Bauarbeiten

Bauarbeiten als solche stellen keine Mängel dar. Relevant sind die Folgewirkungen von Bauarbeiten, nämlich Lärm, Schmutz, Staub, Sichtbehinderungen durch Planen, Intimitätsverlust und erhöhte Einbruchsgefahr durch Gerüste am Haus oder einfach nur eine optische oder ästhetische Beeinträchtigung durch die Nutzung des Wohnumfeldes oder des Treppenhauses als Lagerplatz für Baumaterialien. Häufig kommt es auch zu baubedingten Unterbrechungen der Wasser- und Wärmeversorgung.

Im gewerblichen Bereich kommt noch der Aspekt des Umsatzrückgangs hinzu, wenn beispielsweise der Zugang zum Geschäft durch die Bauarbeiten erschwert wird.

Bei Bauarbeiten kann man grob drei Eskalationsstufen unterscheiden: Am einschneidendsten sind Bauarbeiten in der eigenen Wohnung, gefolgt von denen im eigenen Haus. Am erträglichsten sind in der Regel die Arbeiten, die sich in der Umgebung abspielen, also auf einem Nachbargrundstück oder einer Straße in der Nähe.

Bauarbeiten stellen immer dann einen Mangel der Mietsache dar, wenn durch sie die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben oder gemindert wird. Dies ist dann der Fall, wenn es Beeinträchtigungen durch eine der vorgenannten Folgewirkungen der Bauarbeiten gibt.

Die Höhe der Minderung ist abhängig vom Umfang der durch die Bauarbeiten verursachten Gebrauchsminderung. Diese wiederum hängt ab von der Anzahl und dem Umfang der Faktoren, die im jeweiligen Einzelfall vorliegen. Das kann von einer kleinen Minderung in Höhe weniger Prozent reichen, die man bekommt, wenn es zu Lärmbelästigungen aufgrund einer kleineren Baustelle in einigen Hundert Metern Entfernung kommt, bis hin zu einer Minderung von 100 %, wenn die eigene Wohnung komplett saniert wird und sie daher unbewohnbar ist.

So hat beispielsweise das Kammergericht Berlin in einem Urteil vom 08.01.2001 (8 U 5875/98) entschieden, dass Beeinträchtigungen durch Lärm und Schmutz aufgrund von Bauarbeiten im Haus eine Mietminderung von bis zu 30 % rechtfertigen. In der gleichen Entscheidung hat es ausgeführt, dass Beeinträchtigungen aufgrund eines Gerüstes und von Planen, mit denen das Gebäude verhängt wird, eine Mietminderung von 10 % zur Folge haben.

Das Landgericht Berlin setzt für die typischen Beeinträchtigungen durch einen Dachgeschossausbau eine Mietminderung in der darunter liegenden Wohnung von ⅓ an (LG Berlin, Urteil vom 08.03.1996, 64 S 357/95): „Der Kammer ist aus zahlreichen Parallelverfahren bekannt, dass der Ausbau eines Dachgeschosses regelmäßig die Tauglichkeit der direkt darunter liegenden Wohnung zum Wohnen stark einschränkt. Für die Zeit, in denen auf dem Bau tatsächlich gearbeitet wird, hält die Kammer eine Minderungsquote von 100% für angemessen. Ohne nähere Darlegungen ist von einer Wochenarbeitszeit von etwa 40 Stunden auszugehen, was die Mieter zu einer auf den gesamten Monat bezogenen Minderung von etwa [(40 Stunden × 4,5 Wochen) : (30 Tage × 24 Stunden) ~] 25% der Bruttokaltmiete berechtigt. Hinzuzurechnen sind diejenigen Minderungswerte, die sich aus Beeinträchtigungen ergeben, die außerhalb der Arbeitszeiten fortwirken (namentlich durch Schmutz und Baugerüste). Damit erhöht sich die Minderungsquote nach Einschätzung der Kammer auf 1/3 der Bruttokaltmiete. Macht der Mieter wie hier eine höhere Quote geltend, muss er substantiiert entweder andere als die üblichen Arbeitszeiten oder ungewöhnlich hohe Beeinträchtigungen außerhalb der Arbeitszeiten darlegen und gegebenenfalls beweisen.“ Anders die 62. Kammer des Landgerichts Berlin, die hier lediglich eine Minderung von im Schnitt 20 % ansetzt (Landgericht Berlin, Urteil vom 09.04.2001, 62 S 421/00).

Lärm- und Schmutzbeeinträchtigungen durch eine Baustelle nicht im eigenen Haus, aber in unmittelbarer Nähe, können eine Mietminderung bis zu 25 % rechtfertigen (Amtsgericht Darmstadt, Urteil vom 03.05.1982, 39 C 1706/81). Das Landgericht Berlin hält in diesem Fall eine Minderungsquote von durchgängig 10 % wegen der Beeinträchtigungen aufgrund der Bauarbeiten für angemessen (LG Berlin, Urteil vom 04.02.2007, 62 S 82/06). Zur Begründung führt es aus, es sei zulässig, für die (mehrmonatige) Dauer eines Bauvorhabens eine feste Minderungsquote zuzusprechen (unter Bezugnahme auf das Kammergericht, Urteil vom 08.01.2001, 8 U 5875/98). Die zuerkannte Quote stelle gleichsam einen „Mittelwert“ dar. In der zitierten Entscheidung habe das KG wegen der Nutzungsbeeinträchtigungen durch die Sanierung der Fassade des eigenen Wohnhauses eine Minderung von 20 % zuerkannt. Insoweit seien 10 % im vorliegenden Fall angemessen, da nicht die eigene Fassade eingerüstet und verhängt war bzw. abgeklopft wurde und auch alle anderen Baumaßnahmen in und an den Nachbargebäuden stattfanden. Auch im Vergleich zu der Entscheidung des LG Berlin vom 09.04.2001, 62 S 421/00, das wegen der Beeinträchtigungen durch den Ausbau zweier Wohnungen unmittelbar oberhalb der Wohnung der Mieter auf eine Minderung von 20 % erkannt habe, erscheine eine Minderungsquote von 10 % bei Bauarbeiten in der Nachbarschaft gerechtfertigt.

Die Minderungsbefugnis besteht auch dann, wenn der Mieter mit der Maßnahme einverstanden ist, oder wenn er sie nach § 554 BGB als Instandsetzung oder Modernisierung dulden muss.

Bei Arbeiten, die nicht der eigene Vermieter veranlasst hat, also beispielsweise beim Neubau eines Gebäudes auf der anderen Straßenseite, ist das Rechts zur Minderung unabhängig davon, ob der Vermieter die Arbeiten verhindern kann oder einen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch nach § 906 BGB hat. Es geht nur darum, die durch den Mangel gestörte Äquivalenz zwischen Leistung und Gegenleistung wieder herzustellen. Das Risiko dafür hat der Gesetzgeber dem Vermieter zugeschrieben, und zwar unabhängig davon, ob der es zu verantworten hat, etwas dagegen tun oder bei einem Dritten einen Ersatzanspruch geltend machen kann (BayObLG, RE vom 04.02.1987, RE-Miet 2/86; Amtsgericht Berlin-Tiergarten, Urteil vom 14.12.1989, 3 C 87/89).

Die Minderungsbefugnis entfällt nicht, wenn der Mieter beim Vertragsschluss erkennen kann, dass in der Nachbarschaft in naher oder ferner Zeit Bauarbeiten durchgeführt werden müssen. Dies folgt aus dem Zweck der Regelung des § 536 BGB, die sicherstellen soll, dass die Miete während der Zeit des Mangels den geänderten Verhältnissen angepasst wird. Der Vermieter wird auch nicht von vornherein auf Miete verzichten wollen, so lange noch nicht gebaut wird. Dann aber muss der Mieter auch nicht mehr die volle Miete zahlen, wenn dann gebaut wird. Der Mangel liegt nicht in der Sanierungsbedürftigkeit der Nachbarbebauung, sondern in den Lärm- und Staubbeeinträchtigungen, die während der Sanierung entstehen. Andernfalls müßte man jede altersbedingte Beeinträchtigung als vertragsimmanent von der Mängelgewährleistung ausnehmen. Wer in ein altes Haus einzieht, müsste halt damit rechnen, dass die Heizung ab und zu nicht funktioniert. Diese Argumentation verwechselt die Ursache des Mangels mit dem Mangel selbst und den dadurch verursachten Beeinträchtigungen, die die Mietminderung rechtfertigen.

Auch die Vorschrift des § 536 b BGB ist in solchen Fällen ebenfalls nicht einschlägig. Sie gilt nur für solche Gebrauchsbeeinträchtigungen, die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits vorhanden sind, wenn also bereits gebaut wird.

Die Minderung besteht unabhängig von der Anwesenheit des Mieters. Auch dann, wenn er Mieter tagsüber oder während der gesamten Bauzeit abwesend ist, liegt eine Tauglichkeitsbeeinträchtigung vor. Entscheidend ist nämlich nach § 536 Absatz 1 BGB nicht, dass der tatsächliche Gebrauch beeinträchtigt ist, sondern dass die Tauglichkeit der Wohnung als solche beeinträchtigt ist (Amtsgericht Regensburg, Urteil vom 16.04.1991, 4 C 275/91).

Die durch die Bauarbeiten verursachten Mängel müssen vom Mieter detailliert nach Art, Dauer und Intensität dargelegt und bewiesen werden. Insofern unterscheidet sich Baulärm nicht von allen anderen Beeinträchtigungen durch Lärm. Am besten geht dies mithilfe eines Lärmprotokolls, dessen Inhalt durch Dritte wie Nachbarn, Freunde oder Verwandte bestätigt werden kann. Es gibt aber auch Beweiserleichterungen bei typischen Bausituationen wie beispielsweise einem Dachgeschossausbau (LG Berlin, Urteil vom 08.06.1996, 64 S 357/95), bei denen eine bestimmte Belastungssituation gerichtsbekannt ist. „Eine nähere zeitliche Konkretisierung hinsichtlich der einzelnen Stunden und Minuten ist nicht erforderlich. Auch bei Unterbrechung der Arbeiten durch die üblichen Arbeitspausen ist für die Büroarbeit der gesamte Arbeitstag verloren. Man kann davon ausgehen, dass die Mitarbeiter der Bekl. in den Pausen förmlich darauf gewartet haben, wann es wieder losgehen würde.“ (Kammergericht Berlin, Urteil vom 08.04.1999, 8 U 5397/97).

Gerichtsentscheidungen zum Thema finden Sie hier:

http://www.mietemindern.de/urteile/Bauarbeiten/mietminderung

letzte Änderung am 10.11.2011