Modernisierung

Beim Stichwort „Modernisierung“ stellen sich im Zusammenhang mit dem Thema Mietminderung zwei Fragen, nämlich die nach der Pflicht zur Modernisierung und die nach den Beeinträchtigungen der Mieter bei der Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme.

Es gibt keine Pflicht zur Modernisierung (BGH, Urteil vom 31.10.2007, VIII ZR 261/06). Die staatlichen Normen z.B. in den Bauordnungen gelten für baugenehmigungspflichtige Neu- oder Umbauten. Bestehende Bauten werden nicht davon betroffen. Sie genießen Bestandsschutz. Eine bauliche Anlage bleibt somit auch dann baurechtmäßig, wenn sich die gesetzlichen Vorschriften nachträglich ändern, insbesondere sich die gesetzlichen Anforderungen verschärfen. Sie muss daher nicht nachträglich verändert werden. Dementsprechend haben Mieter einer Wohnung auch keinen Anspruch auf eine Modernisierung, sondern nur auf den Erhalt des Status Quo. Wer in einen unsanierten Altbau einzieht, kann keine Mietminderung geltend machen, weil der Bau unsaniert ist.

Wenn allerdings modernisiert wird, gelten dafür auch wieder die aktuellen Vorschriften. Die bei den Bauarbeiten entstehenden Beeinträchtigungen durch Lärm, Schmutz, den Ausfall von Strom, Gas, Wasser oder der Heizung und sonstige Umstände stellen Mängel der Mietsache dar, die zur Minderung der Miete berechtigen. Daran ändert auch eine Zustimmung des Mieters zur Modernisierung nichts.

Wird die Mietsache durch eine Modernisierung erweitert, z.B. durch den Einbau eines Aufzuges, gelten dafür unabhängig von der Frage einer Modernisierungsumlage zukünftig alle Gewährleistungsvorschriften.

Wird die Mietsache durch die Modernisierung beeinträchtigt, handelt es sich dabei um einen Mangel der Mietsache, z.B. bei einer Verschlechterung des Lichteinfalls in die vermieteten Räume aufgrund eines angebauten Balkons (Amtsgericht Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 08.02.2002, 716A C 265/01).

Gerichtsentscheidungen zum Thema finden Sie hier:

http://www.mietemindern.de/urteile/Modernisierung/mietminderung

letzte Änderung am 10.11.2011