Lärm/Schallschutz

Ein Thema, dass immer wieder die Gerichte beschäftigt, ist Lärm oder mangelnder Schallschutz. Lärm ist unabhängig davon, ob die Mietsache über den vereinbarten Schallschutz verfügt, ein Mangel, wenn er ein bestimmtes Niveau überschreitet. Die häufigsten Ursachen sind Lärmbelästigungen durch Nachbarn, durch den Verkehr oder durch Bauarbeiten im Haus oder in der Nachbarschaft.

Lärm beeinträchtigt die Tauglichkeit des Hauses und der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch eigentlich nicht. Und doch besteht Einigkeit darüber, dass es sich dabei um Mängel handeln kann, die Gewährleistungsansprüche des Mieters auslösen. Der Grund dafür ist wiederum in der Definition des vertragsgemäßen Gebrauchs zu suchen. Der beschränkt sich nicht darin, dass die Anlagen und Einrichtungen alle funktionieren. Letztlich geht es beim „Wohnen“ auch darum, dass man sich in den eigenen vier Wänden wohlfühlen kann. Dazu gehören auch bestimmte Umfeldqualitäten, denen ein Gebäude genügen muss. Welche das sind, kann nur im jeweiligen Einzelfall entschieden werden. Es hängt vor allem von der Lage und dem Zustand des Hauses im Zeitpunkt des Vertragsschlusses ab, der die unausgesprochene Grundlage des Mietvertrages bildet, aber auch von der Höhe der Miete oder der Umgebungsqualität. Was bei einer Dachgeschosswohnung an einer Hauptverkehrsstraße noch als vertragsgemäß gilt, kann bei der Stadtvilla im Grünen schon ein Mangel sein.

Im Zusammenleben von Menschen sind Geräusche und auch Lärm eine unvermeidbare Begleiterscheinung. Das Problem für die Rechtsprechung besteht daher in der Abgrenzung der aufgrund des Zusammenlebens unvermeidbaren und daher hinnehmbaren Lärmbelästigungen von denjenigen, die einen Mangel der Mietsache begründen. Maßgeblich sind dafür nach der Rechtsprechung des BGH in erster Linie die Vereinbarungen der Parteien. Fehlen jedoch wie so häufig ausdrückliche Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache, so ist jedenfalls die Einhaltung der maßgeblichen Normen geschuldet. Wir verweisen insoweit auf unseren Beitrag zu den „technischen Standards“.

Für die Umweltgeräusche, also die Geräusche, die von außen kommen wie den Verkehrslärm oder Baulärm von einem Nachbargrundstück, kann insoweit auf die Richtwerte der TA Lärm zurückgegriffen werden. Die „Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm“ ist eine Allgemeine Verwaltungsvorschrift auf der Grundlage des Bundes- Immissionsschutzgesetzes, die dem Schutz der Allgemeinheit und der Nachbarschaft vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Geräusche dient. Bedeutung hat die TA Lärm unmittelbar für Genehmigungsverfahren von Gewerbe- und Industrieanlagen sowie zur nachträglichen Anordnung bei bereits bestehenden genehmigungsbedürftigen Anlagen. Ihr sind jedoch Einschätzungen des Verordnungsgebers zu entnehmen, auf die die Gerichte bei der Bestimmung der Zumutbarkeit von Lärmimmissionen zurückgreifen. Auch in manchen Ausführungsvorschriften, z.B. zum Landesimmissionsschutzgesetz Berlin, wird auf die TA Lärm als Maßstab verwiesen. Die jeweils einzuhaltenden Immissionsrichtwerte sind laut TA Lärm nach dem Schutzanspruch der Nachbarschaft gestaffelt. Der Schutzanspruch eines Immissionsortes ergibt sich z. B. durch Ausweisungen in einem Bebauungsplan. Danach dürfen die von technischen Anlagen oder Gewerbebetrieben ausgehenden Geräusche in reinen Wohngebieten tagsüber 40 db(A) und nachts 30 db(A) nicht überschreiten, in allgemeinen Wohngebieten tagsüber 50 db(A) und nachts 30 db(A).

Ein besonderes Thema ist der bauliche Schallschutz. Durch mangelhaften Schallschutz in einem Gebäude können auch Geräusche, die sonst eigentlich kein Problem darstellen, zu einem solchen werden, etwa wenn der Trittschall aus einer anderen Wohnung zu einer Belästigung wird oder wenn der an sich nicht zu beanstandende Umweltlärm nicht ausreichend gedämpft wird. Es stellt sich auch hier die Frage, wie der vertraglich geschuldete Zustand der Wohnung bestimmt wird.

Auch insoweit kann auf die Ausführungen zum Thema „Technische Standards“ verwiesen werden. Für den Schallschutz bedeutet dies nach der Rechtsprechung des BGH, dass der Mieter erwarten kann, daß Schallschutzmaßnahmen getroffen werden, die den Anforderungen der zur Zeit des Baus geltenden Normen genügen, insbesondere der DIN 4109 (BGH, Urteil vom 06.10.2004, VIII ZR 355/03). Allerdings hat er dabei keinen Anspruch auf erhöhten Schallschutz, es sei denn, dies ist vereinbart, wofür wiederum der Mieter die Darlegungs- und Beweislast trägt.

Wenn der Vermieter jedoch bauliche Veränderungen vornimmt, kann der Mieter erwarten, daß diese den Anforderungen der zur Zeit des Umbaus geltenden DIN-Normen genügen (BGH, wie vor). Veränderungen, die sich im Rahmen der Instandhaltungsverpflichtung bewegen, ändern daran nichts. Erst dann, wenn es um grundlegende Veränderungen geht, so z.B. im Rahmen einer Modernisierung, darf der Mieter erwarten, dass diese Arbeiten auf aktueller Grundlage durchgeführt werden.

Die Einhaltung oder Unterschreitung der Normen führt aber nicht automatisch dazu, dass ein Mangel vorliegt. Die Entscheidung ist immer noch in jedem Einzelfall gesondert anhand des Maßstabes des vertragsgemäßen Gebrauchs vorzunehmen. Durch die Lärmbelästigung muss die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache konkret beeinträchtigt sein, so dass nicht immer ein Mangel vorliegen muss, wenn die Anforderungen der einschlägigen DIN nicht eingehalten werden (Landgericht Berlin, Urteil vom 23.10.2006, 67 S 186/06, Überschreitung der Richtwerte um 1 db(A)).

Umgekehrt kann eine als Mangel zu wertende Lärmbelästigung auch dann vorliegen, wenn das Bauwerk die Vorgaben der DIN 4109 einhält ( Amtsgericht Berlin-Charlottenburg, Urteil vom 12.12.2006, 239 C 122/06, Betrieb eines Kollegs in einem Wohnhaus).

Das Minderungsrecht des Mieters wegen Lärmbelästigungen hängt nicht davon ab, ob der Vermieter seinerseits gemäß § 906 als Eigentümer gegen den Lärmverursacher vorgehen kann oder gegen diesen einen Ausgleichsanspruch hat.

Verkehrslärm kann einen Mangel der Mietsache darstellen. Nicht jede Verkehrslärmbelästigung führt jedoch dazu, dass die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt ist. Ein bekanntes Beispiel dafür ist der Verkehrslärm an einer Hauptstraße oder in einer Einflugschneise eines Flughafens. Wenn man Räume in Kenntnis der Verkehrslage anmietet, scheiden Gewährleistungsansprüche wegen Verkehrslärms aus. Dies ist an größeren Straßen in Innenstadtlagen in der Regel der Fall. Dies schließt allerdings nicht aus, dass ein Mangel ggfls. gegeben ist, weil die Fenster nicht den vertraglichen Vereinbarungen genügen. Auch wenn es wegen Bauarbeiten kurzfristig zu einer veränderten Verkehrsführung mit erhöhter Lärmbelästigung kommt, stellt dies keinen Mangel der Mietsache dar (AG Frankfurt/Oder, Urteil vom 19.11.2002, 2.7 C 568/02). Ein Mangel liegt aber vor, wenn eine zuvor nur wenig befahrene Straße aufgrund einer dauerhaft veränderten Verkehrsführung zu einer Durchgangsstraße mit entsprechend erhöhtem Verkehrsaufkommen wird.

Es liegt auch kein Mangel vor, wenn sich im Laufe der Zeit durch bauliche Entwicklungen die Einwirkung vorhandenen Verkehrslärms auf eine Wohnung verändert. Solche Veränderungen schlagen sich dann, allerdings mit zeitlicher Verzögerung, in der Regel in der Einordnung im Mietspiegel und somit in der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete nieder. Eine Vereinbarung dahingehend, daß die nähere Umgebung der vermieteten Wohnung durch Veränderungen in der Bebauung oder in der Verkehrsführung nachteilig beeinflußt wird, ist in der Regel nicht Teil des Mietvertrages (Amtsgericht Berlin-Schöneberg, Urteil vom 13.11.1996, 12 C 374/96).

Es muss nicht immer der Verkehrslärm sein. Auch sonstige Geräusche können als Lärm zu einem Mangel der Mietsache führen, etwa der Krach durch die nächtliche Benutzung eines Müllschluckers (Landgericht Dresden, Urteil vom 10.06.1997, 15 S 143/97) oder des Altglascontäners (Landgericht Berlin, Urteil vom 17.01.1995, 64 S 322/94).

Auch von Mitmietern verursachter Lärm kann einen Mangel der Mietsache darstellen. Nun gehören Geräusche aber gerade in Mehrfamilienhäusern zum normalen Leben dazu. Die Abgrenzung zwischen dem Lärm, der einen Mangel der Mietsache begründet, und dem, der im Zusammenleben in einem Haus von allen zu akzeptieren ist, muss im jeweiligen Einzelfall getroffen werden. Es gibt dafür keine DIN. Allerdings gibt es regulatorische Anhaltspunkte. Da sind zum einen die Immissionsschutzgesetze der Länder, die Ruhezeiten festschreiben und bestimmte Lärmemmissionen (Musik, Tiere, Feste) normieren. Auch die Hausordnungen legen zumeist Regeln hinsichtlich der Ruhezeiten fest. Entscheidend ist letztlich die Sozialadäquanz, die auf der Grundlage des Mietvertrages und der konkreten Verhältnisse des Hauses (Altersheim oder Studentenheim) einen Maßstab festlegen muss. So kann ein Mieter in einem Mehrparteienhaus nicht erwarten, dass Geräusche aus benachbarten Wohnungen wie Laufgeräusche oder Musik oder auch Geräusche der Toilettenspülung oder der Dusche gar nicht zu vernehmen sind (Amtsgericht München, Urteil vom 29.01.2004, 453 C 24551/03). Auch gelegentliche Feiern von Mitmietern zu besonderen Anlässen wie dem Geburtstag sind als sozialadäquat hinzunehmen. Andererseits können nächtliche Lärmbelästigungen durch Streitgespräche der Wohnungsnachbarn zu einer Mietminderung von 5 % berechtigen (Urteil des Amtsgerichts Bergisch-Gladbach vom 24.07.2001, 64 C 125/00).

Zu unterscheiden ist davon aber wieder die Lärmbelästigung, die dadurch entsteht, dass die Mietsache als solche in ihren baulichen Eigenschaften nicht den vertraglichen Regelungen entspricht und es dadurch zu Belästigungen durch die Geräusche der Nachbarn kommt, z.B. weil die Trittschalldämmung in einem Neubau nicht fachgerecht ausgeführt wurde. Dabei handelt es sich dann um einen eine Mietminderung rechtfertigenden Mangel.

Baby- und Kinderlärm ist grundsätzlich als sozialadäquat hinzunehmen. In Berlin wurde mittlerweile schon eine entsprechende Vorschrift in das Landesimmissionsschutzgesetz aufgenommen, die das klarstellt. Auch die Rechtsprechung sieht das durchgängig so.

Musizieren Nachbarn in ihrer Wohnung, so ist dies vom Grundrecht auf freie Entfaltung der Persönlichkeit auch in einer Mietwohnung geschützt (Landgericht Frankfurt, Beschluss vom 03.06.2005, 2/11 R 36/05). Musizierende Nachbarn sind daher kein Mangel der Mietsache und berechtigen nicht zu einer Mietminderung. Anders kann es aussehen, wenn in den gesetzlichen Ruhezeiten musiziert wird. Oder wenn es zu viel wird, ohne das man an dieser Stelle genau sagen kann, wann das der Fall ist. Oder wenn die Musik nur deshalb stört, weil der bauliche Schallschutz nicht den vertraglichen Anforderungen entspricht.

Wegen der Einzelheiten zum Thema „Baulärm“ verweisen wir auf unsere Ausführungen unter dem Stichwort „Bauarbeiten“.

Gerichtsentscheidungen zum Thema finden Sie hier:

http://www.mietemindern.de/urteile/Lärm/mietminderung

letzte Änderung am 10.11.2011