Der Mangel der Mietsache

Was ist ein Mangel?
Ein Mangel liegt dann vor, wenn der Zustand der Mietwohnung (= Ist-Beschaffenheit) zum Nachteil des Mieters von dem vertraglich vereinbarten Zustand (= Soll-Beschaffenheit) abweicht. Der vertraglich vereinbarte Zustand ergibt sich entweder ausdrücklich aus den Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter oder mangels einer solchen ausdrücklichen Vereinbarung aus dem Zustand, der für die gewöhnliche Verwendung der Wohnung objektiv erwartet werden darf.

Der BGH hat dazu mehrfach Stellung genommen. So heißt es z.B. in einer Entscheidung vom 15.03.2006 (VIII ZR 74/05): „Maßgebend für die Frage, ob die Wohnung eine vertragsgemäße Beschaffenheit aufweist, sind in erster Linie die vertraglichen Vereinbarungen der Parteien. Fehlt eine vertragliche Vereinbarung über die Beschaffenheit der gemieteten Wohnung, ist die Einhaltung der einschlägigen technischen Normen geschuldet.“

Die Parteivereinbarung geht immer vor. Es kommt zunächst einmal nicht auf objektive Standards an, sondern auf die subjektive Vereinbarung der Parteien. Man spricht deshalb auch vom subjektiven Mangelbegriff. Eine Wohnung kann daher bei völlig gleicher Beschaffenheit in einem Mietverhältnis mangelhaft sein, in einem anderen mangelfrei. Das offensichtlichste Beispiel dafür ist die Wohnflächenabweichung. Steht im Mietvertrag über eine 75 qm große Wohnung, sie sei 75 qm groß, so ist sie mangelfrei. Steht aber in einem anderen Mietvertrag, sie sei 85 qm groß, so ist sie mangelhaft.

Umgekehrt ist ist eine für die meisten Menschen objektiv mangelhafte Wohnung nicht mangelhaft, wenn die Mietvertragsparteien den Zustand als vertragsgemäß vereinbart haben.

Entscheidend bei der Untersuchung eines konkreten Falles ist die genaue Bestimmung der Beeinträchtigung, also des Mangels. Man muss immer den entscheidenden Gesichtspunkt des Mangels herausarbeiten. Dieser ergibt die Art des Mangels. Davon zu unterscheiden ist seine Ursache. So hatte der BGH einmal über einen Fall zu entscheiden, bei dem es aufgrund einer defekten Regenrinne regelmäßig zu einer großen Pfütze vor dem Eingang zu einem Büro kam. Zumeist findet man diese Entscheidung unter dem Stichwort „Regenrinne“. Entscheidend ist aber die Beeinträchtigung des Zugangs zum Büro. Die defekte Regenrinne ist nur ein Teil der Ursachenkette , die zu der Zugangsbeeinträchtigung führt. Wäre der Defekt zwei Meter weiter links, wäre die Regenrinne immer noch defekt und müßte repariert werden. Die Mietsache wäre aber nicht mangelhaft oder der Mangel wäre zumindest unerheblich im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB.

Die Soll-Beschaffenheit
Für die Untersuchung der Mangelhaftigkeit einer Wohnung kommt es also zunächst auf die Feststellung der Soll-Beschaffenheit an. Entscheidend dafür sind zunächst einmal die ausdrücklichen Vereinbarungen von Mieter und Vermieter im Mietvertrag. Zu einer Reihe von grundlegenden Fragen wird man dort die Antwort finden, entweder ausdrücklich oder konkludent. In vielen Fällen wird man zu einer Frage in den Vereinbarungen aber keine Aussage finden. Fehlen ausdrückliche Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache, so ist jedenfalls die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen geschuldet. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen. Wenn der Vermieter jedoch bauliche Veränderungen vornimmt, kann der Mieter erwarten, daß diese den Anforderungen der zur Zeit des Umbaus geltenden DIN-Normen genügen.

Für den Lärmschutz bedeutet dies beispielsweise, dass der Mieter erwarten kann, daß Lärmschutzmaßnahmen getroffen werden, die den Anforderungen der zur Zeit des Umbaus geltenden DIN-Normen 4109 genügen. Allerdings hat er dabei keinen Anspruch auf erhöhten Schallschutz, es sei denn, dies ist vereinbart, wofür wiederum der Mieter die Darlegungs- und Beweislast trägt. Beispielhaft findet man diese Auseinandersetzung mit der Frage der Soll-Beschaffenheit in einem Urteil des BGH vom 06.10.2004 (VIII ZR 355/03).

Die Ist-Beschaffenheit
Der Ist-Zustand wirft zwar nicht so viele rechtliche Fragen auf, steht aber zumeist im Zentrum der Auseinandersetzungen um Mängel im Mietrecht. Es geht darum, den tatsächlichen Zustand der Wohnung darzulegen und ggfls. zu beweisen. Dies ist bei einem defekten Bauteil in der Regel nicht besonders schwierig, sehr wohl aber bei Lärmbelästigungen durch Nachbarn. Aber auch rechtliche Fragen stellen sich in diesem Bereich hin und wieder, so z.B. die nach der rechtlichen Grundlage für die Wohnflächenberechnung.

Äquivalenz
Der entscheidende Grundgedanke des Gewährleistungsrechts ist der Äquivalenzgedanke. Die Parteien haben mit dem Mietvertrag ein in ihren Augen gerechtes Verhältnis von Leistung und Gegenleistung geschaffen. Wird dieses Äquivalenzverhältnis gestört, weil die Wohnung einen Mangel hat, so muss jene wieder hergestellt werden, indem man dem Mieter einen Anspruch auf Mangelbeseitigung einräumt. Bis der Mangel beseitigt ist, kann er zum Ausgleich die Miete mindern.

Differenzierungen

Sachmängel
Mängel sind überwiegend sogenannte „Sachmängel“, bei denen die Nutzung der Wohnung durch objektive Einflüsse beeinträchtigt ist. Es gibt Mängel, die der Mietsache selbst anhaften. Dies sind die sogenannten „Bau- oder Beschaffenheitsmängel“. Klassische Beispiele sind die nicht funktionierende Heizung, das zugige Fenster oder die defekte Tür. Desweiteren gibt es Mängel, die durch eine Einwirkung auf die Wohnung von außen entstehen, sogenannte „Umweltmängel“. Dabei handelt es sich um Beeinträchtigungen durch Gerüche, durch Lärm, durch Gas, Licht oder ähnliches.

Rechtsmängel
Ein Rechtsmangel liegt vor, wenn private Rechte Dritter wie z.B. bei einer Doppelvermietung oder einer Grunddienstbarkeit die vertragsgemäße Nutzung der Wohnung beeinträchtigen. Baurechtliche Beschränkungen sind keine Rechts-, sondern Sachmängel.

Kein Anspruch auf Modernisierung
Entscheidend ist immer der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Ein Mangel liegt also nicht vor, wenn sich die Bau- und Gebäudetechnik weiterentwickelt. Der Mieter kann daher keine Verbesserung des bei Mietvertragsabschluss vereinbarten Zustandes verlangen. Eine Anpassung an geänderte Normen oder einen gestiegenen Wohnkomfort gibt es nicht im Wege der Mängelbeseitigung (§ 554 Absatz 1 BGB), sondern nur durch eine Modernisierung (§ 554 Absatz 2 BGB), über die der Vermieter frei entscheiden kann. Der Mieter hat keinen Anspruch darauf (Urteil des BGH vom 06.10.2004, VIII ZR 355/03).

Haftung des Vermieters
Der Vermieter haftet während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses verschuldensunabhängig für die Mangelfreiheit der vermieteten Wohnung. Es ist also unbeachtlich, ob der Mangel schon von Anfang an vorhanden ist oder später erst entsteht (Anders als z.B. im Kauf- oder Werkvertragsrecht mit ihren Verjährungsfristen). Es ist auch unbeachtlich, ob der Vermieter den Mangel zu vertreten hat oder nicht. Er hat auch dann dafür geradezustehen, wenn er überhaupt nichts dafür kann oder auch nur die Möglichkeit hat, etwas dagegen zu tun. Entscheidend ist ausschließlich die Wiederherstellung der Äquivalenz. Eine Ausnahme bilden nur die Fälle, in denen der Mieter selbst den Mangel verschuldet hat.

letzte Änderung am 16.11.2009