. Im besten Fall hat er eine Hausratversicherung, die dieses Risiko mit umfasst. Wenn nicht stellt sich die Frage, ob der Vermieter schadensersatzpflichtig ist. Dies entscheidet sich nach § 536 a BGB. In der Regel wird der Vermieter nach dieser Vorschrift für den eingetretenen Schaden haften, es sei denn, die Überschwemmung beruht auf einem nicht vorhersehbaren Naturereignis.

In einem Gebiet, in dem regelmäßig mit Hochwasser zu rechnen ist, liegt der Mangel schon in einem fehlenden oder unzureichenden Überschwemmungsschutz. Besteht deshalb ständig die Gefahr einer Überschwemmung, ist die Miete auch dann gemindert, wenn sich die Überschwemmungsgefahr nicht realisiert. Die Minderung liegt dann allerdings nur bei 5 bis 10 %.

Weiß der Mieter bei Vertragsabschluss, dass das Haus in einem hochwassergefährdeten Gebiet liegt, ändert das nichts an seinen Gewährleistungsrechten. Er darf nämlich in der Regel davon ausgehen, dass der Vermieter alles Erforderliche veranlasst hat. Hat er allerdings Kenntnis davon, dass der Hochwasserschutz unzureichend ist, kann dies seine Gewährleistungsrechte nach § 536 b BGB ausschließen.

Gerichtsentscheidungen zum Thema finden Sie hier:

http://www.mietemindern.de/urteile/Überschwemmung/mietminderung

letzte Änderung am 10.11.2011