Konkurrenzschutz

„Konkurrenz belebt das Geschäft“. Diese Volksweisheit ist häufig falsch. Konkurrenz belebt den Wettbewerb, die Innovation, aber für den einzelnen Unternehmer oft nicht das Geschäft. Wenn es anders wäre, bräuchte man keine Regelungen über das Verbot von Kartellen oder Preisabsprachen bei Ausschreibungen. Was volkswirtschaftlich sinnvoll ist, ist für den einzelnen Gewerbetreibenden zunächst einmal lästig. Konkurrenz hält man sich am liebsten vom Leibe. Insbesondere im Bereich des örtlichen Einzelhandels und in Einkaufszentren kommt es daher immer wieder zu Konflikten zwischen Mietern und Vermietern wegen plötzlich auftauchender Konkurrenz. Es stellt sich dann die Frage, ob die Vermietung von Gewerberäumen an einen Konkurrenten ein Mangel der Mietsache ist.

Am einfachsten ist die Situation zu beurteilen, wenn der Mietvertrag ausdrückliche Regelungen zu dem Problem enthält. Gerade in Einkaufszentren ist es oft üblich, dass die Mietverträge ausdrückliche Regelungen zum Thema „Konkurrenzschutz“ enthalten. Diese sind dann für die Parteien verbindlich. Verletzt der Vermieter eine solche Konkurrenzschutzklausel, indem er an einen Konkurrenten vermietet, liegt ein Mangel der Mietsache vor, der eine Mietminderung rechtfertigt. Der Streit wird sich in diesen Fällen häufig um die Frage drehen, ob es sich tatsächlich um Konkurrenz handelt (Vergleichbarkeit der Angebote, Haupt- oder Nebensortiment).

Anders sieht es aus, wenn es keine ausdrückliche oder konkludente vertragliche Regelung zum Konkurrenzschutz gibt. Dann muss im Wege der Auslegung ermittelt werden, was in dieser Frage zwischen den Parteien gilt. Die Rechtsprechung geht davon aus, dass der Vermieter in diesen Fällen auch ohne ausdrückliche vertragliche Verpflichtung seine Gebrauchsgewährungspflicht verletzt, wenn er im selben Gebäude Räume an einen Konkurrenten des Mieters vermietet (OLG Düsseldorf, Urteil vom 06.07.2001, 24 U 174/00, Minderungsquote 20 %). Gleiches gilt, wenn der Vermieter eine Sortimentsumstellung bei einem Mieter duldet, die zu einer Konkurrenzsituation führt (KG Berlin, Urteil vom 25.01.2007, 8 U 140/06). Dabei ist es nicht relevant, ob es zu nachweisbaren Umsatzeinbußen kommt (KG Berlin, a.a.O.). Diese Frage kann allerdings bei der Bemessung der Höhe der Mietminderung eine Rolle spielen (OLG Düsseldorf, a.a.O.).

Eine vertragswidrige Konkurrenzsituation berechtigt den betroffenen Mieter zur Wahrnehmung aller ihm zustehenden Gewährleistungsrechte, also auch zu einer Minderung der Miete. Der Mieter kann den Vermieter aber auch in Anspruch nehmen auf Unterlassung einer beabsichtigten Vermietung oder darauf, dafür zu sorgen, dass der Konkurrent die konkurrierende Tätigkeit unterlässt.

Gerichtsentscheidungen zum Thema finden Sie hier:

http://www.mietemindern.de/urteile/Konkurrenzschutz/mietminderung

letzte Änderung am 10.11.2011