Geruch

Wie es in einer Wohnung riecht, hängt in erster Linie vom Verhalten ihrer Nutzer ab. Es gibt aber auch Umstände, die dazu führen können, dass schlechter Geruch in einer Wohnung ein Mangel der Mietsache ist, der eine Mietminderung rechtfertigt.

Man wird in keinem Mietvertrag eine ausdrückliche oder konkludente Regelung über den Geruch in einer Wohnung finden. Es ist jedoch auch ohne eine solche Regelung ein selbstverständlicher Teil jeder mietvertraglichen Vereinbarung, dass die Wohnung so beschaffen sein muss, dass keine unangenehmen Gerüche auftreten. Andernfalls ist ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch nämlich gemindert oder gar aufgehoben.

Dabei muss man unterscheiden zwischen solchen Ursachen, die immer dazu führen, dass ein unangenehmer Geruch ein Mangel der Mietsache ist (Z.B. Brandgeruch nach einem Feuer in einer Nachbarwohnung) und solchen, bei denen erst der Umfang der Geruchsbelästigung zu einem Mangel führt (Z.B. Gerüche aus einem Restaurant im Erdgeschoss).

Die Behörden versuchen mit den Instrumenten des Bauplanungsrechts (Keine Kläranlage in ein Wohngebiet) und des Bauordnungsrechts (Abluftführung für Gaststätten über Dach) Konflikte zwischen verschiedenen Nutzern, die auch auf unangenehmen Gerüchen beruhen könnten, schon im Vorfeld der Errichtung oder Veränderung einer baulichen Anlage zu vermeiden. Sie treten daher in erster Linie dann auf, wenn es bauliche Mängel gibt. Auch das Verhalten von Nachbarn kann zu unangenehmen Gerüchen und damit zu einem Mangel der Mietsache führen, z.B. durch unsachgemäße Tierhaltung.

Nicht jede Geruchsbelästigung ist jedoch ein Mangel. Wo Menschen zusammenleben kommt es auch zu Geruchsentwicklungen, die, solange sie sich im üblichen Rahmen bewegen, als sozialadäquat hinzunehmen sind und keine Gewährleistungsrechte begründen. Dies gilt beispielsweise für die Verbreitung von Essensgeruch in einem Mehrfamilienhaus oder für den Geruch von Farbe, wenn ein Mieter seine Wohnung renoviert. Hier ist es im Konfliktfall jeweils Aufgabe des Richters, im Rahmen einer Einzelfallentscheidung zu bestimmen, ob eine bestimmte Geruchsbelästigung nach Art und Umfang von den Mitmietern hinzunehmen ist oder schon einen Mangel der Mietsache darstellt.

Kommt es zum Streit, muss der Mieter die behauptete Geruchsbelästigung nach Art, Dauer und Intensität detailliert darlegen. Da es insoweit keine Messeinrichtung gibt, kann er sich zum Beweis auf die Aussage von Zeugen berufen, insbesondere von Mitbewohnern und Nachbarn.

Ein Beispielsfall für einen Mangel durch Geruchsbelästigung aufgrund einer baulichen Ursache ist das Urteil des Amtsgerichts Augsburg vom 12.10.2001, in dem es um die Belästigung der Mieter durch einen dauerhaften und intensiven Heizölgeruch ging. Das Gericht hat ihnen eine Mietminderung von 15 % zugesprochen.

Gerichtsentscheidungen zum Thema finden Sie hier:

http://www.mietemindern.de/urteile/Geruch/mietminderung

letzte Änderung am 10.11.2011