Lichteinfall
Licht gehört zu jeder Wohnung. Nach § 48 Absatz 2 der Bauordnung für Berlin müssen Aufenthaltsräume ausreichend belüftet und mit Tageslicht beleuchtet werden können. Sie müssen Fenster mit einem Rohbaumaß der Fensteröffnungen von mindestens einem Achtel der Netto-Grundfläche des Raumes haben. Die Belichtung mit Tageslicht gehört daher auch bei einer Wohnungsbesichtigung regelmäßig zu den wichtigsten Kriterien für oder gegen eine Wohnung.
Ausdrückliche oder konkludente Vereinbarungen zum Lichteinfall werden durch die Parteien eines Mietvertrages in der Regel nicht getroffen. Im Rahmen der Vertragsauslegung kommt man daher zu dem Ergebnis, dass die zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses gegebenen Lichtverhältnisse maßgebend sind. Sie definieren die Soll-Beschaffenheit der Mietsache in Bezug auf die Belichtungsverhältnisse. An ihnen muss sich später die Beurteilung orientieren, ob eine Veränderung ein Mangel der Mietsache ist.
Im Zusammenhang mit dem Lichteinfall kann es drei Arten von Mängeln geben:
der Lichteinfall wird beeinträchtigt
der Lichteinfall ist zu stark
der Lichteinfall führt zu einer Aufheizung der Räume
So hat beispielsweise das Kammergericht Berlin in einem Urteil vom 08.01.2001 (8 U 5875/98) entschieden, dass Beeinträchtigungen aufgrund eines Gerüstes und von Planen, mit denen das Gebäude verhängt wird, eine Mietminderung von 10 % zur Folge hat. Eine Beeinträchtigung des Mietgebrauchs erfolgt durch den verminderten Lichteinfall durch die Verhängung des Gerüstes mit einer Plane. Auch wenn diese Plane lichtdurchlässig ist, was sie wohl in den meisten Fällen ist, so verhindert sie doch den ungehinderten Blick nach draußen und vermindert die Frischluftzufuhr.
Eine Mietminderung von 2,5 % ist nach einer Entscheidung des Amtsgerichts Hamburg vom 01.09.1999 (319 C 349/99) gerechtfertigt, wenn ein nachträglich errichteter Balkon in der ersten Etage die Erdgeschosswohnung verschattet.
Führen bereits bei Vertragsschluss vorhandene Bäume im Laufe der Zeit aufgrund ihres Wuchses zu einer zunehmenden Verschattung, so stellt dies keinen zu einer Mietminderung führenden Mangel der Mietsache dar, da die Mietvertragsparteien diese in der Natur der Sache liegende Entwicklung mangels entgegenstehender Vereinbarung bei Vertragsschluss als gegeben hingenommen haben (Landgericht Hamburg, Urteil vom 10.09.1998, 307 S 130/98). Anders sieht es allerdings aus, wenn die Anpflanzung erst nach Vertragsabschluss vorgenommen wurde.
Durch Leuchtreklamen und deren Ausstrahlung verursachter Lichteinfall stellt nach einem Urteil des Landgerichts Berlin vom 19.12.2003 (64 S 353/03) in einer Großstadt keinen Mangel dar, weil innerhalb solcher Ortschaften stets mit der Errichtung von Gewerbezentren mit Lichtreklamen zu rechnen ist. So wie bei Innenstadtlagen ortsübliche Lärmbelästigungen keine Mängel der Mietsache sind, verhält es sich nach Meinung des LG auch mit typischen Lichtern einer Großstadt wie Leuchtreklamen.
Soweit es um die Aufheizung der Räume durch eine zu intensive Sonneneinstrahlung geht, verweisen wir auf unseren Beitrag zum Thema „Temperatur“.
Gerichtsentscheidungen zum Thema finden Sie hier:
http://www.mietemindern.de/urteile/Lichteinfall/mietminderung
letzte Änderung am 10.11.2011